Только электронный вариант

Украина перегнала США и Европу, лишив граждан бумажного свидетельства о праве собственности на недвижимость

Не так давно Кабмин принял постановление, внесшее революционные изменения в правила регистрации недвижимости. В первую очередь, упразднив бумажный носитель свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Попробуем разобраться подробнее, в чем состоят новые правила регистрации.

Сегодня существуют три возможные процедуры коммуникации с реестром прав на недвижимость:

1) регистрация прав собственности;

2) получение информации из реестра;

3) доступ в реестр для внесения изменений в статус объекта собственности.

При этом регистрировать право собственности могут уполномоченные лица субъекта государственной регистрации прав (госрегистраторы), а также нотариусы и их помощники. И если раньше нотариусы (но не помощники) регистрировали только сделки купли/продажи имущества, то теперь они могут регистрировать и права на вновь построенные и реконструированные объекты. В свою очередь госрегистраторы получили право регистрировать сделки купли/продажи.

Безусловно, расширение прав госрегистраторов и нотариусов (и их помощников) призвано создать конкуренцию на рынке, что можно считать положительным моментом. Отрицательным моментом может стать проблема для нотариусов с регистрацией новостроек. Впрочем, эти проблемы и раньше существовали, только касались они лишь госрегистраторов. Ведь пакет документов для регистрации квартир в новом доме включает оригинал акта ввода в эксплуатацию всего дома. Непонятно, каким образом всех жильцов дома с сотнями квартир, можно обеспечить этими актами.

К сожалению, и новый порядок не решает этой проблемы. Но если она не будет решена, о конкуренции можно забыть, так как останется единственный способ: регистрация всех квартир одновременно застройщиком. А как было бы хорошо, если бы квартиры регистрировались застройщиком не ПОСЛЕ ввода дома в эксплуатацию, а сразу после получения разрешения на строительство и согласование проектной документации. Такой подход позволил бы избежать мошеннической продажи одной квартиры несколько раз и существенно упростил регистрацию собственником его недвижимости. Но пока регистрация новостроек (за исключением индивидуальных домостроений) будет осуществляться, скорее всего, как и раньше - у госрегистратора. Зачем было огород городить?

Интересно, что отныне самостоятельным субъектом права со своим кодом доступа становится не только нотариус и регистратор, но и помощник нотариуса, а также адвокат - во время осуществления сделок с недвижимостью. Не зря недавним голосованием Рада определила, что защищать в суде нас могут только лицензированные адвокаты. И в этом смысле мы переплюнули не только Россию, но Америку и Европу вместе взятых: во всем мире право самого человека - решать, кто будет его защищать, и выбирать между лицензированным адвокатом и самим собой или родственником и знакомым. Почему Украина так любит придумывать правила, от которых весь мир давно отказался, трудно понять. Но то, что корочка адвоката (как и помощника нотариуса) будет открывать доступ к полной информации об объекте недвижимости и возможность внесения туда изменений - мягко говоря, удивляет. Тем более что адвокат отсутствует в списке тех, кто имеет право регистрировать сделки с недвижимостью.

Большой акцент в новом порядке сделан на заявлении, подаваемом собственниками/заявителями для регистрации прав собственности на недвижимость. Один его экземпляр отдают заявителю, а второй - приобщают к делу с поданными документами. Временем принятия заявления считается момент его регистрации в базе данных. К заявлению прилагаются оригиналы других документов, необходимых для регистрации объекта недвижимости. В постановлении Кабмина перечень документов однозначно и исчерпывающе определен для каждого случая, что можно считать положительным моментом.

Если на то же самое имущество подается еще одно заявление, его также регистрируют, после чего регистратор или нотариус анализируют документы и принимают решение, какое заявление отклоняется. Т.е. правила предполагают, что регистратор или нотариус смогут отличить поддельные документы от подлинных и отклонить поддельные. Хотелось, чтобы именно так и происходило, поскольку у многих экспертов возникают сомнения относительно вероятности проведения фиктивных сделок. И хотя авторы постановления настоятельно рекомендуют собственникам, чья недвижимость еще не внесена в электронные реестры, внести их туда для противодействия фальсификации и воровства недвижимости, есть некоторые опасения, особенно когда собственника лишили бумажного оригинала. В этом вопросе Украина тоже обогнала Америку, Европу и другие страны, где все еще остается действующим бумажный документ на право собственности. Конечно, при сделке бумажный сверяется с электронным, но бумажный все же существует! Причем, в США этот документ, который называется "титул", выдают специальные "титульные" компании. Эти компании имеют специальную лицензию и жестко контролируются государством..

