В Украине второй год подряд наблюдается постепенный рост цен на недвижимость, хотя в период локдаунов цены заметно замедлялись и даже падали, но после отмены наблюдалось их восстановление.
И хотя разные сегменты рынка реагировали по-разному, а, к примеру, восстановление офисного сегмента пока что даже не произошло, тем не менее рост цен в сегменте жилья не дает спокойно спать законодателям и такое впечатление, что им очень хочется «снять» с этого роста свою долю «ренты».
Судите сами, ведь уже есть два законопроекта, предусматривающих повышение ставки налога на недвижимость от третьей продажи в год, причем до рекордных 18%.
Вначале депутаты внесли изменения в одиозный законопроект №5153, предусматривающий одноразовое декларирование имущества и денежных средств, о чем ZN.UA писало совсем недавно.
И вот в законопроект, вопреки регламенту, не разрешающему вносить принципиальные правки ко второму чтению, внесены дополнения с изменениями в Налоговый кодекс, которые предусматривают налог на сделки с недвижимостью по ставке 18% для третьей продажи недвижимости в течение года.
Т.е. первый объект не будет облагаться налогом на доходы физических лиц, а лишь уплатой 1% в Пенсионный фонд и 1% пошлины. Вторая продажа будет так же, как и сегодня, облагаться 5% налога в бюджет и, конечно же 1,5% военного сбора, а вот в отношении третьей продажи законодатели хотят ввести дополнительный налог в размере 18%. Правда, с оговоркой, что эти 18% будут платиться с разницы между стоимостью ранее купленной недвижимости и рыночной ценой на дату ее продажи.
Многие подумают — так в чем проблема? Кто у нас продает по три квартиры в год? Что вы так переживаете?
Как оказалось, проблема в общем-то совсем даже не в самых богатых. Представьте себе, что когда собственник, особенно в сельской местности, продает дом, то в сделке, как правило, участвуют три объекта недвижимости: сам дом, земельный участок, целевое использование которого «для строительства этого самого дома», а также подсобное хозяйство в виде огорода. И хотя это одна сделка, но объекта продажи три — как дико это ни выглядит.
Т.е. сделка на три объекта в Украине — это не просто часто, это типично для частного сектора! И вот именно эту сделку, которая фактически является сделкой с одним объектом, нотариусы считают как три объекта в один год и как результат, предлагают налогооблагать третий объект по ставке 18%. Феерично? Нет, это наша жизнь.
Зачем же депутаты это делают?
Поясняется это тем, что кто-то там манипулирует с налогами и через сделки с недвижимостью уклоняется от налогообложения, заключая много договоров.
Но даже если и так, то все же надо было проанализировать, и понять, какие в результате могут возникнуть проблемы, и постараться, чтобы специалисты нашли выход.
Конечно, тот факт, что законодатель пытается облагать именно разницу между ценой покупки и продажи, можно считать весьма похвальным. Именно так и делается в цивилизованном мире, где облагается разница между доходами и расходами по результатам годовой деятельности гражданина. Но тогда вопрос — почему разницу учитывают только с третьей сделки, а как же предыдущие две? Там почему не облагают разницу?
Также необходимо учитывать, что темпы инфляции в Украине зашкаливают, и поэтому попытка облагать налогом разницу в недалеком прошлом (ведь это не так давно уже было) наткнулась на фактически налогообложение с оборота. Пару слов для пояснения.
Представьте, что вы купили квартиру в 2001 году за 50 тыс. долл. по курсу на тот момент 5грн/долл. — типичная цена за квартиру в Украине. Т.е. в договоре купли-продажи, с которого уплачены все налоги, указано 250 тыс. грн, ведь в договорах запрещено указывать эквивалент в твердой валюте, хотя все прекрасно понимают, что квартиры торгуются в долларах США или в евро, а цены указываются в гривнах только на бумаге: 2 пишем — 3 в уме.
Если же через 15 лет собственник решит продать эту же квартиру за те же 50 тыс. долл., то при курсе 25 грн/долл., ее стоимость в гривнах составит уже 1 250 тыс. грн. И если налог будет платиться по ставке 18% даже с разницы, то налогооблагаемая сумма составит 1 млн грн х 18% = 180 тыс. грн. Или 7 200 долл.
Каждый может судить о том, много это или мало, но самое главное, что это налог на инфляцию, так как квартира как стоила 50 тыс. долл., так и стоит, и никакого дополнительного дохода собственник не получил.
