Як грім серед ясного неба прозвучала з трибуни Верховної Ради обіцянка президента Володимира Зеленського запустити програму «Українська мрія», в межах якої кожен українець зможе отримати кредит під 5% річних, у тому числі на придбання житла. «5% кредиту в гривні кожному, хто платить податки, на придбання нерухомості, електромобіля, здобуття освіти чи зміну професії», — широко, як у казці, «махнув рукавом» Зеленський під час президентського щорічного послання в парламенті. Проте досі ніхто не зміг пояснити, як має бути втілена в життя ідея, озвучена главою держави.
Новина про обіцяне зниження ставки за іпотекою заскочила зненацька не лише простих громадян, а й, за нашими даними, відповідальних за житлову політику чиновників із високих кабінетів. Що ж, якщо держава говорить натяками, спробуємо самотужки знайти відповідь на це важливе для сотень тисяч безквартирних українців питання.
Комерційні банки не можуть кредитувати населення під ставку нижчу від облікової ставки Національного банку: банкіри — не благодійники, і роздавати гроші дешевше, ніж коштує цей «товар» у нашій країні, вони не будуть, та й не мають права. Нагадаємо: вартість грошей у фінансовій системі країни визначає ставка центрального банку. Актуальний її розмір наразі — 9%. Тобто взяти іпотеку за ставкою, нижчою від цього рівня, в економічних умовах України не вийде. Зрештою це незаконно: ст. 47 Закону «Про банки і банківську діяльність» забороняє банку кредитувати під відсоток, ставка якого нижча від процентної ставки за кредитами, які бере сам банк, і процентної ставки, що виплачується за депозитами.
Насправді банківські кредитні відсотки істотно вищі за облікову ставку Нацбанку, що робить житлові кредити в нашій країні фантастично дорогими, з погляду європейця, й недосяжними для більшості українців. І хоч би як переконливо бубоніли чиновники мантри про необхідність стимулювати «природне» зниження банками кредитних ставок, законів економіки заклинаннями ще ніхто не скасовував.
Як же в такому разі, запитає заглиблений у житлову тему читач, працює програма «Доступна іпотека 7%», старт якої в березні нинішнього року під фанфари особисто «освятив» глава держави? Річ у тому, що цей проєкт банки реалізують, кредитуючи своїх клієнтів під реальний відсоток, який сьогодні становить від 13 до 18%. З урахуванням саме «повнорозмірних» ставок оцінюються можливості потенційного отримувача кредиту, і такі цифри зазначені в договорі іпотеки. А різницю між реальною кредитною ставкою та обіцяними державою 7% банкам компенсує уряд через Фонд розвитку підприємництва. Фактично — із сумнівною економічною вигодою перекачуючи гроші державного бюджету до комерційних структур, але це такі «дрібнички» на тлі мегаломанії нинішньої влади з її великими будівництвами…
Та рано чи пізно бюджетний ресурс для компенсації банкам може вичерпатися чи ентузіазм чиновників вивітритися. У такому разі сім’ї отримувачів «сенсаційного» кредиту опиняться сам на сам із жорстокою реальністю у вигляді реальної банківської ставки за іпотекою. Договір читали, коли підписували? А квартира ж у заставі в банку…
Беручи до уваги ще й складні для звичайної людини умови участі у програмі, чи варто дивуватися, що «іпотека-7%», як і попередня не менш гучна обіцянка влади, «іпотека-10%», не викликала ажіотажу на ринку нерухомості. Зараз обсяг пільгового кредитування трохи перевищив мільярд гривень, а кількість виданих кредитів — 1274. Для розуміння масштабів: трохи менший обсяг іпотеки банки видали тільки за вересень. Загалом, як повідомляють в НБУ, за січень-вересень 2021 року банки видали понад 7,5 тис. іпотечних кредитів на 6,1 млрд грн (можливо, сюди увійшли й «державні» кредити). Зазначимо, що ринок іпотеки залишається дуже концентрованим: на п’ять банків припадає до 90% нових угод.
Отже, Фонд розвитку підприємництва навряд чи потягне ще одну обіцянку президента, «іпотеку-5%». Тоді хто? Кредитувати за ставкою, нижчою від облікової ставки НБУ, має право Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву: згідно зі статутом ця неприбуткова установа, кредитний портфель якої сягнув 2 млрд грн, вже видає кредити під 3% річних. Наприкінці 2019 року в бюджеті знайшлося 200 млн грн, за які реалізували пілотний проєкт іпотеки для учасників АТО і внутрішніх переселенців. Експеримент викликав великий ажіотаж, але потім у влади різко зник інтерес до житлових програм. Точніше, змістилися акценти у бік згаданих вище популістських прожектів.
