Оцінка нерухомості - це та галузь, з якою звичайні громадяни мають справу не так часто. Однак у тих, кому доводиться, відразу виникає безліч запитань, які і дивують, і дратують, і змушують на прикладі цієї сфери задуматися над тим, як створюється не тільки ця, а й уся законодавча база. Хто й що змушує її змінювати? Чому так багато розробляється й упроваджується непотрібних нормативних документів, які ускладнюють ситуацію, а прості, що істотно полегшили б життя громадянам, зробили б операції з нерухомістю менш ризикованими, не ухвалюються і навіть не розглядаються? Усе робиться чомусь навпаки, а всі нові законодавчі акти тільки утруднюють життя і простим громадянам, і бізнесу, незважаючи на переможні реляції урядових чиновників. Утім, про все своєю чергою.
Напередодні 1 листопада набрала чинності постанова Кабінету міністрів №231 від 4 березня 2013 р. "Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства". Вона кардинально змінила правила проведення оцінки при здійсненні угод купівлі-продажу…
Не дуже давно голова Фонду держмайна України пан Рябченко заявляв про достатню кількість оцінювачів і суб'єктів оціночної діяльності, які можуть виконувати оцінку для оподаткування. На сьогодні це близько 1540 фізичних і 375 юридичних осіб (у тому числі 21 приватний підприємець). При цьому п. Рябченко чомусь забув пояснити, що наявність свідоцтва в оцінювача - фізичної особи ще не означає, що він одержав право на проведення оцінки. Для цього ФДМ повинен ще видати сертифікат на проведення робіт фірмі, в якій працює оцінювач. І основний бар'єр доступу на ринок ФДМ встановив саме на рівні одержання сертифікатів. Отут і була створена чергова "геніальна" схема "відсікання чужих". Та така, що ні простим громадянам, ні громадянам досвідченим у перипетіях українського законодавства розібратися не так просто. Адже відомо, диявол ховається в деталях, якими ущерть обвішана процедура одержання цього самого сертифіката суб'єкта оціночної діяльності (СОД).
Насамперед було створено Український інститут управління якістю в оціночній діяльності, засновником якого стала так звана Спілка оцінювачів України, головує в якій М.Каіпецький (запам'ятаймо це прізвище, а всі наведені дані можна перевірити у відкритому доступі на сайті ФДМУ). Друге. Інститут реєструє патент на корисну модель під назвою "Спосіб автоматизованої оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства".
Як сказано в самому описі, основною особливістю цього патенту є звільнення оцінювача від обов'язку оглядати об'єкт оцінки і надання даних про оцінювані об'єкти замовником засобами дистанційному зв'язку: телефон, факс або Інтернет. І подається ця можливість як найбільше досягнення наукової думки, хоча насправді такий спосіб збирання інформації прямо суперечить Міжнародним стандартам оцінки. Більше того, у цих визнаних у світі стандартах огляд об'єкта оцінки є обов'язковою вимогою для об'єктів нерухомості, як і огляд об'єктів-аналогів!
Виникає запитання: а що, власне, нового в наданні даних дистанційним способом, що тут гідне патентування й захисту? Відколи це передача даних каналами зв'язку є великою новацією, винайденою цією організацією, що аж варта реєстрації у вигляді патенту Департаментом інтелектуальної власності? Чи було проведено відповідну експертизу цієї корисної моделі на предмет новизни та інших необхідних критеріїв? Багато разів ми чули від зарубіжних колег, що в Україні можна запатентувати будь-що. І ось воно в дії! То запатентуймо спосіб для Сонця сходити на сході, або спосіб спілкування людей із допомогою звуків, або спосіб писати слова зліва направо… Звичайно, питання про те, як можна було зареєструвати такий патент, звучить просто риторично. І не тільки тому, що загальновідомі факти чи способи чого-небудь не підлягають реєстрації у вигляді патентних охоронюваних прав, а ще й тому, що ФДМ, судячи з усього, приписав собі "святе" право і навіть обов'язок охороняти й захищати цей абсурдний патент, що прямо суперечить Закону про ФДМ і тим функціям, які прописано в Законі про Фонд держмайна. Але ж хто йому (ФДМ) указ?
