Упродовж восьми місяців президента наполегливо підводять до підписання закону №5655 (далі — №5655). Пул підтримки, скрупульозно вибудуваний авторами закону, безупинно працює на те, щоб розвіяти будь-які сумніви стосовно чистоти «містобудівної реформи». Для просування ідей №5655 залучили ціле Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури (Мінінфраструктури) на чолі з Олександром Кубраковим, популярного цифрового міністра Михайла Федорова, директора НАБУ Семена Кривоноса (який «родом» із реформованої Державної інспекції архітектури та містобудування), а також міжнародних партнерів. Армія чергових спікерів, озброєна барвистими слайдами, мало не щотижня на всіляких модних панелях розповідає країні про переваги закону, що нарешті «зробить містобудівну сферу цифровою й прозорою, змусивши корумпованих мерів навести лад у громадах і ухвалити генплани». Алилуя!
Тему настільки кваліфіковано забазікали, запостили в соцмережах і розшили джинсою, що від №5655 уже хочеться відмахнутися, як від настирливої мухи: «Та робіть уже з ним, що хочете!». На це й розрахунок. Останні оптимістично-дружні фото авторки №5655 Олени Шуляк із головою Нацагентства з питань запобігання корупції Олександром Новіковим (а Новіков таки блискуче зіграв відведену йому сценаристами №5655 роль), схоже, покликані дотиснути останнього скептика. Адже триста сторінок закону й три тисячі — порівняльної таблиці фінальної версії за бажання подужати може кожен, але відшукати закладені в нього лобістами корупційні кишені можуть лише люди, які або в темі, або в долі. І це чудово розуміють усі учасники затяжної позиційної війни. То держава в темі чи в долі?
«Віцепрем’єр Олександр Кубраков ні на йоту не сумнівається в правоті голови профільного комітету Олени Шуляк, із якою вони разом іще з часів роботи в Офісі ефективного регулювання BRDO, — кажуть у міністерстві, цілком серйозно уточнюючи, що всі противники №5655 куплені. — Але Кубраков як один із ключових менеджерів уряду обтяжений такою кількістю завдань об’єднаного міністерства, що делегувати відповідальність за №5655 Шуляк йому підказав здоровий глузд». І це не жарт. «Це цілковита довіра всередині команди, яка бере на себе політичну відповідальність за цей законопроєкт. І програш у боротьбі за №5655 буде програшем усієї команди міністерства», — констатують соратники віцепрем’єра з відновлення.
Тобто нардепці Олені Шуляк — ключовій публічній авторці, експертці та лобістці №5655 — міністерство, через яке підуть усі гроші донорів, довірило одноосібно залити фундамент майбутнього відновлення України? Без жодного натяку на контроль над якістю бетону та власну державну експертизу? Ви серйозно?
Серйозно не бачите, що членкиня команди Олена Шуляк другий рік поспіль умисно презентує публіці закон, що існує лише в її уяві й не має жодного стосунку до ухваленого парламентом 13 грудня?
Адже навіть якщо гіпотетично припустити, що після підписання №5655 усе буде так, як нині, очей у Сірка позичивши, обіцяє Шуляк: «Немає містобудівної документації в громадах — немає будівництва!», то відновлення взагалі не можна буде розпочати, допоки міста не розроблять генпланів і зонінгів. А це — роки. І повна маячня в контексті того, як ми полюємо на донорів і які завдання перед ними ставимо.
Якщо ж усе буде так, як тлумачать №5655 самі забудовники, то вони скажуть: «Немає генплану — ідіть на фіг, будуватимемо без вас». А це вже тотальний диктат будівельного лобі по всій країні. І джекпот для основних бенефіціарів закону. Передусім завдяки внутрішній кишені приватного контролю, куди зашито глобальний картель на ринку експертів містобудування. Його цементує схема із саморегулювальними організаціями (СРО). Їх усі контролює пул забудовників, які стоять за спиною Шуляк і мають своїх високопоставлених заступників у міністерстві. Самі пишемо правила, самі будуємо, самі контролюємо, самі заробляємо. Коло замкнулося.
