На протяжении трех последующих месяцев жители свыше 60 тыс. многоэтажек должны или создать ОСМД, или выбрать управляющего. Иначе управляющую компанию для них определит местная власть. Но никто до сих пор не понимает, как это должно происходить.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства в части управления многоквартирными домами и дальнейшего осуществления их энергомодернизации уже через три месяца может стать отложенной реформой. Это произойдет по нескольким причинам: низкая эффективность работы правительства в нормативно-правовом регулировании, отсутствие активной разъяснительной работы среди граждан и, наконец, системная ошибка, заложенная при планировании этой реформы.
Согласно Закону Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", до 1 июля 2016 г. владельцы квартир и нежилых помещений всех многоквартирных домов, находящихся на балансе государственных предприятий и органов местного самоуправления, должны принять решение об одной из определенных законом форм управления домом: обслуживание дома самостоятельно, все или часть функций по управлению домом передавать управляющему или же все функции - объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
В Украине насчитывается около 75 тыс. многоквартирных домов и только в менее чем 20% из них созданы ОСМД. Соответственно, в течение нескольких месяцев жители более 60 тыс. многоэтажек должны на общем собрании принять решение о форме управления домом, являющимся их общей совместной собственностью.
Проблема в том, что немногие из них знают, что означает управление домом. То есть миллионы людей должны принять решение о том, в чем они не очень разбираются. Можно ли при таких условиях надеяться на принятие ими осознанного решения? Но ведь это чрезвычайно важный выбор, поскольку для сотен тысяч семей квартиры - это все, что у них есть.
К сожалению, информацию о том, что такое управление домом, как его обслуживать и чем отличаются между собой предложенные законом формы управления, получить в исчерпывающем и понятном виде негде. В Украине практически не проводится информационная кампания по разъяснению этих вопросов. Если по вопросу оформления субсидий правительство и лично премьер провели мощную агитационную работу на протяжении осени 2015 г. на всех рейтинговых телеканалах страны, то об изменениях в сфере управления домами только изредка появляются сюжеты о плохом обслуживании домов ЖЭКами и о том, как непросто собрать жильцов домов для создания ОСМД.
Жители многоэтажек остаются неосведомленными, и ими манипулируют. Этим уже пользуются недобросовестные управляющие и существующие ЖЭКи, которые планируют превратиться с 1 июля в управляющие компании.
Местная власть также дезориентирована: до 1 июля органы самоуправления должны выполнить ряд требований закона, но не могут этого сделать из-за отсутствия подзаконных актов:
- списать с баланса все многоэтажки, но порядок списания КМУ утвердил только
30 марта;
- провести конкурс по определению управляющего и заключить с победителями конкурса договор на управление домами, жители которых до 1 июля не в состоянии принять решения о форме управления, но порядок проведения конкурса не определен, типовой договор не утвержден.
Эти и другие подзаконные акты должны были разработать и принять еще до 1 января 2016 г. Но в определенный законом срок в правительстве смогли только внести изменения в типовой устав ОСМД и утвердить форму протокола собрания жильцов. В конце февраля 2016-го был принят порядок хранения протоколов собраний жителей домов органами местного самоуправления. А работа над проектами постановлений о порядке списания многоквартирных домов с баланса, порядок проведения конкурса по определению управляющего многоквартирного дома в Кабмине продолжается до сих пор.
Но даже принятие указанных выше подзаконных актов не ответит на главный вопрос, интересующий как жителей многоэтажек, так и местную власть: на каких условиях должны предоставляться услуги по управлению домами? Жителям это необходимо знать, чтобы иметь возможность сравнивать управляющих с ОСМД и выбрать более удобную для себя форму управления. Местная власть хочет понимать требования, которые будут предъявляться к управляющему домами, ведь во многих городах власть надеется сохранить существующие ЖЭКи, превратив их в управляющие компании. Ответ на этот вопрос должен был дать типовой договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, но профильное министерство - Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, даже не собирается работать над его разработкой!
Как объясняют в Минрегионстрое, нормы Закона №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" в части определения понятия "управление многоквартирным домом" входят в противоречие с Законом "О жилищно-коммунальных услугах". В частности, закон №417 определяет, что управляющий осуществляет управление домом и обеспечивает его надлежащее обслуживание, содержание и ремонт, т.е. предоставляет полный спектр услуг. И стоимость всех этих услуг определяется на договорных началах, т.е. регулируется исключительно рыночными отношениями. А в Законе "О жилищно-коммунальных услугах" управление является отдельным от услуг по обслуживанию и содержанию дома видом жилищно-коммунальных услуг. И если цена на управление не регулируется, то стоимость содержания и обслуживания домов определяется исполкомами местных рад, а договор на содержание домов заключается в соответствии с типовым договором, утвержденным постановлением КМУ №529 от 20 мая 2009 г.
Выход из этой законодательной коллизии в министерстве видят в принятии новой редакции Закона "О жилищно-коммунальных услугах". Такой законопроект в парламент уже был подан под №1581-д и даже принят в первом чтении за основу в феврале текущего года. Согласно этому законопроекту, цена услуги по управлению домом определяется на договорных началах и должна включать затраты на содержание многоквартирного дома и вознаграждение управляющему.