Іншою особливістю цього патенту є автоматизована система обробки отриманих даних і формування звіту про оцінку. Причому наскільки можна зрозуміти з пояснень авторів автоматизованої системи, усе, що вона робить, - це здійснює вибір з Інтернету даних про аналогічні об'єкти. Процедура зовсім нескладна. Є стандартні програми, які можуть її виконати, і тому тут теж незрозуміло, що ж такого нового винайшли автори патенту в програмуванні, що варте патентного захисту? Та й навіщо? Адже процедуру пошуку аналогів будь-який оцінювач виконає протягом 10 хвилин, а формування звіту з оцінки квартири для нормального оцінювача взагалі не становить ніяких труднощів.
А далі найцікавіше. ФДМ чомусь узяв за еталон систему, запатентовану пріснопам'ятним інститутом без конкурсу або тендера, без порівняння з іншими програмами, без ознайомлення громадськості. Нишком, як у старі радянські часи, засновників цього інституту Фонд уводить до складу атестаційно-рецензійної комісії ФДМУ, яка й ухвалює рішення щодо того, кому видати/не видати сертифікат СОД, що дає право на проведення податкової оцінки. Чи варто дивуватися, що члени цієї комісії, як засновники Інституту управління якістю, дають сертифікати тільки тим, хто підписав із цим інститутом ліцензійну угоду, що зобов'язує оціночне підприємство платити 80% від вартості роботи з кожної оцінки за право використання патенту на автоматизовану систему. Будь-які спроби запропонувати ФДМУ альтернативні системи відразу ж відмітаються, а перевіряє на відповідність вимогам людина, котра зацікавлена у продажу прав на користування автоматизованою системою, а саме директор громадської організації, яка заснувала вищезгаданий інститут, член атестаційно-рецензійної комісії ФДМУ п. Каіпецький. Саме він дає висновок про наявність/відсутність документів, необхідних для одержання права на виконання оцінки, тобто сертифіката СОД. І вгадайте з одного разу - кому надається позитивний висновок? От уже ж справді - рука руку миє, і навіть не чужу, а свою власну.
Є й комерційна пропозиція від згаданого інституту, в якій пропонується оціночним компаніям укласти договір на сплату 80% від вартості контракту за користування (або оренду) системою і, як наслідок, одержати право на виконання оцінки. І з усього видно, що у тих підприємств, які цього договору не укладуть, шансів одержати право на оцінку для оподаткування і сплати інших платежів немає зовсім. Принаймні практика така, що НІХТО не одержав такого права без підписання ліцензійного договору, хоча намагався багато хто.
Напрошується запитання: невже цих матеріалів недостатньо для встановлення факту корупції і монопольної змови?
Але виявляється, це ще не кінець історії, а тільки її середина. Народ у нас розумний і допитливий, вирішив перевірити наявність фірм, які отримали право виконувати оцінку, і відповідність сертифікованих фірм вимогам ФДМУ - досить жорстким, до речі, вимогам. І ось яка намалювалася картина.
Усього перевірено 288 компаній. З них:
- 33% розташовані у квартирі або іншому неофісному приміщенні (пряме порушення вимог ФДМУ);
- у 44% відсутні дані про контакти - телефон та/або адресу (і як у такому разі приймати дистанційно дані про об'єкт?);
- у 49% відсутній або не працює веб-сайт (і як у таких умовах заповнювати анкету в електронному доступі);
- 17% не відповідають на телефонні дзвінки і нікого немає за адресою (просто якась фіктивна діяльність);
- 33% не виконують оцінку для оподаткування, займаються зовсім іншими видами діяльності (у старі часи це називалося приписками);
- 84% не працюють з указаних вище причин;
- тільки 16% (або 46 компаній) готові виконувати оцінку. По дві (і менше) компанії на область!
Картина, як кажуть, олією…
Очевидно, що розробники цієї схеми не збиралися створювати конкуренцію. Позиція ФДМ у цьому питанні не витримує ніякої критики, бо всі дії цього органу спрямовані на монополізацію ринку, а не створення чесних умов конкуренції. Замість займатися чимось корисним для держави, наприклад приватизацією, план якої виконано всього на 9%, ФДМ видає нескінченні заплутані циркуляри, які ускладнюють доступ на ринок і вбивають конкуренцію.