І, схоже, лише міністру, котрий геть не дає собі ради з прямими обов’язками — а Кубраков особисто відповідає за результати майбутнього відновлення не тільки мостів та доріг (з чим у нього все ОК), — може бракувати часу на те, щоб розібратися в схемі, яку так настійно нав’язують державі лобісти №5655. Якщо, звісно, керівники держави вже не є спільниками.
Та спробуймо ще раз начепити на ніс рожеві окуляри й напередодні призначених на завтра публічних консультацій Мінінфраструктури щодо підготовки підзаконних актів до ще не підписаного (!) Закону №5655 нагадати державним мужам і дамам, чому все саме так, а не інак. І чим зрештою може обернутися тривале протистояння будівельного лобі та місцевої влади, яку держава в межах масованого промоушену містобудівної «реформи» викинула на узбіччя майбутнього відновлення. Разом із нудною регіональною політикою та ключовою умовою вступу до ЄС. Європарламент у своїй резолюції жорстко рекомендував президенту не підписувати закон №5655.
Примус ОМС до миру
На старті відразу відіб’ємо подачу тих, хто все знає про те, як збагачується коштом забудовників місцева влада. Бо це правда.
«Усю суть містобудівного управління давно звели до набору елементів для вилучення грошей у девелоперів, — розповідає впливовий забудовник, який погодився без посилань на нього пояснити філософію закону №5655. — Про жодне планування територій та інтереси жителів громад у більшості міст не йдеться. Єдиним інструментом вирішення проблеми, коли за революційною традицією завжди крайнім є хазяїн «хлібної крамниці», став мітинг. Нагадаю, що 2011 року після ухвалення закону про містобудівну діяльність тодішній профільний віцепрем’єр Сергій Тігіпко мав намір скопіювати грузинський досвід і навести лад у містобудівній документації. Звісно, за Януковича завжди був умовний Столар у долі на 30%, але ігри геть без правил, які побутували за Черновецького, зникли саме тоді.
Однак усі спроби держави якось систематизувати сферу (навіть за Януковича, який умів стукати по столу) наразилися на потужний опір місцевих еліт, які звикли кермувати й домовлятися з усіма в ручному режимі. Затверджені урядом терміни здачі генпланів переносили неодноразово, і зрештою тема взагалі заглухнула. І ось тепер №5655 впроваджує важливе правило: я більше не маю питати в міста дозволу на проєкт. Подав заявку, немає відповіді — отже, згодні, одержав містобудівні умови й обмеження (МУО) — і вперед! «Але ж це несправедливо», — скажете ви. Адже місцева влада втрачає можливість впливати на те, що відбувається в громадах. Але тоді питання: а як вона має впливати? Мабуть, усе-таки ухвалюючи генплан і зонінг.
А коли ви ухвалили зонінг і опублікували його в Інтернеті, чи має забудовник вам телефонувати, щоб уточнити думку стосовно проєкту? Якщо я й так бачу в системі, що можна будувати в місті, а що — ні? Правильно, не треба мені нікому телефонувати. І мерові теж не треба іменем громади бігти до забудовника й зупиняти будівництво, очікуючи хабара. Ліпше терміново ухвалити новий зонінг!
Можна й глибше копнути: а чи потрібна за такого розкладу містобудівна рада, що складається з архітекторів-ретроградів? Ну гаразд, у історичних місцях — так, а в решті — ні. Навіщо там штани протирати, якщо архітектори разом із мером і депутатами не робили зонінгів? Стоп! То кого цей закон позбавляє можливості ручного управління?
Добродії, розумуйте, коли розробляють зонінги, коли відбуваються громадські слухання, коли ухвалюють містобудівну документацію. Враховуйте всі інтереси й пишіть документацію. І публікуйте її! Адже решту елементів будівельної сфери в державі вже діджиталізовано: кадастри, землевідводи тощо. Залишився тільки один момент — вихідні дані, що є результатом містобудівного проєктування. І держава до цього не має жодного стосунку. Уся суть цього закону — підперти ОМС і сказати: залишилися тільки ви! Раніше ви вирішували: милувати чи ні, пускати кран і екскаватор чи ні. А тепер ідіть і виконайте своє домашнє завдання!
