Земля близко

Перуанский экономист Эрнандо де Сото в нашумевшей книге «Загадка капитала» еще в 2000 году убедительно обосновал, что проблемы с формализацией прав собственности, в частности на землю, существенно замедляют рост экономики.

Между тем оформление прав на землю, необходимую для ведения бизнеса, остается непростым квестом в Украине. Предпринимателям, которые не привыкли решать земельные вопросы с помощью личных связей и коррупционных договоренностей, часто приходится переживать настоящую бюрократическую эпопею, а нередко и судебное разбирательство, чтобы закрепить свои права на земельный участок. Некоторые же представители бизнеса годами занимают землю без ее юридического оформления.

Жалобы, связанные с оформлением земли, — не редкость в Совете бизнес-омбудсмена, хоть для них и не отведена отдельная категория в силу разнообразия типологии таких жалоб и органов, на которые их подают.

Что именно беспокоит бизнес и как вмешательство бизнес-омбудсмена влияет на ситуацию, помогут понять несколько кейсов.

Огласите, пожалуйста, весь список

Бесконечные отказы в выдаче разрешения или согласования, каждый раз на все новых основаниях, — типичный пример негативного опыта взаимодействия бизнеса с госорганом, который может ввергнуть предпринимателя в отчаяние.

Во многих сферах подобные ситуации были минимизированы. Например, в законе о разрешительной системе еще в 2010 году была закреплена недопустимость повторного отказа в выдаче разрешения по причинам, не озвученным при первичном отказе. Однако земельная сфера этим законом не регулируется, и в ней такое по-прежнему случается.

В этом на своем опыте убедились собственники предприятия, которому требовалось оформить права аренды на земельный участок на берегу водоема за пределами населенных пунктов для размещения на нем сооружений речного транспорта.

Первый этап оформления земли — предоставление областной государственной администрацией разрешения на разработку проекта землеустройства. Однако на протяжении двух лет администрация четыре раза отказывала предприятию в предоставлении разрешения по разным основаниям.

Жалоба в Совет бизнес-омбудсмена стала последним шагом отчаявшегося руководителя предприятия перед тем, как его юристы подали бы иск в суд.

Вопреки изначальному скептицизму жалобщика, дело удалось решить успешно. Совет бизнес-омбудсмена потребовал у облгосадминистрации озвучить исчерпывающий перечень недостатков поданной жалобщиком документации, которые послужили причиной отказа в выдаче разрешения. Жалобщик подал новый пакет документов с учетом полного списка замечаний чиновников, и вскоре разрешение было наконец получено.

Ничья земля

Пословица «свято место пусто не бывает» вполне применима и к владению землей. На самом деле ценные земельные участки редко бывают бесхозными. Однако случается так, что определить хозяина непросто.

Особенно частыми подобные казусы стали на волне децентрализации, когда большие массивы земель вокруг населенных пунктов государство передало в собственность объединенных территориальных громад.

Не обошла такая участь и частное предприятие, которое вознамерилось получить в аренду несколько гектаров сельскохозяйственных земель на северо-западе Украины.

depositphotos/mshch1

На руках у руководителя предприятия находился документ, подтверждающий, что земля является государственной. Но областной орган земельных ресурсов этот факт отрицал, утверждая, что земля, некогда принадлежавшая местному колхозу, на самом деле коммунальная. При этом не признавала землю своей и сельрада.

Совету бизнес-омбудсмена, получившему жалобу на то, что разные органы играют с предприятием в «бюрократический футбол», пришлось провести коммуникацию со всеми ими. Только тогда удалось прийти к окончательному выводу, что земля все-таки коммунальная, и убедить сельраду, что именно она компетентна ею распоряжаться.

Неожиданный аукцион

Кто сталкивался с получением в аренду сельскохозяйственных земель государственной или коммунальной собственности, знает, что процесс этот небыстрый. Нередко процедура может застопориться на том или ином этапе на годы. Законодательство может измениться посреди процесса оформления земли, еще сильнее запутав ситуацию. А бывает, что земля и вовсе сменит за это время собственника.

