Перспектива — десятикратный прирост. О реалиях рынка ипотечного кредитования в нашей стране «ЗН» расспросило председателя правления Международного ипотечного банка Юрия БЛАЩУКА

— Юрий Александрович, как вы оцениваете нынешнее состояние и перспективы развития ипотечного рынка в Украине в ближайшие годы?

— Если исходить из динамики, которую ипотечный рынок приобрел в 2005 году и которую имеет сейчас, его темпы роста будут достаточно высокими. Если раньше мы прогнозировали рост рынка на 75% в этом году, то сейчас и прогноз стопроцентного можно назвать консервативным.

О хороших перспективах свидетельствует и опыт наших соседей: Чехии, Словакии, Польши, Венгрии, стран Балтии. Там за последние 10 лет ипотечный рынок прибавляет в среднем по 30—40% в год. То есть и через десять лет после бума начала 90-х рынок ипотечных банковских услуг остается самым быстрорастущим.

Потенциал очень велик. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. В Украине же этот показатель к концу прошлого года лишь немногим превышал 2,5%. Таким образом, перспектива на ближайшие годы — это как минимум десятикратный прирост.

Конечно, существуют и потенциальные препятствия. В частности, спрос на ипотечное финансирование может снизиться из-за замедления роста реальных доходов населения при одновременном низком предложении объектов недвижимости, что в первую очередь может быть связано с ограниченным доступом к земельным участкам. Нельзя также исключать ограничение предложения кредитных ресурсов нормативным путем со стороны регулятора.

Характер и темпы развития рынка будут в значительной степени определяться и государственной политикой как, собственно, в жилищной сфере, так и в смежных областях: бюджетно-финансовая, налоговая, валютная политика, политика в сфере иностранных инвестиций и т.п.

— А могут ли банки при ежегодном удвоении кредитного портфеля адекватно контролировать его качество? Насколько серьезные риски его ухудшения возникают у наиболее активных операторов? Как такие риски можно контролировать, и делают ли это лидеры ипотечного рынка в достаточной степени?

— Вы затронули очень актуальную сейчас проблему. Ипотечный банк удерживает на своем балансе обеспеченные недвижимостью активы на протяжении достаточно длительного времени. Ипотечные активы могут быть и являются одними из наиболее качественных и надежных. Но только при определенном к ним отношении. Это как в примере с собакой, которая может быть самым преданным и надежным другом, но, если ее неосторожно дернуть за хвост, может и палец откусить.

На волне подъема цен и быстрого роста рынка в определенный момент возникает иллюзия низкой рискованности этого бизнеса. Пока главная задача для большинства банков — это обеспечение «вала», т.е. максимальное увеличение объема выданных кредитов. При этом может возникнуть искушение не уделять внимания классическим инструментам управления риском, таким, как, скажем, LTV (от англ. loan-to-value ratio — отношение суммы займа к оценочной стоимости заложенного под этот заем имущества. — Ю.С.).

Очень правильно указывает Нацбанк на необходимость соблюдать соответствие по срокам привлекаемых средств и вложений. Ведь если, не дай Бог, произойдет обвал цен, это скажется на финансовом положении банков очень быстро и очень серьезно. И из самого надежного инструмента ипотека может превратиться в горе.

Падения цен на недвижимость могут быть и резкими, и значительными. В последнем номере издания Международного союза жилищного финансирования приводятся интересные данные. В Сингапуре и Гонконге во время кризиса и в течение нескольких послекризисных лет (приблизительно 1997—2002 гг.) после высочайшего прироста в предыдущие годы индекс цен на недвижимость снизился с приблизительно 160 до 70—100%.

Хорошо известен пример Японии, в которой резкое падение цен на недвижимость привело к многолетней стагнации в экономике из-за непомерного отягощения банковских балансов невозвратными кредитами, которые до этого обеспечивались ипотекой и считались супернадежными.

Наши 2,5% пока не критичны. Но когда будет 25% — цена вопроса станет качественно иной. Рынок может достигнуть таких объемов уже через пять-десять лет. Банковский ипотечный портфель полным ходом формируется уже сейчас, и его будущее качество зависит от критериев и принципов, применяемых уже сегодня.

