Протягом трьох наступних місяців мешканці понад 60 тис. багатоповерхівок мусять або створити ОСББ, або вибрати управителя. Інакше управляючу компанію для них визначатиме місцева влада. Проте ніхто й досі не розуміє, як це має відбуватися.
Реформа житлово-комунального господарства в частині управління багатоквартирними будинками та подальшого здійснення їх енергомодернізації вже через три місяці може стати відкладеною реформою. Це станеться з кількох причин: низька ефективність роботи уряду у нормативно-правовому регулюванні, відсутність активної роз'яснювальної роботи серед громадян і, зрештою, системна помилка, закладена при плануванні цієї реформи.
Згідно із Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", до 1 липня 2016 р. власники квартир і нежитлових приміщень усіх багатоквартирних будинків, які перебувають на балансі державних підприємств та органів місцевого самоврядування, мають прийняти рішення про одну з визначених законом форм управління будинком: обслуговування будинку самостійно, усі або частину функцій з управління будинком передавати управителю або ж усі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
В Україні налічується близько 75 тис. багатоквартирних будинків і лише у менш як 20% із них створено ОСББ. Відповідно, протягом кількох місяців мешканці понад 60 тис. багатоповерхівок повинні на загальних зборах прийняти рішення про форму управління будинком, який є їхньою спільною сумісною власністю.
Проблема в тому, що мало хто з них знає, що означає управління будинком. Тобто мільйони людей мусять прийняти рішення про те, в чому вони мало обізнані. Чи можливо за таких умов сподіватися на прийняття ними усвідомленого рішення? Але ж це надзвичайно важливий вибір, бо для сотень тисяч сімей квартири - це все, що вони мають.
На жаль, інформацію про те, що таке управління будинком, як його обслуговувати і чим відрізняються між собою запропоновані законом форми управління, отримати у вичерпному та зрозумілому вигляді немає де. В Україні практично не проводиться інформаційна кампанія із роз'яснення цих питань. Якщо з питання оформлення субсидій уряд і особисто прем'єр провели потужну агітаційну роботу протягом осені 2015 р. на усіх рейтингових телеканалах країни, то про зміни у сфері управління будинками лише зрідка з'являються сюжети про погане обслуговування будинків ЖЕКами та про те, як непросто зібрати мешканців будинків для створення ОСББ.
Мешканці багатоповерхівок залишаються необізнаними, і ними маніпулюють. Цим уже користуються недобросовісні управителі та існуючі ЖЕКи, які планують перетворитися з
1 липня в управляючі компанії.
Місцева влада також дезорієнтована: до 1 липня органи самоврядування повинні виконати низку вимог закону, але не можуть цього зробити через відсутність підзаконних актів:
- списати з балансу всі багатоповерхівки, але порядок списання КМУ затвердив лише 30 березня;
- провести конкурс по визначенню управителя й укласти з переможцями конкурсу договір на управління будинками, мешканці яких до 1 липня не спроможуться прийняти рішення про форму управління, але порядок проведення конкурсу не визначено, типовий договір не затверджено.
Ці та інші підзаконні акти мали бути розроблені та прийняті ще до 1 січня 2016 р. Проте у визначений законом термін в уряді спромоглися лише внести зміни до типового статуту ОСББ і затвердити форму протоколу зборів мешканців. Наприкінці лютого 2016-го було прийнято порядок зберігання протоколів зборів мешканців будинків органами місцевого самоврядування. А робота над проектами постанов про порядок списання багатоквартирних будинків з балансу, порядок проведення конкурсу по визначенню управителя багатоквартирного будинку у Кабміні триває й досі.
Та навіть прийняття зазначених вище підзаконних актів не дасть відповіді на головне запитання, що цікавить як мешканців багатоповерхівок, так і місцеву владу: на яких умовах мають надаватися послуги з управління будинками? Мешканцям це необхідно знати, щоб мати можливість порівнювати управителів із ОСББ і вибрати більш зручну для себе форму управління. Місцева влада хоче розуміти вимоги, які висуватимуться до управителя будинками, адже у багатьох містах влада сподівається зберегти існуючі ЖЕКи, перетворивши їх на управляючі компанії. Відповідь на це запитання мав би дати типовий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, проте профільне міністерство - Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, навіть не збирається працювати над його розробкою!
Як пояснюють у Мінрегіонбуді, норми Закону №417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в частині визначення поняття "управління багатоквартирним будинком" входять у суперечність із Законом "Про житлово-комунальні послуги". Зокрема, закон №417 визначає, що управитель здійснює управління будинком та забезпечує його належне обслуговування, утримання та ремонт, тобто надає повний спектр послуг. І вартість усіх цих послуг визначається на договірних засадах, тобто регулюється виключно ринковими відносинами. А в Законі "Про житлово-комунальні послуги" управління є окремим від послуг з обслуговування та утримання будинку видом житлово-комунальних послуг. І якщо ціна на управління не регулюється, то вартість утримання та обслуговування будинків визначається виконкомами місцевих рад, а договір на утримання будинків укладається відповідно до типового договору, затвердженого постановою КМУ №529 від 20 травня 2009 р.
Вихід із цієї законодавчої колізії у міністерстві вбачають в ухваленні нової редакції Закону "Про житлово-комунальні послуги". Такий законопроект до парламенту вже було подано під №1581-д і навіть прийнято у першому читанні за основу у лютому поточного року. Згідно з цим законопроектом, ціна послуги з управління будинком визначається на договірних засадах і має включати витрати на утримання багатоквартирного будинку та винагороду управителеві.
