В Україні другий рік поспіль поступово зростають ціни на нерухомість, хоча в період локдаунів зростання помітно вповільнювалося, а ціни навіть падали, та після скасування процес відновлювався.
І хоча різні сегменти ринку реагували по-різному, а, наприклад, офісний сегмент поки що навіть не відновився, проте зростання цін у сегменті житла не дає спокійно спати законодавцям, і таке враження, що їм дуже хочеться «зняти» з цього зростання свою частку «ренти».
Судіть самі, адже вже є два законопроєкти, що передбачають підвищення ставки податку на нерухомість від третього продажу на рік, причому до рекордних 18%.
Спочатку депутати внесли зміни до одіозного законопроєкту № 5153, який передбачає одноразове декларування майна і коштів, про що ZN.UA писало зовсім недавно.
І ось до законопроєкту, всупереч регламенту, що не дозволяє вносити принципові правки до другого читання, внесено доповнення зі змінами в Податковий кодекс, які передбачають податок на угоди з нерухомістю за ставкою 18% для третього впродовж року продажу нерухомості.
Тобто перший об'єкт не обкладатиметься податком на доходи фізичних осіб, а лише сплатою 1% до Пенсійного фонду та 1% мита. Другий продаж буде так само, як і тепер, обкладатися 5% податку до бюджету і, звісно ж, 1,5% військового збору, а ось стосовно третього продажу законодавці хочуть впровадити додатковий податок у розмірі 18%. Правда, із застереженням, що ці 18% платитимуться з різниці між вартістю раніше купленої нерухомості та ринковою ціною на дату її продажу.
Багато хто подумає — в чому проблема? Хто в нас продає по три квартири на рік? Чого ви так розпереживалися?
Як виявилося, проблема, взагалі-то, зовсім навіть не в найбагатших. Уявіть собі, що коли власник, особливо в сільській місцевості, продає будинок, то в угоді зазвичай беруть участь три об'єкти нерухомості: сам будинок, земельна ділянка, цільове використання якої «для будівництва цього ж таки будинку», а також підсобне господарство у вигляді городу. І хоча це одна угода, та об'єктів продажу — три, хоч би як дико це виглядало.
Тобто угода на три об'єкти в Україні — це не просто часто, це типово для приватного сектора! І ось саме цю угоду, яка фактично є угодою з одним об'єктом, нотаріуси рахують як три об'єкти на один рік і, як результат, пропонують оподатковувати третій об'єкт за ставкою 18%. Феєрично? Ні, це наше життя.
Навіщо ж депутати це роблять?
Пояснюється це тим, що хтось там маніпулює з податками й через угоди з нерухомістю ухиляється від оподаткування, укладаючи багато договорів.
Та навіть коли й так, то все ж треба було проаналізувати й зрозуміти, які в результаті можуть виникнути проблеми, і постаратися, щоб спеціалісти знайшли вихід.
Звісно, той факт, що законодавець намагається оподатковувати саме різницю між ціною купівлі та продажу, можна вважати досить похвальним. Саме так і роблять у цивілізованому світі, де оподатковується різниця між доходами і витратами за результатами річної діяльності громадянина. Але тоді запитання: чому різницю враховують тільки з третьої угоди, а як же попередні дві? Між ними чому не оподатковують різницю?
Також слід брати до уваги, що темпи інфляції в Україні зашкалюють, і тому спроба оподатковувати різницю в недалекому минулому (адже це не так давно вже було) наштовхнулася на фактично оподаткування з обороту. Кілька слів для пояснення.
Уявіть, що ви купили квартиру у 2001 році за 50 тис. дол. за курсом на той момент 5 грн/дол. — типова ціна за квартиру в Україні. Тобто в договорі купівлі-продажу, з якого сплачено всі податки, вказано 250 тис. грн, адже в договорах заборонено вказувати еквівалент у твердій валюті, хоча всі чудово розуміють, що квартири торгуються в доларах США або євро, а ціни зазначаються в гривнях тільки на папері: 2 пишемо — 3 запам’ятовуємо.
Якщо ж через 15 років власник вирішить продати цю ж таки квартиру за ті ж таки 50 тис. дол., то, при курсі 25 грн/дол., її вартість у гривнях становитиме вже 1250 тис. грн. І якщо податок платитиметься за ставкою 18% навіть із різниці, то оподатковувана сума становитиме 1 млн грн х 18% = 180 тис. грн. Або 7200 дол.
Кожен може судити, багато це чи мало, та найголовніше — що це податок на інфляцію, бо квартира як коштувала 50 тис. дол., так і коштує, і жодного додаткового доходу власник не отримав.