Очевидно, злякавшись критики, Фонд наказав обмежити ціну на оцінку сумою в 300 грн. Допитливі громадяни зателефонували на фірми і почули, що 300 грн це офіційно, 800 грн "зверху" і 200 "баксів" за заниження оціночної вартості. Все, припливли…
Новомодне нині у держчиновників ведення всіляких реєстрів не оминуло і "податкову" оцінку: усі звіти повинні реєструватися в єдиному реєстрі звітів з оцінки. У платника податків тут-таки виникає запитання: а за які кошти створено цей реєстр? Чи був тендер, чи чиновники знову тишком "розпиляли" бюджет? А в скільки обходитиметься простим громадянам доступ до цього реєстру? Адже без реєстрації в ньому звіти не приймаються, і тому, між іншим, досі нове законодавство фактично не діє - реєстр не діє, а отже, податкові оцінки нелегітимні. І нелегітимні (незаконні) вони не тільки через недіючий реєстр, а й за своєю суттю. І ось чому.
Фонд держмайна чомусь видав кваліфікаційні сертифікати в порушення закону про оцінку. Причому це порушення було освячене постановою Кабінету міністрів №231, у якій сказано, що річне стажування означає складання звітів з оцінки під час навчання. Але, по-перше, постанова Кабміну за ієрархією законодавства не може, не має права змінювати Закон про оцінку. Наші вищі чини хочуть, щоб прості громадяни виконували закони, проте їм самим, як царським боярам, закони не писані! Пам'ятаєте, як у відомій казці Антуана де-Сент Екзюпері, коли Маленький Принц прилітає на планету, де живе Король? Принц просить Короля: "Раз ти такий усемогутній, то накажи сонцю закотитися, і ми будемо весь час милуватися заходом". На що Король відповідає: "Я не можу змусити свого генерала стрибати метеликом з квітки на квітку. От настане час заходу, ми накажемо сонцю закотитися - воно й закотиться".
Король не може, а наші чиновники можуть усе…
Фонду держмайна вторить Міністерство юстиції, покликане охороняти законодавство. Попри те що в постанові №231 чітко записано, що податкова оцінка виконується у випадку сплати податків, тобто, крім дарування і спадщини, Мін'юст
своєю інструкцією, яка нижча за законодавчим рангом, ніж постанова Кабміну, дає вказівку нотаріусам для дарування і спадщини теж використовувати податкову оцінку, чим заганяє в глухий кут не тільки всіх нотаріусів, а й усіх тих, хто супроводжує операції з нерухомістю: хто ж правий - Мін'юст чи Кабмін?
Усе як у тому грузинському анекдоті. Ідуть по дорозі бабуся й дівчина, назустріч - учень за кермом автомобіля. Інструктор запитує: "Кого давитимеш?". Водій розгублений: дівчину чи бабусю? Інструктор: "ГАЛЬМО давитимеш!". Де ж ці гальма у наших законодавців, на які тиснути треба?
Такі "викрутаси" у законодавстві можуть призвести до одного: податкову оцінку можна буде визнати незаконною, скасувати угоду купівлі-продажу, поклавши відповідальність на покупця, відкривши проти нього кримінальну справу, позбавивши його квартири. Ну подобається нашим чиновникам тримати всіх громадян "на гачку", дуже не хочеться чесних правил гри, не хочеться створювати конкуренцію, сприяти розвитку бізнесу. І, на жаль, ця ситуація спостерігається не тільки в оцінці. У нас так багато проблем у законодавстві, які можна легко розв'язати й поліпшити всі рейтинги України з погляду ведення бізнесу, скасувати безліч старих, успадкованих від "совка" законів, спростити чимало процедур. Однак займатися цим клопітно й неприбутково, зате багато праці марно витрачається на непотрібні нормативні документи, які ніяк не поліпшують сфери оцінки, а тільки ускладнюють і роблять її незаконною.
Із сумом можна зазначити, що всі скарги, які пишуть небайдужі громадяни в прокуратуру, відсилають тому, на кого цю скаргу написано, - ФДМ. От уже ж достоту - "совок" процвітає в чиновницьких лавах, і ніякими засобами його звідти не витравиш. Невже настільки прогнила вся державна система, що єдиним способом розглянути скаргу залишається її пересилання тому, на кого в ній скаржаться? Невже не знайдеться розумного чиновника у вищих ешелонах влади, який насмілиться згадати про людей і скасує всю цю безглузду схему раз і назавжди? А не тимчасово, як це вже бувало.