Уже более месяца не стихают страсти вокруг законопроекта №5655. Авторы документа декларируют дерегуляцию, диджитализацию, прозрачность и удешевление строительства. Противники проголосованной редакции обращают внимание на уничтожение контроля над застройщиками и возврат к централизации отрасли. Аналогичные дискуссии практически в том же составе с каждой из сторон, с тем же главным автором идеи и проекта уже проходили несколько лет назад, когда отменили уплату в пользу громад долевого участия застройщиками. Тогда общество заверили, что отмена долевого участия приведет к уменьшению стоимости строительства и, соответственно, жилья.
Но что-то уже тогда пошло не так.
Напомним, застройщики до 2021 года платили в бюджеты территориальных громад паевые взносы на развитие инфраструктуры населенных пунктов в размере 10% от стоимости жилищной застройки и 4% от стоимости объектов промышленности. Эти средства имели четкое целевое назначение и тратились на строительство и ремонты социальной инфраструктуры громады (садики, школы, инженерные сети водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения, улицы и т.п.). Бюджеты территориальных громад ежегодно получали около 1,5 млрд грн, которые согласно бюджетному законодательству не могли быть направлены на другие цели, например, на заработную плату чиновникам, а поступали исключительно на социальные цели.
Такая система в Украине полностью соответствовала общемировым практикам, согласно которым застройщики обязаны принимать участие в развитии инфраструктуры населенных пунктов. В частности, в США паевой взнос застройщика (impact fee) внедрен в 60% всех городов, а в некоторых штатах, например, во Флориде, в 90% населенных пунктов. В Австралии объем local infrastructure contributions привязан к стоимости строительства (0,5–1%). Аналогично в Испании Impuesto sobre Construcciones привязан к стоимости строительства и составляет не более 4% в зависимости от конкретного населенного пункта.
В Канаде такой взнос является суммой платежей на отдельные элементы инфраструктуры. Причем для жилищной недвижимости сумма взноса фиксирована и зависит от типа жилья, а для промышленных зданий определяется как платеж за метр квадратный и не зависит от каких-либо дополнительных параметров. В развитых городах Северной Америки и Австралии сам платеж вносится перед получением разрешения от муниципалитета на строительство. В Ирландии development contribution free застройщик платит в пользу не только общей инфраструктуры, но и оборудования, необходимого для развития города.
Надо заметить, что во всех этих странах также одновременно предусмотрен налог на недвижимое имущество.
В Украине многие годы продолжались дискуссии о необходимости усовершенствовать систему паевых взносов на основе лучшего мирового опыта: привязать к стоимости строительства или нормативной оценке Минрегиона; уменьшить или повысить ставки; ввести специальные счета; установить единую ставку для всей страны или регулировать в зависимости от типа административно-территориальной единицы и т.п. При этом эксперты и муниципальные специалисты сразу отвергли примеры стран постсоветского лагеря, в частности России и Беларуси, в которых не взимают такую дополнительную плату с застройщика, как долевое участие, а ограничиваются административными сборами на изготовление документации.
Вопреки мировому опыту и позиции экспертной среды, 20 сентября 2019 года Верховная Рада приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о стимулировании инвестиционной деятельности в Украине», автором которого является Елена Шуляк, и отменила обязанность застройщиков платить в бюджеты территориальных громад средства долевого участия.
В объяснительной записке автор закона отмечала, что уплата застройщиками долевого участия увеличивает затраты на административные процедуры, связанные со строительством, в среднем до 15,2%. Более того, в документе утверждалось: «Вследствие принятия проекта закона будет достигнут ряд важных целей: …уменьшение расходов, связанных со строительством жилых и нежилых объектов». Следовательно, после отмены паевого взноса застройщики должны были бы снизить цены на новопостроенное жилье, ведь их затраты уменьшились.
Но статистика и, что главное, практика потребителей на рынке свидетельствуют о противоположной тенденции, — индекс цен на первичном рынке жилья в Украине с декабря 2020 года по декабрь 2021-го вырос на 21,5%.
Для примера, по данным сайта «ЛУНМісто», средняя цена квадратного метра в новостройках Ивано-Франковской и Запорожской областей выросла с 11 900 до 14 100 грн (+18,5%) и с 16 200 до 18 900 грн (+16,7%) за период с января 2021-го по январь 2022 года. А по состоянию на январь 2023 года в целом составляет 22 900 грн в Ивано-Франковской области и 28 000 грн — в Запорожской.
То есть после отмены паевого взноса стоимость жилья в приведенных для примера областях выросла на 92,4 и 72,8% соответственно. В целом в течение карантинного года Украина заняла четвертое место в мире по темпам повышения стоимости недвижимости.
Очевидно, что улучшение от отмены уплаты паевых взносов в бюджеты территориальных громад наступило только для застройщиков. Для граждан жилье стало менее доступным, а бюджеты территориальных громад потеряли средства для целевого обеспечения жителей необходимыми инфраструктурными объектами, социальными услугами.
Не произошло также улучшений и в рейтинге Doing Business, как обещала автор закона. В 2021 году Совет исполнительных директоров группы Всемирного банка принял решение прекратить публикацию рейтинга Doing Business. В июне 2020-го Всемирный банк признал, что в Doing Business 2018 и 2020 использовались некорректные данные, после чего банк приостановил выпуск следующего рейтинга и инициировал серию аудитов показателей и методологии.
Риторический вопрос: где обещанные от отмены паевых взносов 600 млн долл. инвестиций в строительную отрасль и муниципальную инфраструктуру?!
Таким образом, от отмены паевого взноса цены на новопостроенное жилье для граждан не уменьшились, показатели легкости ведения бизнеса Doing Business для Украины фактически не изменились, распиаренные сумасшедшие инвестиции в громады не пришли. Зато возможности коррупционных злоупотреблений у застройщиков увеличились, а инструменты влияния у муниципальной власти исчезли. При этом нарушился баланс бюджетов громад в сторону снижения уровня финансирования проектов развития социальной инфраструктуры, особенно в районах многоэтажных новостроек. Значительно выросла нагрузка на инженерные сети, что приводит к их быстрому изнашиванию и вынужденным частым ремонтам.
Кстати, эксперты об этом предупреждали еще в ходе рассмотрения уже упоминавшегося законопроекта. Обидно, что их тогда не услышали.
Сегодня же на повестке дня следующая инициатива народного депутата Елены Шуляк — «реформа» градостроительства. Экспертная среда, муниципальные специалисты вновь предоставляют перечень предостережений и выступают против проголосованной редакции. И украинское общество не хочет наступать на грабли — буквально за считанные часы необходимое количество голосов набрала петиция к президенту Украины о наложении вето на законопроект №5655.