Не знаю, чи треба пояснювати, що приклад умовний, спрощений, але насправді дуже навіть життєвий, і такі ситуації траплятимуться часто. А найголовніше — що він порушуватиме принцип справедливої сплати податків і не сприятиме розвиткові ринку, бо власник обов'язково постарається уникнути сплати саме такого податку. Давно відомо, що стимулююча сила податків набагато більше дає доходів, ніж фіскальна.
Але впровадження податку 18% на третій продаж у законопроєкті за разовим декларуванням законодавцям видалося мало (що як не приймуть?), і аналогічні зміни пропонуються в проєкті змін до Податкового кодексу № 5600 від 02.06.2021, поданому прем'єр-міністром України. Тут також є пропозиція оподатковувати за ставкою 18% третій об'єкт, що продається, правда, без пільги вирахування витрат, а просто як податок з обороту. Не забуваймо, що до цього додається 1,5% військового збору та 1% до Пенсійного фонду й навіть 1% мита, якого ніхто не скасовує, хоча, порівняно з 18%, це вже здається дрібницею.
До речі, податок 18% на об'єкти нерухомості в Україні не новий, його треба платити іноземним громадянам. Звісно, в північного сусіда іноземці платять ще більше, — там податок на іноземне володіння нерухомістю становить 30%. Проте розвиткові ринку нерухомості це, на жаль, не сприяє, а, швидше, стимулює до винаходження чи застосування різних схем легального уникнення оподаткування. Наприклад, продаж будинку, що перебуває на балансі юридичної особи. У такому випадку податки легко мінімізуються: юрособи, що мають армію адвокатів, як не платили, так і не платитимуть цих податків. Як завжди, податки в нас збирають із небагатих громадян. Хтось думає, що це нормально?
Дехто каже: навіщо нам ще й стимулювати розвиток нерухомості, в нас і так ціновий бум. На жаль, ці люди просто не розуміють, що в нас усе ще досить низька якість житла, замало конкуренції у сфері його обслуговування та багато інших проблем.
Давно говорилося, що податки на нерухомість мають бути стимулюючі, адже зведення новобудов не тільки поліпшує комфорт мешкання наших громадян, а й стимулює розвиток суміжних галузей економіки, таких як індустрія виробництва будівельних матеріалів та їх похідних, ринки дизайну й оздоблювальних робіт і багато іншого. Тому впроваджувати додаткові податки на нерухомість — це як різати курку, яка несе золоті яйця.
Чому зростають ціни на нерухомість в Україні?
Передусім завдяки хорошій кон'юнктурі для України на зовнішніх ринках: зростання цін на метал і зерно — найбільші статті експорту. Оскільки ж заощадження більше зберігати, практично, ніде — довіри немає ні до банківської системи, ні до ринку акцій, а держпапери доступні переважно обраним, то єдиним способом зберегти і хоч трохи примножити зароблене — це інвестиції в нерухомість.
При цьому, оскільки банки не дають кредитів на недобудовані квартири (звісно ж, через ризикованість таких інвестицій), то сформувався цілий клас інвесторів, які купують квартири на «стадії котловану», і при тому за свої кошти, не кредитні. Вони оформляють ці квартири на себе або на родичів і знайомих, а після введення будинку в експлуатацію продають тим, кому потрібна іпотека, вартістю, що на 20–30% перевищує початкове вкладення.
І ось замість того, щоб допомогти громадянам купувати «на рівні котловану» через кредитні операції, законодавці вирішують ці операції тупо додатково оподаткувати.
Що з цього вийде, й чи вдасться зібрати більше до бюджету, це ми побачимо. Але не можна ж у XXI ст. міркувати в стилі сталінської епохи: ліс рубають — тріски летять! У фіскальному пориві оподаткувати тих, хто заробляє на невмінні держави правильно відрегулювати ринок та оподаткування, як завжди забули тих небагатих, хто продає в одній угоді маленьку хатинку в селі, ділянку та город. От уже знайшли спекулянтів!
P.S. У момент написання статті депутати проголосували одіозний законопроєкт про разове декларування, а отже й зміни до Податкового кодексу, встановивши ставку податку на третій продаж упродовж року в розмірі 18% з різниці вартості купівлі та продажу.
Тепер незрозуміло, що ж буде зі змінами № 5600, де 18% оподатковується повна вартість третього об'єкта, а не різниця?
Весело живемо.
Більше статей Людмили Сімонової читайте за посиланням.