Нынешняя противоречивость прогнозов относительно будущей динамики цен на рынке недвижимости как раз иллюстрирует известный принцип: принимая решение о кредитовании покупки жилья, ипотечный кредитор должен в первую очередь обращать внимание не на оценку объекта обеспечения, а на способности заемщика обслуживать свой долг.

Качество кредитного портфеля, сформированного банком, будет зависеть от его кредитной политики. Проще говоря, какие методы он использует для оценки и подтверждения совокупного дохода заемщика, его достаточности для обслуживания кредита и, конечно, готовности должника выполнять обязательства. Обычно для принятия решения о кредитовании используются определенные коэффициенты соотношения расходов и доходов заемщика.

Первый взнос также в определенной степени выступает гарантией серьезности намерений: выплатив 25—30% собственных средств, заемщик будет более добросовестно обслуживать кредит. Такое соотношение кредитных средств к стоимости объекта в некоторой мере защищает и от колебаний цен — при условии адекватной оценки стоимости предмета ипотеки.

Таким образом, для управления рисками в распоряжении банкиров достаточно много инструментов: методики расчета кредито- и платежеспособности заемщика, критерии и требования к структуре кредитных продуктов (LTV, требование страхования и т.д.). Используются также ограничения концентрации риска (размер кредита, доля кредитов определенного вида в совокупном портфеле и т.п.). Все это — сформировавшиеся многолетней мировой практикой международные образцы риск-менеджмента, на которые ориентируемся мы.

— Вы упомянули о противоречивости прогнозов и возможном падении цен на недвижимость. А какова, по вашему мнению, наиболее вероятная их динамика в Украине? Согласны ли вы, что цены на жилье в столице слишком завышены, и в будущем, при условии возможного снижения ВВП, их ждет неминуемый обвал?

— Судить о «надлежащем» уровне цен достаточно сложно. Если соотносить среднестатистические цены на жилье с официальными среднестатистическими доходами граждан — да, они завышены. Особенно в Киеве.

На основании прошлогодних данных о среднестатистическом уровне доходов населения мы моделировали ситуацию следующим образом: используя весь имеющийся в наличии доход, стоимость жилья можно выплатить в среднем за шесть—семь лет. Но поскольку большая часть совокупного дохода домохозяйств используется все-таки на потребление, этот срок растягивается на много лет. Поэтому кроме надежности обеспечения ценовой аспект имеет другую сторону: высокие цены ограничивают доступ к жилью.

Как я уже говорил, классическая ипотека ориентируется на оценку возможности потребителя выплачивать задолженность из получаемых доходов. Очевидно, что если бы доходы населения росли в той же пропорции, что и цены на недвижимость, вопросов по поводу завышенности цен не возникало бы.

С другой стороны, что значит «завышены»? Если мы живем в рыночной среде, то цены устанавливаются на том уровне, на котором они сегодня уравновешивают спрос и предложение. И если цены растут столь уверенно, то это подтверждает, что жилья у нас строится слишком мало, чтобы удовлетворить спрос на него. Другое дело — характеристики спроса, его структура. Т.е. в какой степени он отражает потребность в реальных квадратных метрах жилья среднестатистического украинца, подтвержденную его же реальными доходами, а какая часть этого спроса приходится на так называемую спекулятивную составляющую.

С предложением — вообще отдельная тема. В прошлом году объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в Киеве увеличились всего на 14%. Что мешает росту строительства в столице, которое может осваивать миллиарды долларов ежегодно? Люди хотят строить, инвесторы готовы вкладывать, почему этого не происходит? Ведь жилищный фонд — это богатство страны. Вот где нужно копать и разбираться, где собака зарыта. Я уже говорил когда-то, что пока мы не расчистим «джунгли» строительства в столице, говорить о реальности цен вообще нельзя.

Если на фоне уже произошедшего серьезного роста цен специалисты по недвижимости говорят о том, что спрос и дальше растет, это может отражать дисбалансы в других сферах экономики.

Поэтому, на мой взгляд, утверждения о неизбежности обвала чересчур категоричны. Скажем, во время кризиса середины 90-х годов в Юго-Восточной Азии снижение цен на недвижимость, например, в Тайване, было значительно меньшим, чем в Сингапуре и Гонконге. А в Южной Корее после краткосрочного снижения они быстро возобновили рост…

— Каким образом на показателях ипотечного рынка в целом и стоимости кредитов в частности могут отразиться ограничения валютного кредитования, которые планирует ввести НБУ?

