Проблема захисту прав інвесторів традиційно виходить на перший план після гучних будівельних афер і зазвичай призводить до змін в законодавстві, які мають зробити ринок первинної нерухомості безпечним. Однако спроби вирішити проблему нагадують біг по колу, зазначає експерт з питань містобудування Георгій Могильний.
Так, зареєстрований нещодавно законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» пропонує новий вид об'єктів - «майбутній об'єкт нерухомості».
У теорії державна реєстрація спецправ на такі об'єкти має захистити інвесторів від подвійних продажів і унеможливити залучення коштів за відсутності дозвільних документів на будівництво.
«У цьому немає нічого принципово нового, крім самого вигаданого виду прав, — коментує експаерт — Законодавець просто додав використання державних електронних реєстрів, а подвійні продажі та залучення коштів до отримання дозвільних документів мали зупинитися, за задумом законодавців, ще понад десять років тому».
Але на практиці вони не зупинилися. І в цьому, на думку експерта, і полягає одна з основних маніпуляцій законопроекту.
На сьогодні за законом інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням коштів фізичних і юридичних осіб може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування і шляхом емісії цільових облігацій.
«Але будь-яка схема інвестування із захистом — це додаткові витрати для інвесторів і незручності для забудовників. Тож хоча і було дозволено «виключно» лише чотири захищені методи, з'явилися прямо не заборонені зручні методи залучення коштів без додаткових витрат — продаж майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартир, форвардні контракти», - додає він.
Автор порівнює інвестиції із вибором вкладниками між банком і кредитною спілкою: одні готові отримати в банку менший відсоток, але із захистом Фонду гарантування вкладів фізосіб, інші свідомо надають перевагу більш високому ризику кредитної спілки заради більшого прибутку. Хтось погоджується переплатити заради більшого захисту вкладень, а хтось згоден покластися лише на порядність забудовника, тому що більшу суму не хоче або не може заплатити.
Понад десять років досвіду довели, що підхід через «виключно дозволено» не працює, адже приватним особам за Конституцією дозволено все, що прямо не заборонено. На думку експерта, потрібні імперативні заборони на використання будь-яких інших схем залучення коштів забудовниками із суворою відповідальністю за порушення і ефективним механізмом контролю над дотриманням заборони.
«Однак автори законопроекту йдуть перевіреним і гарантовано непрацюючим шляхом — вони не забороняють забудовникам інших, крім спеціально встановлених законами, схем залучення коштів», — підсумовує автор.
Чому в Україні досі заохочуються «сірі» способи залучення грошей у будівництво? З якої причини будівельний ринок в Україні фінансують прості громадяни, які потребують житла, а не банки? Чи створює «Слуга народу» реальний механізм у законодавстві, здатний убезпечити людей від шахраїв на ринку? Відповіді на ці та інші питання читайте в другій частині матеріалу Георгія Могильного «Ігри будівельних інвесторів-2» у ZN.UA. Перша частина матеріалу доступна за посиланням.