По мнению некоторых специалистов, предоставление прав входа в реестр и внесения в него изменений широкой группе лиц чревато возможностью мошеннического использования кодов уполномоченных . Ведь не секрет, что электронное мошенничество развито в Украине и непонятно, почему авторы положения считают, что все мы абсолютно защищены и гарантированы от мошенничества в случае внесения нашей недвижимости в реестр? В наше время хакеры умудряются вскрывать даже хорошо защищенные банковские системы. Возможно, сам реестр имеет хорошую защиту, а вот достаточно ли хорошо защищены от взлома или несанкционированного использования коды уполномоченных лиц и нотариусов (помощников и адвокатов)?

Многие уверены, что наличие бумажной копии могло бы быть, по крайней мере, дополнительной защитой от мошенников. Кабмин должен подумать об этом, ведь подделав паспорт и идентификационный код можно запросто продать кому-то чужую недвижимость. К сожалению, внутренние паспорта не имеют встроенного чипа с биометрическими данными, что сделало бы подделку паспорта невозможной. Может, было бы целесообразным при регистрации даже вводить отпечатки пальцев собственника. Почему бы не подумать и об этом? Сколько еще мы будем рисковать активом, который так важен для нас - крышей над головой?

Но вернемся к процедуре регистрации недвижимости.

Регистрация считается совершенной с момента размещения на сайте решения регистратора. При желании заявитель все же может получить бумажный документ - распечатку с сайта, но без подписи и печати регистратора (или нотариуса). И хотя отмечается, что бумажный документ будет иметь такую же силу как и электронный, все же не исключается возможность подделки бумажного документа, который напечатан не на специальном бланке, не имеет подписи и печати регистратора. С другой стороны, безусловно, электронный документ, размещенный на веб-портале регистратора, является более надежным доказательством прав собственности, чем любой бумажный, который подделать гораздо легче. Но ведь львиная доля недвижимости все еще "живет" в бумажных документах и не скоро попадет на веб-портал регистрационной службы. А если и попадет, то только на основе опять-таки бумажных документов. В этой ситуации можно сказать только одно: никакая защита наших прав собственности не будет лишней.

Важный момент: заявление о регистрации, поданное заявителем, может быть отозвано в любой момент до регистрации сделки. Почему это важно? Представьте, вы покупаете квартиру. Уже рассчитались с продавцом и подаете заявление, а продавец, получив от вас деньги, отзывает свое. Получается, что деньги по сделке можно отдавать только в момент появления решения на сайте? С другой стороны, если продавец ждет деньги после появления решения регистратора на сайте, то покупатель может и не рассчитаться. Как подстраховаться в этой ситуации?

Один из способов - заключение договора с банком, по которому деньги помещаются в банковскую ячейку и выдаются продавцу после появления решения регистратора на сайте регистрации недвижимости. В России такая схема действует уже много лет, хотя там регистрация существует все еще в бумажном виде. В США все расчеты, как правило, идут в безналичной форме, но принцип примерно такой же: деньги хранятся на специальном счете и размораживаются для продавца под документ о вступлении регистрации в силу.

Хочется отметить еще один положительный момент регистрации по-новому. Если у вас проведена перепланировка квартиры, не связанная с изменением несущих конструкций, теперь будет достаточно представить в регистрационную службу (или нотариусу) новый поэтажный план квартиры и зарегистрировать его. При этом разрешение на такую перепланировку не требуется, что оговорено в других документах. И если чиновники не придумают, как сдирать деньги с граждан за изменение планировки квартиры, похоже, БТИ и посредники наших денежек больше не увидят.

В заключение хочется сказать, что изменения правил регистрации пока трудно оценить как негативные - все же есть масса позитивных моментов. Однако будем надеяться, что Кабинет министров учтет критику и опасения специалистов и постарается принять меры по защите наших прав на квартиры, дома и прочую недвижимость. Также хотелось бы пожелать, чтобы государство занялось созданием кадастра недвижимости на базе градостроительного и земельного кадастра. Ведь ни одна страна не может нормально развивать рынки недвижимости без кадастра, где каждый объект недвижимости не только имеет регистрационный номер, но и показан на карте, в привязке к земельному участку, на котором он расположен, в общегородской системе координат.