Відчайдушно сподіваючись на зростання економіки в останні місяці року, держава своїми ж руками робить усе, аби дива не сталося. Будівельна галузь, яка ще недавно забезпечувала до 7% ВВП країни, може наразитися на черговий судовий прецедент, який загрожує зупинкою кредитування більшості будівельних проектів у країні.
Відчути удар по привабливості девелоперського бізнесу можна буде вже за підсумками року - за оцінками Держстату, обсяг введення в експлуатацію нового житла порівняно з минулим роком знизиться на 30%.
Причина - у відсутності фінансування на завершення будівництва. Банки відмовляються кредитувати забудовників через високий ризик неповернення виданих кредитів. Прецедент створено консорціумом "Екосорб", інвестори якого через суди нижчих інстанцій домоглися анулювання застав у вигляді облігацій забудовника і прав на незавершене будівництво відразу у кількох банків.
Нині спори розглядає Вищий господарський суд України, і якщо ВГСУ підтримає рішення судів нижчих інстанцій про те, що незавершене будівництво не може бути банківською заставою, то кредитування будівельної галузі може зупинитися взагалі.
Причому шанси на рішення Вищого госпсуду на користь "Екосорбу" досить великі - нова група інвесторів компанії веде переговори з банкірами (і з судами теж?) від імені Віктора Вікторовича Януковича, якому, мабуть, складно щось протиставити. Особливо якщо йдеться про такі поняття, як закон і судова неупередженість.
На базі спірного проекту "Екосорбу" нові інвестори планують побудувати соціальне житло за рахунок коштів бюджету. При цьому всім інвесторам житлових і нежитлових приміщень, які купували їх на стадії будівництва в "Екосорбу", навряд чи щось перепаде.
Ця ситуація виглядає особливо цинічною на тлі запланованої адміністрацією президента на найближчі тижні наради з питань відновлення кредитування, головною темою якої буде питання зниження відсоткових ставок за кредитами для бізнесу. Очевидно, для сімейного.
Історія конфлікту
і таємничий інвестор
Консорціум "Екосорб", створений рішенням Кабміну як виробник сорбентів і медпрепаратів, зайнявся девелоперським бізнесом у 1994 р. - компанія будувала житло за замовленням держорганів, зокрема СБУ. У портфелі компанії - три реалізовані і три нереалізовані проекти. Серед останніх - будинки по вул. Клименка, пр. Героїв Сталінграда та в с. Чайки.
При цьому в Чайках "Екосорб" намагався реалізувати свій наймасштабніший проект - будівництво мікрорайону "Західний" на 70 тис. кв. м, кредитувати девелопмент якого погодилися відразу кілька фінустанов. Зокрема, кредити "Екосорбу" і пов'язаним із консорціумом компаніям видавали Промінвестбанк, "Ерде Банк", "Альфа-Банк" та Укрсоцбанк.
Фінансування будівельного проекту здійснювалося кількома шляхами. Перший - через розміщення сертифікатів ЗНКІФ "Чайка", які викуповувала компанія "Ферді Україна ЛТД" за рахунок кредитних коштів банків. Другий - через випуск консорціумом облігацій, які передавалися банкам на умовах зворотного викупу забудовником. Третій - за рахунок кредитів на поповнення обігових коштів "Екосорбу".
За інформацією банкірів, які кредитували будівництво ЖК "Західний", проблеми з обслуговуванням кредитів почалися в "Екосорбу" і пов'язаних з ним компаній у 2008–2009 рр. Відповідні банківські вкладення перейшли в розряд проблемних або, використовуючи термінологію фінансистів, - токсичних (від англ. toxic assets). Після чого було ініційовано процеси зі стягнення заборгованості з компаній, які входять в орбіту консорціуму. Крім того, близько двох років тому Господарський суд міста Києва на вимогу кредиторів порушив справу про банкрутство "Екосорбу" через неможливість повернути борг у розмірі 96,26 млн грн. Однак домогтися визнання компанії банкрутом так і не вдалося через перешкоджання в судах.
При цьому банки вели переговори про дофінансування і завершення будівництва, однак усі контакти із забудовником припинилися у 2011 р. Сталося це після того, як директор консорціуму "Екосорб" Юрій Сидоренко повідомив інвесторам будівництва про те, що ЖК "Західний" добудовуватиме якась "ПГ Інвест", засновники та інвестори якої невідомі.
