Проблема защиты прав инвесторов традиционно выходит на первый план после громких строительных афер и обычно приводит к изменениям в законодательстве, которые должны сделать рынок первичной недвижимости безопасным. Однако попытки решить проблему напоминают бег по кругу, отмечает эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный.
Так, зарегистрированный недавно законопроект №5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» предлагает новый вид объектов – «будущий объект недвижимости».
В теории государственная регистрация спецправ на такие объекты должна защитить инвесторов от двойных продаж и сделать невозможным привлечение средств при отсутствии разрешительных документов на строительство.
«Однако в этом нет ничего принципиально нового, кроме самого выдуманного вида прав, — комментирует эксперт. — Законодатель просто добавил использование государственных электронных реестров. В то время как двойные продажи и привлечение средств до получения разрешительных документов должны были, по его замыслу остановиться, еще более десяти лет назад».
Но на практике они не остановились. И в этом, по мнению эксперта, и заключается одна из основных манипуляций законопроекта.
На сегодняшний день по закону инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием средств физических и юридических лиц может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования и путем эмиссии целевых облигаций.
«Но любая схема инвестирования с защитой — это дополнительные расходы для инвесторов и неудобства для застройщиков. Так что хоть и были разрешены «исключительно» всего лишь четыре защищенных метода, появились прямо не запрещенные удобные методы привлечения средств без дополнительных затрат — продажа имущественных прав, предварительные договоры купли-продажи квартир, форвардные контракты», — добавляет он.
Автор сравнивает инвестиции с выбором вкладчиками между банком и кредитным союзом: одни готовы получить в банке меньший процент, но с защитой Фонда гарантирования вкладов физлиц, другие сознательно выбирают более высокий риск кредитного союза ради большей прибыли. Кто-то соглашается переплатить ради большей защиты вложений, а кто-то согласен положиться лишь на порядочность застройщика, потому что большую сумму не хочет или не может заплатить.
Более десяти лет опыта доказали, что подход через «исключительно разрешено» не работает, ведь частным лицам по Конституции разрешено все, что прямо не запрещено. По мнению эксперта, нужны императивные запреты на использование любых других схем привлечения средств застройщиками со строгой ответственностью за нарушения и эффективным механизмом контроля над соблюдением запрета.
«Однако авторы законопроекта идут проверенным и гарантированно неработающим путем – они не запрещают застройщикам другие, кроме специально установленных законами, схемы привлечения средств», — резюмирует автор.
Почему в Украине до сих пор поощряются «серые» способы привлечения денег в строительство? По какой причине строительный рынок в Украине финансируют простые нуждающиеся в жилье граждане, а не банки? Создает ли «Слуга народа» реальный механизм в законодательстве, способный обезопасить людей от мошенников на рынке? Ответы на эти и другие вопросы читайте во второй части материала Георгия Могильного «Игры строительных инвесторов-2» в ZN.UA. Первая часть материала доступна по ссылке.