«Держмолодьжитло» й зараз кредитує придбання житла для переміщених осіб під 3% — але вже за гроші уряду Німеччини, який видав для цього безповоротний грант на 25,5 млн євро. А гроші з українського бюджету куди йдуть?
Можливо, виконати несподівано поставлене президентом завдання зможе установа, створена Мінфіном для ще повнішого задоволення потреб громадян у доступному житлі, — Українська фінансово-житлова компанія. Проте за рік існування УФЖК (чи не парадокс) так і не почала працювати, зате платники податків чемно фінансують зарплати її чиновників та інші поточні витрати структури з поки що не доведеною ефективністю.
Уряд через очолюване Сергієм Марченком Міністерство фінансів вирішив випустити облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) на 20 млрд грн. Із них мають фінансуватися програми Української фінансово-житлової компанії — лізинг житла та кредитування купівлі квартир. Правда, не для всіх, а для окремих категорій, серед яких, приміром, державні службовці. Попри всю повагу, не найбільш соціально уразлива верства українців…
«Дзеркало тижня» ще влітку аналізувало запропонований фінансовими чиновниками механізм. Як ми й прогнозували, «житлові ОВДП» випущені аж глибокої осені, здається наприкінці листопада, без будь-яких офіційних повідомлень і публічного розголосу цієї, в принципі, важливої новини…
У зв’язку з цим кілька слів про матерії економічні. Не хвилюйтеся, калькулятор не знадобиться: все зрозуміло й так. Облігації для УФЖК випущені на 15 років за ставкою до 13% річних. А кредити Українська фінансово-житлова компанія видаватиме під значно нижчі відсотки (можливо, під згадані Зеленським 5%). Вгадайте, хто компенсує різницю. М’яко кажучи, це невигідний для держави механізм: квартири фінансово-житлова компанія продасть чи віддасть у лізинг сьогодні, а платитимемо за це всі ми довгі роки. Крім того, з наступного року УФЖК щокварталу отримуватиме з державного бюджету по 650 млн грн як відсотки за «житловими ОВГЗ». Ці гроші в розписі фінансів держави закладено у статті «Обслуговування внутрішнього державного боргу». І відсотки, і сам борг виплачуватимуть ще й наші діти. «Геніальна» схема.
Та ще й чимала частина із 20 млрд грн піде на погашення боргів Державної іпотечної установи, приєднаної до УФЖК: гарантовані державою зобов`язання ДІУ сягають 7,7 млрд грн. У першому півріччі цього року Мінфін уже виплатив за облігаціями ДІУ 1,75 млрд грн. Не хочеться вірити лихим язикам, які не виключають, що глибинна суть появи вигаданої Мінфіном компанії на ринку житла полягала в тому, аби контролювати процес погашення боргів фактичного банкрута з коштів бюджету.
Невідомо, чи спрацювали наведені аргументи, чи далася взнаки річна відсутність ознак життя з боку Української фінансово-житлової компанії. Так чи інакше, 2 грудня уряд ухвалив несподіване рішення: забрати з управління Мінфіну і ДІУ, і УФЖК та передати їх у підпорядкування Міністерству економіки. Можливо, нова керівниця економічного міністерства Юлія Свириденко по-новому погляне на житлову політику і способи її реалізації та заодно знайде вмілого виконавця для президентської програми «іпотека під 5%».
А поки що маємо парадоксальну ситуацію: з одного боку, 2021 рік видався як ніколи щедрим на «паперові» обіцянки влади спростити шлях звичайного українця до власного житла. А в реальному житті на перевірені житлові програми грошей у бюджеті не знайшлося як минулого й нинішнього року, так і на 2022-й. Німці знаходять сотні мільйонів на житло для наших громадян, а ми — ні. Дивина?
При цьому влада має час і натхнення вигадувати то компанії-«новодєли», то дедалі химерніші ідеї щодо іпотеки, яка дешевшає в Україні прямо на очах. На жаль, лише в уяві чиновника, а не для «маленького українця», що конче потребує житла, а не обіцянок.