Насправді попри те, яким буде фінал №5655, цей закон свою роль уже відіграв як провокація. Ніхто місцеве самоврядування тепер однаково не відпустить, хоч би що там казала Єврокомісія. Бо ж у Європи немає діджитал-інструменту, а в нас є! Європа досі спирається на громадські обговорення, вона ще не живе в парадигмі цифрового суспільства. А ми живемо! «Дію» вже реалізовано. Тому відсутність або наявність №5655 уже неважлива. В системі вже зараз мають бути дані з містобудівної документації. Крапка. Уся суть проблеми — не в тому, як виконують правила, яких немає. А в тому, що той, хто має створювати правила, кричить, що його позбавляють повноважень».
І це лише невелика частина нашої хоч і емоційної, але досить інтелектуальної розмови на тему, як збалансувати інтереси громад, забудовників і держави. Під час якої я довідалася не лише про те, що в нас неправильно розподіляють податок на нерухомість, убиваючи природну функцію мешканців допомагати, а не заважати забудовникам робити середовище їхнього проживання комфортним, а й що таке джентрифікація. Погугліть. І всі нібито правильно. Але, дідько, є нюанси.
Чи визначено час, на який забудовники відправляють ОМС виконувати домашнє завдання?
Жодних уточнень щодо цього не знайшлося ні в мого співрозмовника, ні в тілі закону №5655. Саме з цієї причини благородний примус мерів до порядку, наче карета — на гарбуз, перетворюється на банальну схему витіснення з гри місцевих на час притоку великих грошей. Водночас №5655 позбавляє органи місцевого самоврядування та громадськість загалом функцій контролю над будівництвом на їхній території, про що мери кричать на кожному перехресті. Зупинити незаконне будівництво буде просто нереально. Можливість звернення ОМС і громадян до суду тут радше є номінальною. Про це ми теж писали.
«В населених пунктах, де немає містобудівної документації, видаватимуть МУО, в яких нічого немає. Умовний «порожняк» без обмежень. Формальний документ, який просто відкриває забудовникові шлях до технічних дій. Його видають на основі матеріалу, на сьогодні наявного в держкадастрі. Якого теж іще немає. І тоді можна все», — ділиться своїм розумінням закону один із мерів великого обласного центру, де всі документи в порядку.
Прикро це констатувати після таких правильних слів забудовника. Але ж це не наші упереджені припущення й не обмова місцевих корупціонерів, це частина 13 статті 29 закону №5655.
«Як бачите, тут немає ані слова про відмову надати містобудівні умови й обмеження, якщо немає містобудівної документації, — коментуючи нове інтерв’ю Олени Шуляк, написав іще навесні на сторінці Фейсбук експерт містобудівної сфери й автор ZN.UA Георгій Могильний. — Тут навіть немає підстави для відмови, якщо наміри забудовника не відповідають містобудівній документації».
Ба більше, в частині 17 тієї ж статті зазначено, що «можна будувати відповідно до цільового призначення земельної ділянки, а не положень містобудівної документації».
Ого! Відчуваєте різницю? Не відчуваєте? Поясню.
«Цільове призначення земельної ділянки не обов’язково відповідає функціональному призначенню території, — уточнює експерт. — Функціональне призначення, згідно з містобудівною документацією, — це перспектива використання території під забудову. Цільове призначення ділянки — це поточне використання ділянки, потрібне не так для визначення можливості забудови, як для оподаткування або розрахунку орендної плати».
Нині в Україні, як і в усьому цивілізованому світі, забудова відбувається відповідно до функціонального призначення території, встановленого містобудівною документацією. А №5655 фактично знищує планування території та перспективи сталого розвитку населених пунктів.
Ба більше, такий підхід породжує нову хвилю корупції в місцевих радах, а ніяк не вбиває її. «Оскільки громадськість може впливати на розробку й затвердження містобудівної документації, але ніяк не залучена до окремих землевідводів, забудовникам стає вигідно купити незаконний землевідвід, тому що потім вони гарантовано автоматично одержують МУО на забудову», — пояснює Могильний. До того ж у такий спосіб №5655 реанімує всі старі незаконні землевідводи.
Та й це ще не все. Розмах ідеологів містобудівної реформи виявився набагато ширшим. Як, утім, і команда її прихильників. Пам'ятаєте законопроєкти №8225 і 8178-1, які активно просував навесні найсвіжіший претендент на прем'єрське крісло, заступник голови офісу президента Ростислав Шурма? Отже, спрощення зміни цільового призначення сільгоспземель (№8178-1) і примусове вилучення приватних ділянок (№8225) — єдина схема зі скандальним №5655.