Проте навіть у разі ухвалення закону на черговій сесії він набуде чинності через три місяці з моменту його опублікування. До 1 липня це вже точно не відбудеться. Та й, зважаючи на попередню практику, навряд чи Кабмін протягом трьох місяців спроможеться розробити та прийняти більш як десять підзаконних актів, зокрема:
- типовий договір про надання послуг з управління будинком;
- порядок перевірки якості надання комунальних послуг і послуг з управління будинком;
- порядок проведення перевірки кількості та якості надання житлово-комунальних послуг;
- порядок здійснення перерахунку вартості послуг з управління та комунальних послуг у разі їх ненадання;
- про граничний розмір витрат на управління, на які надаються пільги та субсидії;
- порядок нарахування пільг і субсидій на житлово-комунальні послуги та ін.
Крім зазначеного вище, залишається незрозумілим, в який спосіб має врегульовуватися вимога цього ж законопроекту щодо обов'язкового страхування відповідальності управителя (за власний рахунок!) за шкоду, яку він може завдати будинку та його власникам через свою бездіяльність чи неналежне виконання своїх обов'язків.
Варто зазначити, що у законопроекті №1581-д "Про житлово-комунальні послуги" в прикінцевих положеннях вже закладено норму, яка відтерміновує зняття будинків з балансу органів самоврядування та держпідприємств на півроку - до 1 січня 2017 р. Проте незмінною залишається вимога Закону №417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", відповідно до якої місцева влада призначає відібраного на конкурсі управителя для всіх будинків, які не прийняли рішення про форму управління на своїх зборах протягом одного року, до 1 липня 2016-го. Тобто ця норма знімає проблему одномоментного проведення конкурсів на визначення управителів і забезпечує органам самоврядування на здійснення цієї процедури люфт терміном шість місяців. Але й це стане можливим лише в тому разі, якщо законодавець при голосуванні за законопроект №1581-д у цілому змінить термін набуття законом чинності до 1 липня.
І нарешті, про системну помилку, закладену при плануванні цієї реформи. Ухвалення Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" відбулося ще у травні 2015 р. 1 липня він набув чинності. За задумом, цей закон забезпечує співвласників будинку дієвим механізмом для прийняття рішень про утримання та управління спільним майном. Фактично мешканці багатоповерхівок мали б активно включитися в процес управління будинками і проводити збори для створення ОСББ чи обрання управителя.
Однак дійсність виявилася іншою: ніякого прориву чи активізації мешканців не сталося. За даними Мінрегіонбуду, протягом перших трьох місяців дії цього закону в Україні було створено 244 ОСББ, а всього за січень-вересень 2015 р. - 556 об'єднань. Для порівняння: упродовж
2014 р. в Україні мешканці багатоповерхівок утворили 562 ОСББ. Цей показник міністерством було оцінено як провал програми реформування у сфері ЖКГ, оскільки він становив лише 3,9% від запланованого.
Причинами такого низького рівня активності мешканців багатоповерхівок можна назвати, про що наголошено вище, відсутність масованої інформаційної кампанії на загальнодержавному рівні та зрозумілого законодавчого регулювання діяльності управителів. Частково це так. Але основна передумова полягає в іншому. Пересічному мешканцеві складно розібратися у досить непростих питаннях утримання будинку, обслуговування інженерних мереж і несучих конструкцій, проведення поточних і капітальних ремонтів тощо. Тому бажання перекласти цю відповідальність на державу чи місцеву владу виглядає природним. Усвідомлення необхідності взяти на себе управління спільною власністю у масовій свідомості мешканців багатоповерхівок відбувається дуже повільно. Це не питання одного року.
Слід подивитися, як здійснювалася реформа ЖКГ у країнах Центральної та Східної Європи. "Там пішли шляхом примусового створення аналога ОСББ. Відповідне рішення було прийняте на законодавчому рівні", - розповів в одному з інтерв'ю керівник проекту Світового банку "Енергоефективність у житловому секторі України" Гжегош Гайда, якого було долучено до розробки засадничих норм закону №417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Чому так не зробили в Україні? Бо, за словами пана Гайди, наш Цивільний кодекс дещо відрізняється від кодексів країн ЄС. При цьому він чомусь не згадує, що в прикінцевих положеннях закону №417 містяться зміни і до Цивільного, і до Земельного кодексів.
Та чи означає це, що реформа управління багатоквартирними будинками приречена на провал? Зовсім ні. Просто вона повторить шлях, який пройшли у Росії, де в більшості випадків управителями будинків стали перетворені на приватні структури ЖЕКи з відповідними наслідками: суттєве зростання вартості управління та утримання будинків за не дуже високої якості наданих послуг.
При цьому змін зазнає й підхід до реалізації заходів з енергоефективності: за задумом законодавців, співвласники будинку мали отримати дієві механізми прийняття рішень і щодо проведення енергомодернізації будинку. Чи можна буде цю тезу застосувати до близько 60 тис. багатоповерхівок, яким управителя призначить місцева влада, яка від імені мешканців укладатиме договір з управителем, визначатиме умови його роботи та вартість послуг? Де у цій схемі участь мешканців?
До слова, діючі управляючі компанії вже зверталися до Мінрегіонбуду з проханням забезпечити їм доступ до державних так званих теплих кредитів (зараз їх можуть отримати виключно або власники квартир чи будинків, або ОСББ) і скасувати норму закону, яка обмежує дію договору на управління будинком одним роком.
Отже, за три місяці до встановленого законом крайнього терміну для прийняття рішення щодо форми управління багатоквартирним будинком мільйони мешканців десятків тисяч багатоповерхівок не розуміють, що таке управління будинком, і, відповідно, не поспішають приймати будь-які рішення, а місцева влада не знає, що робити із будинками, мешканці яких до 1 липня не приймуть жодних рішень. І в Мінрегіонбуді зараз всерйоз розглядають можливість відстрочити терміни здійснення цієї реформи. От тільки чи вплине це на її успішність і як саме?