— Сначала необходимо сделать очень важную оговорку. Мне не совсем понятно, откуда пошли разговоры о каких-то конкретных датах: о 1 сентября или 1 января. Ведь это обстоятельство сейчас вносит ненужный ажиотаж в поведение как банкиров, так и их заемщиков. Мне кажется, что в столь чувствительном вопросе никакой спешки с принятием решения не будет. Ведь здесь еще необходимо учесть интересы всех заинтересованных сторон: заемщиков, банкиров и их регулятора.

Мне кажется, здесь необходим продолжительный и предметный диалог, который может длиться не один месяц и даже год. Понимаю и поддерживаю обеспокоенность регулятора растущими дисбалансами в структуре банковских активов и обязательств, а также валютными рисками, представляющими серьезную угрозу для стабильности всей финансовой системы, о которой Нацбанк обязан заботиться. Но здесь необходимо учесть и интересы потребителей, которые тоже все тщательно взвешивают и считают.

Для подавляющей массы заемщиков многолетние гривневые кредиты по ставке 17—25% годовых недоступны: слишком дорого и затруднительно их обслуживание. И коль валютный кредит является инструментом удешевления стоимости ипотечного займа, совершенно естественно возникает спрос на него. Банки, являясь посредниками, стараются удовлетворить этот спрос, находя прибыльное применение привлекаемым ими деньгам и лавируя между интересами регулятора и потребителей. И в чем их вина, если они при этом соблюдают главные банковские правила и достаточно тщательно заботятся об ограничении собственных рисков?

Влияние ограничений будет зависеть от того, какими они в конечном итоге окажутся. Ведь можно, например, ограничить предоставление кредитов в рамках привлеченных средств. А можно вообще запретить кредитование физлиц, как это было несколько лет назад, когда было разрешено лишь кредитование по операциям с использованием платежных карточек международных платежных систем.

Независимо от вида запрета, можно с уверенностью утверждать, что такой шаг негативно отразится в первую очередь на конечных заемщиках. Даже если ставки по кредитам в национальной валюте не вырастут (а в этом нельзя быть уверенным без дополнительного предложения ресурсов), потребитель будет вынужден платить за обслуживание кредита больше, чем он платит сегодня, за счет существующей разницы в несколько процентных пунктов.

Возможно повышение процентных ставок в национальной валюте для компенсации рисков, которые будут нести операторы рынка ипотечного кредитования, фондирующиеся в иностранной валюте. Полностью согласен с моими коллегами-банкирами, утверждающими, что на сегодняшнем этапе развития отечественного финансового рынка главный источник длинных и более дешевых денежных ресурсов — международные рынки.

Поэтому выиграют от такого нововведения в первую очередь крупнейшие системные банки, которые могут привлекать дешевые ресурсы внутри страны (например, средства до востребования по зарплатным проектам и т.п.). Но также с уверенностью можно сказать, что наличие такого конкурентного преимущества не только не вынудит этих крупнейших игроков к снижению ставок, но и не будет снижать системных рисков банковской системы — ведь де-факто будут существовать разрывы по срокам между активами и пассивами. Фактическое удорожание кредитных ресурсов будет ограничивать доступность ипотечного кредита, особенно для малообеспеченных потребителей. Скорее всего, будет доминировать плавающий режим процентных ставок, который не устранит риск неплатежа в случае дисбалансов в финансовой сфере.

Кроме того, как показывает наш отечественный опыт, введение любых ограничений всегда сопровождается расцветом полулегальных и «серых» схем. И думаю, что кредитование не будет исключением. Найдутся операторы, не обязательно банки, которые будут предлагать кредиты в какой-то «изысканной упаковке». Но больше всего беспокоит возможное влияние такого рода ограничений на готовность серьезных зарубежных инвесторов вкладывать долгосрочные средства в этот сектор украинского финансового рынка.

— Как вы оцениваете действующую в Украине законодательную базу по вопросам ипотеки? Нуждается ли она в каких-то неотложных доработках и нововведениях?

— В основном законодательная база в вопросах ипотеки уже сформирована. Украина приняла новый Гражданский кодекс, который урегулировал общие вопросы, касающиеся заключения и прекращения кредитных договоров. Принят в целом весьма неплохой Закон «Об ипотеке», который заложил хорошую базу для первичного рынка ипотеки.