Уся фішка в тому, що під процес відновлення державі справді потрібні оперативні важелі для маневру — можливість викуповувати землю там, де це потрібно, й змінювати її цільове призначення. Але оскільки що жодного глобального плану відновлення немає, регіональну політику в міністерстві підмінив містобудівний схематоз — забудовник (у разі ухвалення пакета цих законів) на підставі №5655 може накласти лапу не тільки на землю громад, а й на сільгоспугіддя. Причому без жодних зобов'язань перед громадами. Тому що у разі зміни цільового призначення землі під житлову забудову — а тут достатньо декларації, поданої забудовником у єдину електронну систему, — можна буде безконтрольно будувати все що завгодно й де завгодно. У що може вилитися така діджиталізація й лібералізація під час відновлення — тема окремої великої розмови. Але деякі ключові подробиці кейсу ZN.UA описало ще пів року тому.
Тут важливо зазначити, що буквально минулого тижня Шурма, який активно може входити до президента, знову засвітив у парламенті №8225. Тож, схоже, здавати №5655, без якого всі маніпуляції з відчуженням сільгоспземель втрачають сенс, обізнані люди в оточенні президента не збираються. Може, тут і криється бездонне джерело енергії для просування базового №5655? У закони Шурми, крім необмежених можливостей для забудовників, закладено механізм збагачення для тих, хто має державну інсайдерську інформацію. На кшталт відомої схеми, коли я знаю, де за планом буде закладено будівництво заводу, та завбачливо за безцінь викуповую ділянку. А держава потім мені дуже добре платить, щоб там цей завод побудувати. У масштабах країни це царський куш. Але йдемо далі
Чому міста затято не хочуть робити містобудівну документацію?
Трохи статистики. Згідно з інформацією Мінінфраструктури, на квітень 2023 року всі 100% міст і селищ міського типу мають генеральні плани, розроблені після 1991-го, а 42% — генеральні плани, розроблені після 2012 року. Гірша ситуація серед сільських населених пунктів — тут лише 35% мають генеральні плани, розроблені після 1991 року. Тобто очевидно, що майже половина міст країни все-таки організувалися. Попри те, що це було: а) дуже дорого, б) без кадастру й загальної рамки, якої сама держава за ці роки не спромоглася зробити.
Інше питання, що навіть там, де ухвалювали генплани й зонінги, завжди були корупційні ризики. Йдеться про маніпуляції державними будівельними нормами на користь забудовників; формальні узгодження документації з держорганами й такі ж обговорення з громадськістю; фальсифікацію містобудівних експертиз і конфлікт інтересів тих, хто приймає рішення і часто сам є забудовником або пов'язаний із ним. Тобто корупція і в цьому разі часто нікуди не зникає, а просто стає більш системною. Жаль, що при цьому так само системно не мужніють наші правоохоронці й прокурори, а руки антикорблоку до місцевого рівня не завжди дотягуються.
Аналітику про ситуацію з містобудівною документацією в країні можна прочитати на сайті НАЗК, де 2021 року було опубліковано докладний звіт із цифрами, причинами, а головне — рекомендаціями уряду, як усунути свавілля на місцях.
І, знаєте, в цього документа, як і в №5655, теж є своя філософія. Буквально абзац: «Попри на те, що значна частина населених пунктів України не має актуального генерального плану, механізм притягнення до відповідальності за його відсутність нормативно не регламентований. Така правова прогалина несе небезпеку безсистемної забудови й відсутність сталого розвитку населених пунктів».
Тобто, хлопці від держави, якщо ви реально хочете навести лад, а не імітуєте бурхливої діяльності, вмикайте механізм відповідальності. Виконуйте своє домашнє завдання.
Стоп. Згадала. Так ви ж, начебто, уже все увімкнули. У вересні 2021 року уряд ліквідував корумповану Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ), принципи якої ще за Януковича сформували батько й син Рибаки, та створив супер-пупер яку — Державну інспекцію архітектури й містобудування (ДІАМ).