Но даже в случае принятия закона на очередной сессии он вступит в силу через три месяца с момента его опубликования. До 1 июля это уже точно не произойдет. Да и, учитывая предыдущую практику, вряд ли Кабмин в течение трех месяцев сможет разработать и принять более десяти подзаконных актов, в частности:
- типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом;
- порядок проверки качества предоставления коммунальных услуг и услуг по управлению домом;
- порядок проведения проверки количества и качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- порядок осуществления перерасчета стоимости услуг по управлению и коммунальным услугам в случае их непредоставления;
- о предельном размере затрат на управление, на которые предоставляются льготы и субсидии;
- порядок начисления льгот и субсидий на жилищно-коммунальные услуги и пр.
Кроме указанного выше, остается непонятным, каким образом должно регулироваться требование этого же законопроекта по обязательному страхованию ответственности управляющего (за собственный счет!) за ущерб, который он может нанести дому и его владельцам из-за своей бездеятельности или ненадлежащего выполнения своих обязанностей.
Следует заметить, что в законопроекте №1581-д "О жилищно-коммунальных услугах" в заключительных положениях уже заложена норма, которая переносит снятие домов с баланса органов самоуправления и госпредприятий на полгода - до 1 января 2017 г. Но неизменным остается требование Закона №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", согласно которому местная власть назначает отобранного на конкурсе управляющего для всех домов, не принявших решение о форме управления на своем собрании в течение одного года, до 1 июля 2016-го. То есть эта норма снимает проблему одномоментного проведения конкурсов на определение управляющих и обеспечивает органам самоуправления на осуществление этой процедуры люфт сроком в шесть месяцев. Но и это станет возможным только в том случае, если законодатель при голосовании за законопроект №1581-д в целом изменит срок вступления закона в силу до 1 июля.
И наконец, о системной ошибке, заложенной при планировании этой реформы. Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" был принят еще в мае 2015 г. 1 июля он вступил в силу. По замыслу, этот закон обеспечивает совладельцев дома действенным механизмом для принятия решений о содержании и управлении совместным имуществом. Фактически жители многоэтажек должны были бы активно включиться в процесс управления домами и проводить собрания для создания ОСМД или избрания управляющего.
Однако действительность оказалась иной: никакого прорыва или активизации жителей не произошло. По данным Минрегионстроя, в течение первых трех месяцев действия этого закона в Украине было создано 244 ОСМД, а всего за январь-сентябрь 2015 г. - 556 объединений. Для сравнения: в течение 2014 г. в Украине жители многоэтажек образовали 562 ОСМД. Этот показатель министерством было оценен как провал программы реформирования в сфере ЖКХ, поскольку он составил только 3,9% от запланированного.
Причинами такого низкого уровня активности жителей многоэтажек можно назвать, о чем говорилось выше, отсутствие массированной информационной кампании на общегосударственном уровне и понятного законодательного регулирования деятельности управляющих. Частично это так. Но основная причина состоит в другом. Рядовому жильцу сложно разобраться в довольно непростых вопросах содержания дома, обслуживания инженерных сетей и несущих конструкций, проведения текущих и капитальных ремонтов и т.п. Поэтому желание переложить эту ответственность на государство или местную власть выглядит естественным. Осознание необходимости взять на себя управление совместной собственностью в массовом сознании жителей многоэтажек происходит очень медленно. Это не вопрос одного года.
Следует посмотреть, как осуществлялась реформа ЖКХ в странах Центральной и Восточной Европы. "Там пошли путем принудительного создания аналога ОСМД. Соответствующее решение было принято на законодательном уровне", - рассказал в одном из интервью руководитель проекта Всемирного банка "Энергоэффективность в жилом секторе Украины" Гжегош Гайда, которого привлекали к разработке основополагающих норм закона №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Почему так не сделали в Украине? Потому что, по словам господина Гайды, наш Гражданский кодекс несколько отличается от кодексов стран ЕС. При этом он почему-то не упоминает, что в заключительных положениях закона №417 содержатся изменения и к Гражданскому, и к Земельному кодексам.
Означает ли это, что реформа управления многоквартирными домами обречена на провал? Вовсе нет. Просто она повторит путь, который прошли в России, где в большинстве случаев управляющими домов стали преобразованные в частные структуры ЖЭКи с соответствующими последствиями: существенный рост стоимости управления и содержания домов при не очень высоком качестве предоставленных услуг.
При этом изменяется и подход к реализации мер по энергоэффективности: по замыслу законодателей, совладельцы дома должны были получить действенные механизмы принятия решений и относительно проведения энергомодернизации дома. Можно ли будет этот тезис применить к почти 60 тыс. многоэтажек, которым управляющего назначит местная власть, которая от лица жителей будет заключать договор с управляющим, определять условия его работы и стоимость услуг? Где в этой схеме участие жителей?
Кстати, действующие управляющие компании уже обращались в Минрегионстрой с просьбой обеспечить им доступ к государственным так называемым теплым кредитам (сейчас их могут получить исключительно либо владельцы квартир или домов, либо ОСМД) и отменить норму закона, ограничивающую действие договора на управление домом одним годом.
Следовательно, за три месяца до установленного законом крайнего срока для принятия решения о форме управления многоквартирным домом миллионы жителей десятков тысяч многоэтажек не понимают, что такое управление домом, и, соответственно, не спешат принимать какие-либо решения, а местная власть не знает, что делать с домами, жители которых до 1 июля не примут никаких решений. И в Минрегионстрое сейчас всерьез рассматривают возможность отложить сроки проведения этой реформы. Вот только повлияет ли это на ее успешность и как именно?