При цьому ліцензія Державної архітектурно-будівельної інспекції, що дозволяє здійснювати будівельну діяльність, в "Екосорбу" закінчується у жовтні цього року, а в "ПГ Інвест", за даними ДАБІ, взагалі відсутня.
Банкіри розповідають, що проблеми з судами у них почали виникати одразу після того, як пролунало оголошення про передачу будівництва ЖК "Західний" компанії "ПГ Інвест".
Так, за короткий проміжок часу було прийнято відразу кілька судових рішень, у яких анулювалися договори застав майнових прав на незавершені будівництва, переданих "Екосорбом" банкам, а також були визнані недійсними зобов'язання консорціуму зі зворотного викупу своїх облігацій у фінустанов.
Юридичні нюанси
У мотиваційних рішеннях судів щодо визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав на недобудовані квадратні метри з "Альфа-Банком" та "Ерде Банком" зазначено, що відповідно до частини 2 статті 16 Закону України "Про іпотеку" №898-IV від 5 червня 2003 р. (у редакції, яка діяла на момент укладання спірного договору) передача у заставу об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва і майнових прав на них. Таким чином, передача однієї зі складових предмету іпотеки, у цьому випадку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, здійснюється шляхом передачі всіх складових предмета іпотеки, визначених ч. 2 ст. 16 Закону України "Про іпотеку", у тому числі і прав на земельну ділянку.
Тим часом пунктом 40 постанови пленуму Спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №5 від 30 березня 2012 р. "Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин" визначено, що об'єкт нерухомості передається в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, тільки в тому разі, якщо будівля (у тому числі й об'єкт незавершеного будівництва), яка передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності. Чого у випадку із земельними ділянками "Екосорбу" не було - земля перебуває в оренді у компанії.
Крім того, положення статті 5 вищезгаданого Закону "Про іпотеку" (у редакції від 5 червня 2003 р., що діяла на момент укладання спірного договору) передбачають, що предметом іпотеки не можуть бути майнові права на окремі приміщення в житловому будинку. Тоді як у випадку із заставами "Екосорбу" йдеться про заставу всієї нерухомості, що входить до складу будівництва.
Банкіри наголошують, що в усіх випадках обнуління застав суди першої інстанції (з якими потім погоджувався суд апеляційної інстанції) посилалися на постанову Верховного суду України від 30 січня 2013 р. (за позовом фізичних осіб у ТОВ "Екобуд", ПАТ "АКБ "Київ"). Однак ця постанова не може бути застосована судом у випадку з "Екосорбом", оскільки характер правовідносин і самі підстави визнання недійсними договорів іпотеки в цих справах різні. Так, висновки Верховного суду України про недійсність договору іпотеки, укладеного ПАТ "АКБ "Київ", що викладені в постанові від 30 січня 2013 р., ґрунтуються на невідповідності договору положенням Цивільного кодексу України.
Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України, заставником може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. У порушення цієї норми закону ТОВ "Екобуд" передало в іпотеку (тобто самостійно розпорядилося майном) майнові права на квартири, які на момент укладання договору були повністю викуплені інвесторами.
"Ні мотивувальна, ні резолютивна частини рішення Верховного суду України від 30 січня 2013 р. не містять висновків про недійсність договорів іпотеки майнових прав на споруджувану нерухомість, укладених до вступу в силу Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва". Ба більше, у правовій позиції судової палати у цивільних справах Верховного суду України в рішенні від 30 січня 2013 р. зазначається, що предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва", - підкреслює адвокат Сергій Топчій, який представляє інтереси людей, що постраждалі від дій "Екосорбу".
У Промінвестбанку в спорі з "Екосорбом" склалася взагалі унікальна ситуація: сторони уклали договір на зворотний викуп облігацій (загальна сума емісії близько 115 млн грн), випущених консорціумом і придбаних банком (прихована модель кредитування). Однак суд у поведінці ПІБа побачив мотиви, що він не хоче відмовлятися від цих облігацій.
Зокрема, представники консорціуму апелювали до суду з тим, що термін обігу та погашення облігацій серії "Е", які є предметом розгляду цієї справи, закінчився. А оскільки Промінвестбанк не вчинив дії з перерахування цінних паперів зі свого рахунку на рахунок УК "Екосорб" у період обігу, що було б підставою для оплати цінних паперів відповідачем, позивач фактично відмовився від договору. І, більш того, зобов'язаний повернути отримані кошти, а також нараховані відповідачем на підставі ст. 625 ЦК України інфляційні втрати та річні за прострочення зобов'язання з повернення цінних паперів.