Тепер читаємо дуже уважно, щоб не заплутатися в абревіатурах. «Із питань, регулювання яких суттєво змінює закон №5655, до повноважень органів місцевого самоврядування віднесено видачу містобудівних умов і обмежень та дозвільні й контролюючі функції в 99 громадах, що взяли на себе відповідні повноваження (близько 40% будівництва), — пише той же Могильний. — Найчастіше контроль на себе взяли великі міста, адже утримувати для цього додаткових чиновників за рахунок місцевого бюджету недешево.
Дотримання законності при здійсненні цих функцій ОМС контролює в порядку державного архітектурно-будівельного нагляду орган, у якому, за твердженням керівництва держави, «корупції немає», — створений понад рік тому ДІАМ.
Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду за наявності Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва (ЄДЄССБ) дає змогу легко забезпечити якісний нагляд, адже він передбачає проведення планових і позапланових виїзних перевірок, а також документальних і камеральних перевірок дій об'єктів нагляду за даними баз і реєстрів.
Риторичне запитання: як ОМС можуть відкрито займатися божевільною корупцією через публічну ЄДЄССБ так, щоб усі високопосадовці про це знали, а ДІАМ демонстративно не виконувала своїх обов'язків, тим самим сприяючи корупції?
Аргументи лобістів № 5655 як єдиної можливості подолати корупцію в будівництві не витримують жодної критики, — у ДІАМ, за їхніми словами, корупції немає, а корупцію в ОМС елементарно вже давно могла знищити ДІАМ за чинного законодавства. Тому боротьба з корупцією — зручне гасло, а не мета прийняття цього закону».
Можливо, тут прояснити ситуацію докладніше зміг би ексголова ДІАМ і нинішній директор НАБУ Семен Кривонос. Тому наполегливо рекомендуємо поставити йому це запитання на черговій панелі, де він разом із Оленою Шуляк розповідатиме про переваги №5655.
Ну а поки що ми всі дружно подумали, що насправді нікому в цій державі не було вигідно наводити лад у містобудівній сфері. Тепер же, доводячи ситуацію до абсурду (а як іще її назвати, якщо весь цей город засаджується в момент вибудовування стратегії відновлення?), влада, начебто караючи ОМС, повністю розв'язує руки забудовникам. Які, якщо вірити нашому візаві, передусім мають бути зацікавлені в прозорих правилах взаємодії як із громадами, так і з державою. Але ні.
Приватний контроль і монополія
Тут дозволю собі ще одну коротку репліку від великого будівельного бізнесу: «Заради філософії закону №5655 (із нею ми вже визначилися. — І.В.) його авторам можна вибачити деякі баги, які вони прикріпили до нього через свою дурість. Хоч би як скептично я ставився до Національного союзу архітекторів України, №5655 позбавляє їх авторського права та, по суті, права на професію». Золоті слова. За якими, однак, зовсім не дурість, а тверезий розрахунок. І майбутню міру прощення тут, у разі підписання президентом №5655 і мультиплікування схеми на всю країну, зможе визначити лише суд.
Насправді війна лобістів №5655 з архітекторами наочно висвітила, за що реально воюють товариші. Але для того щоб це вам стало зрозуміло так само, як і нам, зробимо невеликий zoom out. Тобто збільшимо масштаб зображення проблеми.
Як працює ринок? Великі девелопери самі ніколи не вступають у юридичні відносини з місцевими радами. Чинне законодавство дозволяє робити землевідводи компаніям, які, одержуючи землю, укладають договір із девелопером на супровід будівництва житлового об'єкта. Такий собі розподіл праці, а заодно й ризиків. Тому що компанія, яка одержала землю, легко може розчинитися в бізнес-просторі після виконання поставленого завдання.
Для того щоб розпочати будівництво, крім одержання містобудівних умов і обмежень, про нюанси яких ми вже поговорили, після прийняття 2011 року закону про містобудівну діяльність об'єкт на всьому етапі будівництва супроводжують експерти, проєктанти, архітектори тощо, яких наймає замовник. Усі вони сертифіковані фахівці, що одержали свої сертифікати в так званих саморегульованих організаціях. Це європейська практика, яка в нашому українському виконанні очікувано набула ексклюзивних форм.