С фермером, решившим взять в аренду около полусотни гектаров сельхозземли в одной из центральных областей Украины, произошло все это вместе. Процесс оформления земли он начал еще в 2011 году. В 2012-м реализовал первый этап — получил разрешение на разработку проекта землеустройства. В конце 2014 года завершил второй — получил утверждение уже разработанного проекта землеустройства. Однако сам договор аренды с ним так и не заключили: возник спор по поводу надлежащей ставки арендной платы и ряда других нюансов.

Между тем в 2016 году вступили в силу законодательные изменения в подходах к передаче в аренду земель для фермерства. Отныне было предписано продавать право аренды в таких случаях на аукционе. Закон, однако, содержал оговорку, освобождающую от аукциона тех, кто уже успел получить разрешение на разработку проекта землеустройства (то есть героя этой истории в том числе).

В 2018 году областной орган земельных ресурсов выдал приказ о заключении договора аренды. Однако, на беду, чиновники определили в своем приказе другой размер арендной платы, нежели тот, который жалобщик считал законным и обоснованным. Споры продолжились.

А в 2020 году ситуация окончательно запуталась. В рамках уже упомянутого процесса децентрализации земля перешла в коммунальную собственность. Председатель сельрады посчитал, что он не связан предыдущими договоренностями, и решил выставить право аренды земли на аукцион, проигнорировав соответствующую оговорку в законе, «бронирующую» землю за жалобщиком.

Совет бизнес-омбудсмена, разобравшись в ситуации, рекомендовал сельраде отменить аукцион и заключить договор аренды с жалобщиком. Но рекомендация была отклонена. Председатель сельрады заявил, что жалобщик фактически незаконно пользуется недооформленной землей еще с 2011 года, поэтому он как представитель территориальной громады не хочет даже слышать о заключении договора без аукциона. И хотя это утверждение не было доказано (ранее фермер выиграл несколько судов, опровергнув обвинения в незаконном захвате земли), председатель сельрады продолжил стоять на своем.

Что примечательно, апеллировать, кроме суда, было некуда, ведь никто больше не имеет полномочий отменять решение органа местного самоуправления. В итоге за правдой фермеру пришлось идти в суд, вооружившись, среди прочего, заключением бизнес-омбудсмена, подтверждающим, что у него действительно есть право требовать заключения договора без аукциона.

***

Как видим, земля неспроста названа в Конституции Украины основным национальным богатством. Все стороны земельных отношений — как представители государства и территориальных громад, так и частные лица, в том числе бизнес, — хорошо понимают ее ценность и не жалеют усилий, чтобы извлечь выгоду из владения или пользования ею.

Если учесть, что при этом земельное законодательство в Украине довольно запутанное, неудивительно, что немало недоразумений, злоупотреблений и споров возникает уже на стадии оформления земли. Ситуациям же, которые возникают после, можно посвятить не один отдельный материал.

Обращение с жалобой к бизнес-омбудсмену может быть законным способом сдвинуть ситуацию с места без обращения в суд в случае, когда законные основания для оформления земли есть, но процесс необоснованно затягивается или срывается из-за неправомерных отказов.

Однако и вмешательство бизнес-омбудсмена не является панацеей, особенно когда речь идет о землях коммунальной собственности. Нередко путь предпринимателей к оформлению земли все еще пролегает через суды.

Наивно надеяться, что в земельной сфере в Украине, окутанной огромным количество различных интересов и противоречий, в ближайшее время будет установлен идеальный порядок. Вероятнее всего, эта сфера обречена эволюционировать постепенно, по мере роста общей правовой культуры и правосознания участников земельных отношений.

Между тем есть надежда, что отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель станет триггером для качественных изменений земельного законодательства. По крайней мере могут быть устранены некоторые пробелы в законах, ведущие к правовой неопределенности и провоцирующие споры.

Больше статей Владимира Забудского читайте по ссылке.