Не знаю надо ли пояснять, что пример условный, упрощенный, но на самом деле очень даже жизненный и будет встречаться часто. А самое главное, что он будет нарушать принцип справедливой уплаты налогов и не будет способствовать развитию рынка, так как собственник обязательно постарается избежать уплаты именно такого налога. Давно известно, что стимулирующая сила налогов намного больше дает доходов, чем фискальная.
Но введения налога в 18% на третью продажу в законопроекте по разовому декларированию законодателям показалось мало (вдруг не примут?) и аналогичные изменения предлагаются в проекте изменений к Налоговому кодексу №5600 от 02.06.2021, поданному премьер-министром Украины. Здесь также есть предложение облагать налогом по ставке 18% третий продаваемый объект, правда, без льготы по вычитанию затрат, а просто как налог с оборота. Не забываем, что к этому добавляется 1,5% военного сбора и 1% в Пенсионный фонд и даже пошлина в 1%, которую никто не отменяет, хотя по сравнению с 18% это уже кажется мелочью.
Кстати, налог в 18% на объекты недвижимости в Украине не новый, его надо платить иностранным гражданам. Конечно, у северного соседа иностранцы платят еще больше — там налог на иностранное владение недвижимостью составляет 30%. Тем не менее развитию рынка недвижимости это, увы, не способствует, а скорее стимулирует изобретение/применение различных схем легального «ухода» от налога. Например, продажа здания, находящегося на балансе юридического лица. В этом случае налоги легко минимизируются: юрлица, имеющие армии адвокатов, как не платили, так и не будут платить эти налоги. Как всегда, налоги у нас собираются с небогатых граждан. Кто-то думает, что это нормально?
Некоторые говорят — зачем нам еще и стимулировать развитие недвижимости, у нас и так ценовой бум. К сожалению, эти люди просто не понимают, что у нас все еще довольно низкое качество жилья, недостаточно конкуренции в сфере его обслуживания и много других проблем.
Давно говорилось, что налоги на недвижимость должны быть стимулирующие, ведь строительство новых зданий не только улучшает комфорт проживания наших граждан, но также стимулирует развитие смежных отраслей экономики, таких как индустрия производства строительных материалов и их производных, рынки дизайна и отелочных работ и многое другое. Поэтому вводить дополнительные налоги на недвижимость — это как резать курицу, которая несет золотые яйца, — ненароком можно и «зарезать».
Почему растут цены на недвижимость в Украине?
Прежде всего, благодаря хорошей конъюнктуре для Украины на внешних рынках: росту цен на металл и зерно — наибольшие статьи экспорта. А поскольку сбережения больше хранить практически негде — нет доверия ни к банковской системе, ни к рынку акций, а госбумаги доступны практически избранным, то единственным способом сохранить и хоть немного приумножить заработанное — это инвестиции в недвижимость.
При этом, поскольку банки не дают кредиты на недостроенные квартиры (конечно же из-за рисковости таких инвестиций), то сложился целый класс инвесторов, которые покупают квартиры на «стадии котлована» и при том — за свои средства, не кредитные. Они оформляют эти квартиры на себя или на родственников и знакомых, а после ввода дома в эксплуатацию продают тем, кому нужна ипотека, по стоимости на 20–30% выше изначально вложенного.
И вот вместо того, чтобы помочь гражданам покупать «на уровне котлована» через кредитные операции, законодатели решают тупо обложить эти операции дополнительным налогом.
Что из этого выйдет и удастся ли собрать больше в бюджет — это мы увидим. Но нельзя же в XXI веке рассуждать в стиле сталинской эпохи: лес рубят — щепки летят! В фискальном порыве обложить налогом тех, кто зарабатывает на неумении государства правильно отрегулировать рынок и налогообложение, как всегда забыты те небогатые, кто продает в одной сделке маленький домик в селе, участок и огород. Вот уж нашли спекулянтов!
P.S. В момент написания статьи депутаты проголосовали одиозный законопроект об разовом декларировании, а следовательно и изменения в Налоговый кодекс, установив ставку налога на третью продажу в течении года в размере 18% с разницы стоимости покупки и продажи.
Теперь непонятно, что же будет с изменениями №5600, где 18% облагается полная стоимость третьего объекта, а не разница?
Весело живем.
Больше статей Людмилы Симоновой читайте по ссылке.