По-перше, всі інженери-проєктувальники, інженери технагляду, інженери-кошторисники, інженери по освітленню, по конструкціях, по пожежній безпеці тощо, які працюють нині на ринку, об'єднуються в гільдії та союзи, які свого часу було створено згори (а не знизу, як на Заході) силами конкретних людей, котрі перебували на той момент при владі. Всі положення про СРО розписували 2015 року в Мінрегіоні, коли заступником міністра там сидів нинішній віцепрезидент Конфедерації будівельників України (КБУ) Дмитро Ісаєнко (його пов'язують із групою компаній Perfect Group). Докладно про створення і діяльність цих СРО писав Юрій Ніколов.
По-друге, борючись із адептами №5655, Національна спілка архітекторів України (НСАУ) завжди апелює до своєї давньої історії. І це справді найдавніша СРО в будівельній сфері, яку, до певного моменту, не прибрали до рук її «смотрящі». І річ не в якості НСАУ (сертифіковані архітектори теж продають свої підписи), а в принципі. Після появи №5655 стало очевидно, що книжечку з усіма експертами й проєктантами зшиває саме архітектор. Він також є ключовою відповідальною особою на будівництві. А сертифікує архітекторів лише НСАУ. Непорядок.
Навесні 2022 року тоді ще Мінрегіон за замовчанням і без попередження позбавляє НСАУ права сертифікувати архітекторів. А СБУ слідом порушує справу щодо голови НСАУ Олександра Чижевського за те, що спілка ніяк не відреагувала на рішення міністерства та його фахівці, як і раніше, заходили в електронну базу. Паралельно той-таки Мінрегіон розбиває монополію НСАУ, що було б цілком нормальним, якби він одразу не створив іншу — глобальну, надавши право сертифікувати інженерів Київському університету будівництва і архітектури (КНУБА). Куди напередодні (увага!) головою наглядової ради зайшов Дмитро Ісаєнко. Без коментарів. Хіба лише уточнення, що протягом усього цього часу будівництвом у міністерстві (й за Чернишова, й за Кубракова) відала людина Ісаєнка — Наталія Козловська.
№5655 лише закріпить історію пов’язаних осіб. У нормі про приватний контроль закладено бар’єр виходу на ринок, який становить три–п’ять мільйонів (через вимогу наявності страховки). А це означає, що створити компанії приватних контролерів зможуть лише найбільші забудовники. А в кого ще є такі гроші?
Тут знову розповідає забудовник: «Чесно вам скажу, в цьому законі є багато різних штук. Але мене оце «дз-з-з» не цікавить. Нині все працює досить професійно й експертно. Коли в мене проблема з геологією, я знаю, до якої експертної організації звернуся. Мене не обходить, як і в кого одержував сертифікат цей фахівець, якщо влаштовує якість його роботи. Проблеми, яку так гучно обговорюють експерти, на ринку просто немає. Він конкурентний. Ба більше, коли ваш державний або місцевий контроль приходив до мене щось перевіряти? Та ніколи! Може, на початку будівництва й під час здачі. Все контролює мій внутрішній відділ якості, тому що це в моїх інтересах. Тож я не бачу проблеми з упровадженням інституту приватного контролю. Все логічно».
А тепер слово бере головний архітектор обласного центру: «У ДАБІ завжди було подвійне підпорядкування — функціональне (контроль центру) і лінійне (ОМС). №5655 упроваджує приватний контроль без будь-яких запобіжників. Контролер може бути особою, пов’язаною із забудовником. Але навіть не це головне, а те, що відносини забудовника з приватним контролером регулюватиме Господарський кодекс. А з контролером від ОМС — Адміністративний кодекс. Це якась інституціональна абракадабра.
Тобто автори закону породили двох суб’єктів із однаковими функціями, діяльність яких регулюють різні кодекси. А тепер згадаймо про те, що господарська діяльність юридичної особи — це одержання прибутку. То контролер одержує прибуток чи контролює? У закон закладено конфлікт інтересів, що провокує корупцію. Можна скільки завгодно розмірковувати про репутацію великих забудовників, які й створять приватні контролюючі компанії, але, м’яко кажучи, не всі забудовники в Україні занадто переймаються своєю репутацією.
