Договор купли-продажи права аренды земли: обзор от «Ильяшев и Партнеры»

Возможность свободно продавать и покупать право аренды земель сельскохозяйственного назначения является удачной альтернативой рисковым, квазиюридическим договорам и должна вытеснить сомнительные и опасные схемы по отчуждению права пользования землями сельскохозяйственного признания, которые годами складывались на рынке. Конечно, при условии должной осмотрительности и усердия в подготовке к будущему соглашению. Как правильно оформить такие договорные отношения? Читайте в обзоре известной юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры».

Десятилетие моратория на продажу земель с/х назначения, а также ограничения и несовершенства земельного законодательства стимулировали, во-первых, накопление аграриями арендных земельных банков, во-вторых, наработка альтернативных способов отчуждения прав на арендуемые земли. Среди них наиболее популярны купля-продажа корпоративных прав, заключение договоров субаренды, т.н. «переподписание» договоров аренды, то есть расторжение ранее заключенных договоров аренды с предыдущим арендатором и заключение новых договоров с другим лицом или заключение договоров совместной обработки, инвестиционных договоров и других «джентльменских соглашений».

Альтернативные схемы содержат значительные риски и неудобства, что сформировало запрос на изобретение безопасной, прозрачной и законной схемы отчуждения права аренды с/х земель частной формы собственности. Этот запрос удовлетворил Закон Украины №1423-IX от 28.04.2021 г., заложив фундаментально новые принципы аренды земли: арендаторы получили возможность отчуждать право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения частной собственности.

Особенностью и преимуществом такого договора является полный выход старого арендатора земли из арендных отношений и невозможность его дальнейшего влияния на пользование землей.

Другой особенностью является возможность отчуждения права аренды без всякого согласования со стороны собственника (арендодателя) такого земельного участка, в отличие от той же субаренды. Осуществляется такое отчуждение по письменному договору между арендатором и лицом, в пользу которого такое право аренды отчуждается (по сути – новым арендатором) и такой договор является основанием для государственной регистрации перехода права аренды земли.

Опыт «Ильяшев и Партнеры» указывает на возможность избежать многих рисков и сложностей в случае отказа от сомнительных договорных схем в пользу легального приобретения или отчуждения права аренды. Однако заключая эти договоры нужно максимально тщательно подходить к их подготовке, ведь все законодательное регулирование такого инструмента сводится к минимуму. Уберечься от потенциальных проблем путем отсылки к прямой норме закона здесь не получится, все вопросы между «старым» и «новым» арендатором следует решить в договоре максимально тщательно. Не получится также воспользоваться и устоявшейся судебной практикой, ведь ее еще просто не существует.

В частности следует четко выписать предмет договора, закрепить ряд заверений и гарантий от продавца права аренды и разграничить ответственность. Важно также как наиболее подробно зафиксировать ценообразование, то есть цену права аренды следует определять не за пул земель в целом, а исходя из цены за один гектар и общего количества. Это поможет в случае будущих претензий по потере прав на часть арендованных земель из-за определенных действий или бездействия предыдущего арендатора. «Ильяшев и Партнеры» также всегда рекомендуют уделить тщательное внимание аудиту земельного банка, который будет предметом приобретения.