Таким чином, ПІБ зобов'язали повернути близько 25,6 млн грн, які було списано з рахунків "ВКФ "ЕКОМОНТАЖСЕРВІС" - поручителя "Екосорбу" - у рахунок погашення зобов'язань щодо зворотного викупу облігацій. У самому банку коментувати програний процес і перспективи повернення коштів з боку консорціуму відмовилися.
У своїй відповіді редакції DT.UA голова Вищого господарського суду Віктор Татьков також не став коментувати судові успіхи консорціуму "Екосорб" і специфіку застосування законодавства господарськими судами. "Голова суду не має повноважень перевіряти правовий зміст судових рішень", - зауважив В.Татьков.
А Папа знає?
Хто стоїть за новим інвестором консорціуму "Екосорб" - компанією "ПГ Інвест", яку супроводжує такий успіх у судах з анулювання застав, банкіри достеменно не знають. За наявною у фінансистів інформацією, отриманою під час переговорів із представниками "ПГ Інвест", на базі спірного проекту "Екосорбу" нові інвестори планують побудувати соціальне житло за рахунок коштів бюджету.
Компанія з однойменною назвою працює в Одесі й позиціонує себе як керуючий нерухомістю кооператив. Із відкритих джерел про "ПГ Інвест" відомо те, що вона є засновником КУА "Бі-Ел-Ар" разом з якимсь Євгеном Барахом і "прописана" у тому самому офісі з двома юридичними фірмами - "Легім Лоєрс" і М&K, у спеціалізації яких зазначено вирішення корпоративних і комерційних спорів. При цьому рахунки компанії розміщуються в одеському Фінростбанку, голова наглядової ради якого, Олександр Жовтіс, як повідомляли ЗМІ, свого часу перебував під арештом за підозрою в шахрайстві в особливо великих розмірах.
Нині представники "ПГ Інвест" ведуть переговори про одержання нового кредиту на завершення будівництва ЖК "Західний" в Ощадбанку. Як стверджують наші джерела, банку настійно рекомендують цей кредит видати, навіть попри те, що решта кредиторів "Екосорбу" зіштовхнулися з неповерненням кредитних коштів та обнулінням застав через судові інстанції (до моменту виходу публікації відповідь банку на запитання редакції про те, наскільки доцільно кредитувати несумлінного, на думку інших банків, позичальника, ми не одержали).
Навіть якщо припустити, що всі банки-кредитори неправильно склали з "Екосорбом" договори, то як бути з сотнями скарг із боку приватних осіб - покупців непобудованої нерухомості в "Екосорбу", перед якими забудовник також не виконав зобов'язань? До речі, жодної відповіді по суті від держорганів на такі скарги немає. Лише відписки.
Можливо, така позиція державних та навколодержавних структур пояснюється тим, що переговори з іншими банкірами про умови реструктуризації боргів консорціуму "Екосорб" велися від імені... Віктора Вікторовича Януковича.
Так, за інформацією банкірів, на зустрічі з фінансистами приходила його прес-секретар Лідія Шевченко, яка за сумісництвом є заступником завідувача секретаріату комітету ВР з питань інформатизації та інформаційних технологій. Пані Шевченко залишає банкірам візитку, на якій зазначено, що вона є радником Віктора Вікторовича.
Ми звернулися з відповідними запитами як до пана Януковича, так і до пані Шевченко, однак до моменту виходу цієї публікації також не одержали їхніх відповідей. Тим часом на наступний день після того, як редакція направила запит політикові, він розмістив на своїй сторінці в соціальній мережі повідомлення такого змісту: "Ко мне обратились люди, которые взяли кредиты и вложили деньги в строительство дома в Киево-Святошинском районе. Из-за проблем с застройщиком, кредиты приходится выплачивать, а жить людям негде. Сроки сдачи проекта бесконечно оттягиваются. Пока еще можно исправить ситуацию, совместно с исполнительными органами власти постараемся разобраться в этой проблеме, чтобы вкладчики могли наконец-то заселиться в свой новый дом. В целом, всех застройщиков-авантюристов, кто хочет повторить фокус компании "Элита-центр", хочу предупредить: подобные схемы больше никто не допустит".
Редакція зі свого боку теж дуже хотіла б знати, хто хоче повторити фокус компанії "Еліта-центр", прикриваючись при цьому ім'ям Віктора Вікторовича. Тому якщо в політика і його помічників усе ж таки з'явиться час відповісти на запитання редакції, ми будемо раді опублікувати отриману інформацію.