Не забувайте про трагічний приклад Туреччини, де внаслідок землетрусу будинки склалися, наче карткові. Було дуже багато жертв. Цьому передувала цілковита лібералізація норм містобудування. Цього не сталося з будинками в Греції. Ба більше, штрафи для контролерів не порівняти з доходами та ризиками. Нам кажуть: «Якщо ви зайдете в конкурентне поле й запропонуєте ліпші умови, то забудовник піде до вас». Але в №5655 записано, що забудовник може змінювати контролера. На фінальному етапі будівництва зокрема».
А тепер говорить маститий проєктант: «В Україні за 32 роки практично не ставалося скільки-небудь значних аварій із будинками та спорудами, окрім спричинених неналежною їх експлуатацією балансоутримувачами. Тобто стосовно головних вимог до будинків і споруд (аби не падали) галузь залишалася стійкою до ринкового впливу на радянську будівельну школу. Регуляторна, дозвільна, контрольна система, ініційована тими ж авторами, як 2011 року, так і 2021-го по суті фіналізує приватну галузеву монополію одного дуже обмеженого кола осіб через приватизацію корупції й тотальний контроль над правом на професію».
Висновки робіть самі.
Та є ще один цікавий нюанс, який нерозривно поєднує схематозний законопроєкт із майбутнім відновленням. Це інститут інженерів-консультантів, який згідно з №5655 обов’язково має бути в приватній контролюючій компанії. Саме у формулюванні, що є у сертифікатах (увага!) гільдії інженерів-консультантів, контрольованої Ісаєнком. А не, наприклад проєкт-менеджерів, яких сертифікує в Україні міжнародна організація інженерів-будівельників FIDIC. І таких вітчизняних інженерів-консультантів на всю країну лише 37 (!) осіб. Навіть важко собі уявити ступінь їхньої затребуваності й, відповідно, оплати. Закону №5655 іще не підписали, але позицію інженера-консультанта Мінінфраструктури вже впровадило в методичні рекомендації з підготовки тендерів для добору виконавців. Тобто проєктна компанія має право брати участь у тендері, тільки якщо в її в штаті буде інженер-консультант. Це умова для того, щоб виграти тендер. Ну як тут перестанеш організовувати форуми підтримки №5655?
Ось скан відповідного розділу документу.
Цікаво, що власну асоціацію інженерів-консультантів організували й будівельники мостів і доріг, із системою яких добре обізнаний віцепрем’єр Кубраков. Силами міністерства (тобто теж згори), але під дахом тієї самої міжнародної організації інженерів-будівельників FIDIC. З якою свого часу не зумів домовитись Ісаєнко. Але те, що Ісаєнко не домовився з Кубраковим, — зовсім не факт. Як розповідають обізнані люди, серед інженерів-консультантів СРО Кубракова трапляються прізвища 37 інженерів-консультантів гільдії.
«Отже, на ринку склалася ситуація тотальної залежності всіх сторін, зайнятих у будівництві, від замовника/власника земельної ділянки, — пояснює той самий проєктант. — Оскільки всіх так званих відповідальних сертифікованих фахівців — інженерів, архітекторів, експертів, інженерів технічного нагляду, приватний містобудівний контроль — наймає й оплачує замовник. Або особа, котра уклала з ним про це договір. А сертифікати їм усім із 2022 року (після наїзду на Спілку архітекторів) видає група фіктивних за своєю суттю СРО, які тотально контролює одна особа.
Водночас членам як Конфедерації будівельників України (КБУ), яку очолює Лев Парцхаладзе, так і Будівельної палати України (БПУ), на чолі якої стоїть Петро Шилюк, було б наївно вважати й розраховувати, що підписи на комплекті документів для початку будівництва й уведення в експлуатацію діставатимуться безплатно. Як їм нині пообіцяли за підтримку №5655. Ще наївніше було б на це розраховувати майбутнім замовникам будівництва, які наразі сидять у владних кабінетах і планують після тяжкої праці на благо Батьківщини стати рентабельними й успішними девелоперами.