Законами Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» и «Об ипотечных облигациях» заложено две главные общеизвестные в мире модели ипотечных ценных бумаг (ипотечные сертификаты и ипотечные облигации). Чем фактически заполнен вакуум, мешавший появлению в Украине вторичного рынка ипотеки.

Главной проблемой действующего законодательства считаю несогласованность отдельных законодательных актов между собой. Существуют также некоторые законодательные барьеры, мешающие развитию рынка ипотеки, как, например, недавно принятый Закон «О социальной защите бездомных граждан и беспризорных детей», который под предлогом защиты интересов детей, наоборот, лишил их родителей возможности улучшать условия жизни.

Плохо обстоят дела и с защитой интересов ипотечных инвесторов. У нас до сих пор нет единого кадастра недвижимости, не отработана система отчуждения, фактически нет цивилизованной процедуры отселения неплатежеспособных заемщиков. Слава Богу, в Украине люди, которые не могут выплачивать кредиты, в подавляющей своей массе очень сознательны. И добровольно идут на то, чтобы вместе с банком продать жилье и переселиться в менее дорогое. Но существует и целая категория недобросовестных заемщиков…

— А согласны ли вы с точкой зрения, что принятый при участии специалистов вашего банка в конце прошлого года Закон «Об ипотечных облигациях», мягко говоря, далек от совершенства? Например, из-за наличия в нем не совсем понятных для участников рынка инструментов, а также попыток смешать в одном законе различные по своей природе не только инструменты рефинансирования, но и модели развития рынка.

— Соглашусь, что многие участники рынка пока еще не понимают в достаточной степени, каким образом будет функционировать сегрегированное покрытие, как рассчитывать доходность ипотечной облигации и многое другое. Действительно, вопросов остается еще очень много. Поэтому мы, являясь участниками рабочей группы, активно помогаем Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) в разработке Положения об ипотечном покрытии обычных ипотечных активов, которое как раз решает вышеозначенные вопросы. К слову, это положение уже разработано, и с ним можно ознакомиться на сайте ГКЦБФР.

Согласен, что необходимо принятие отдельного закона о секьюритизации, что значительно расширило бы возможности кредиторов по рефинансированию, поскольку вывести на вторичный рынок и перепродать можно значительно более широкий круг задолженностей, чем ипотечные кредиты. И поэтому мы будем поддерживать этот процесс. Кстати, как раз введением в Закон «Об ипотечных облигациях» понятия «структурированные облигации» фактически был сделан первый правильный шаг на пути освоения такого инструмента, как секьюритизация.

Считаю, что при всех недостатках нынешней редакции Закона «Об ипотечных облигациях» важен сам факт его появления. Поскольку теперь наконец-то появилась возможность на практике опробовать и отладить инструменты ипотечного рефинансирования. Внести изменения и поправки в уже существующий закон значительно легче, чем принять совершенно новый.

Как мне кажется, как раз практика и покажет главные недостатки прописанных в законе механизмов. Поставить «заборы» мы всегда успеем.

То же самое могу сказать и в отношении выбора оптимальной модели, европейской или американской. Считаю, что и ту, и другую надо опробовать, а уже затем оценивать и выбирать, какая из них окажется более живучей и работоспособной в отечественных реалиях. При этом вовсе не исключаю, что обе эти модели смогут сосуществовать.

— Юрий Александрович, а как вы оцениваете деятельность Государственного ипотечного учреждения (ГИУ)? Вокруг него периодически поднимается много шума, заявляются амбициозные планы, но серьезных результатов пока не видно…

— В ГИУ проведена достаточно серьезная работа по подготовке к внедрению на украинском рынке цивилизованных норм ипотечного кредитования. Мы тщательно ознакомились со стандартами кредитования ГИУ и считаем их в целом отвечающими достаточно высоким критериям. Участие в программах рефинансирования ГИУ, если они пойдут, позволит нам, как и другим банкам, расширить свой продуктовый ряд. Поэтому мы подали заявку на участие и надеемся на плодотворное сотрудничество.

Однако необходимо отметить, что роль ГИУ будет зависеть от общего контекста государственной экономической политики. Это учреждение может выступать и как институт реализации государственной социальной политики, и просто как специализированный институт на рынке, и как проводник определенных институциональных изменений. От того, как его роль определит правительство, будет зависеть политика ГИУ и применение его инструментария.