Загалом дуже дивує нерозуміння КБУ та її керівниками, забудовниками — лідерами галузі того факту, що вже зараз міжнародні фонди, наприклад, NEFCO, KfW, USAID, ЕІВ та інші банально не можуть обрати генпідрядників для своїх проєктів через невідповідність міжнародним вимогам. І головний чинник такого стану речей — саме корупціогенне регуляторне галузеве поле. А замість пошуку збалансованої моделі з урахуванням інтересів усіх сторін (від ОМС і громад до підрядників і галузевих фахівців) — підтримка перекошеної в бік одноосібних «смотрящих», — сказав наш співрозмовник.
Ми зателефонували члену профільного парламентського комітету Дмитру Ісаєнку з проханням прокоментувати його роль у створенні й діяльності СРО на будівельному ринку, знищенні Національної спілки архітекторів, а також ризики, пов’язані з упровадженням законом №5655 інституту приватного контролю з урахуванням магічної функції інженерів-консультантів.
«По-перше, я не маю стосунку до жодних СРО, хоч і знаю людей, які ними керують, — пояснив Дмитро Ісаєнко. — Тому що ми справді взаємодіяли раніше в межах роботи в профільному міністерстві. Та це одна з тем, які мене взагалі мало цікавлять. Я — будівельник. Я не покинув жодного будівництва під час війни й не йду з ринку, намагаючись робити все, що можу, в цій ситуації.
По-друге, я не підтримую того, що намагаються зробити з Національною спілкою архітекторів України. Це неправильно. Ця організація існувала ще до нас і точно не заслуговує на таке поводження. Але я гадки не маю, що вони там не поділили з Мінінфраструктури й чому НСАУ позбавили повноважень сертифікувати архітекторів. Однак дозволю собі уточнити, що нині архітекторів навчає не лише КНУБА, де я є головою наглядової ради, а й іще три вищих навчальних заклади. А сертифікати архітекторам фактично видає саме міністерство.
По-третє, приватний контроль — це європейська практика, а щодо функції інженера-консультанта, то вона здебільшого пов’язана з бюджетом. А я на бюджет не працюю. Хоч скільки б мені пропонували контрактів. Я будую житло, для якого така опція взагалі не потрібна».
І за те вдячні. Але ми готові й до докладнішої розмови в межах інтерв’ю.
Гаразд, а де ж тут державний інтерес?
Очевидно, що впродовж усіх цих років ми були свідками корупційної змови держави та місцевої влади, які разом доїли забудовників. Ось погляньте хоча б на Київ. Чи чули ви бодай про один бізнес-конфлікт між Кличком і ОПУ? Ми не чули. Тому що там паритет і спільний бек-офіс. Але війна змінила кон’юнктуру. Центральна влада зробила все, щоб гроші донорів пішли через неї. Звідси міністерство-монстр, звідси ставка на №5655, а не на якусь там регіональну політику, стратегію та інші нісенітниці. З місцевими ділитися вже не обов’язково. Місцевих потрібно кошмарити, підставляючи і їм, і донорам послуги приватних контролерів із загрозою майбутніх претензій із боку правоохоронних органів. Але обов’язково ділитися треба з тими, хто будуватиме. Виникла нова змова — між державою та будівельним лобі.
Ба більше, останнім часом точаться активні розмови про те, що в №5655 змінилися бенефіціари. І схему, яку виписали лобісти забудовників, юзатимуть на самому верху. Тому цілком можливо, що голові партії «Слуга народу» Олені Шуляк треба виграти війну за №5655 не лише для того, щоб залишитися в політичній обоймі, а й через певні зобов’язання, щоб забезпечити виконання завдань тепер уже й офісу президента.
Зрозуміло, що про жодний державний інтерес взагалі не йдеться. Держава в нашому випадку — це люди при владі, які переслідують власні корисливі цілі. Адже в класичному розумінні держава завжди шукатиме баланс між усіма стейкхолдерами. Тут — між інтересами громад, забудовників і держави. Коли такий баланс знайдено, всі залишаються трохи незадоволеними. Можливо, саме таким стане результат написання Містобудівного кодексу, чим нині займаються опоненти №5655. Зокрема й народні депутати, місцева влада, архітектори та експерти.
Якщо в президента вистачить здорового глузду не підписати №5655, а подумати про державний інтерес. А в його здорового оточення (а такі люди і в уряді, й на Банковій є) — порушити обітницю мовчання щодо №5655 і сказати главі держави правду. Окресливши всі ризики закладеної під його підпис міни.