Уже понад місяць не вщухають пристрасті навколо законопроєкту №5655. Автори документа декларують дерегуляцію, діджиталізацію, прозорість і здешевлення будівництва. Противники проголосованої редакції звертають увагу на знищення контролю за забудовниками та повернення до централізації галузі. Аналогічні дискусії практично в тому ж складі з кожної із сторін, з тим же ж головним автором ідеї та проєкту вже відбувалися кілька років тому, коли скасували сплату на користь громад пайової участі забудовниками. Тоді суспільство запевнили, що скасування пайової участі призведе до зменшення вартості будівництва і, відповідно, житла.
Але щось уже тоді пішло не так.
Нагадаємо, забудовники до 2021 року сплачували до бюджетів територіальних громад пайові внески на розвиток інфраструктури населених пунктів у розмірі 10% від вартості житлової забудови та 4% від вартості об’єктів промисловості. Ці кошти мали чітке цільове призначення і витрачалися на будівництво та ремонти соціальної інфраструктури громади (садочки, школи, інженерні мережі водопостачання, водовідведення, теплопостачання, вулиці й та інше). Бюджети територіальних громад щороку отримували близько 1,5 млрд грн, які відповідно до бюджетного законодавства не могли бути спрямовані на інші цілі, наприклад, на заробітну плату чиновникам, а надходили виключно на соціальні цілі.
Така система в Україні повністю відповідала загальносвітовим практикам, за якими забудовники зобов’язані брати участь у розвитку інфраструктури населених пунктів. Зокрема, в США пайовий внесок забудовника (impact fee) запроваджений у 60% усіх міст, а в деяких штатах, наприклад, у Флориді, в 90% населених пунктів. В Австралії обсяг local infrastructure contributions прив’язаний до вартості будівництва (0,5–1%). Аналогічно в Іспанії Impuesto sobre Construcciones прив’язаний до вартості будівництва і становить не більш як 4% залежно від конкретного населеного пункту.
У Канаді такий внесок є сумою платежів на окремі елементи інфраструктури. Причому для житлової нерухомості сума внеску є фіксованою і залежить від типу житла, а для промислових будівель визначається як платіж за метр квадратний і не залежить від жодних додаткових параметрів. У розвинених містах Північної Америки та Австралії сам платіж вноситься перед отриманням дозволу від муніципалітету на будівництво. В Ірландії development contribution free забудовник сплачує на користь не лише загальної інфраструктури, а й обладнання, що потрібне для розвитку міста.
Треба зазначити, що в усіх цих країнах також одночасно передбачений податок на нерухоме майно.
В Україні багато років тривали дискусії щодо необхідності удосконалити систему пайових внесків на основі найкращого світового досвіду: прив’язати до вартості будівництва чи нормативної оцінки Мінрегіону; зменшити або підвищити ставки; запровадити спеціальні рахунки; встановити єдину ставку для всієї країни чи регулювати залежно від типу адміністративно-територіальної одиниці тощо. При цьому експерти та муніципальні фахівці одразу відкинули приклади країн пострадянського табору, зокрема Росії та Білорусі, в яких не стягують такої додаткової плати із забудовника, як пайова участь, а обмежуються адміністративними зборами на виготовлення документації.
Усупереч світовому досвіду та позиції експертного середовища, 20 вересня 2019 року Верховна Рада ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», автором якого є Олена Шуляк, і скасувала обов’язок забудовників сплачувати до бюджетів територіальних громад кошти пайової участі.
У пояснювальній записці авторка закону зазначала, що сплата забудовниками пайової участі збільшує витрати на адміністративні процедури, пов'язані з будівництвом, у середньому до 15,2%. Понад те, в документі стверджувалося: «Внаслідок прийняття проєкту закону буде досягнуто низки важливих цілей: …зменшення витрат, пов'язаних з будівництвом житлових та нежитлових об'єктів». Отже, після скасування пайового внеску забудовники мали би знизити ціни на новозбудоване житло, адже їхні витрати зменшилися.
Однак статистика та, що головне, практика споживачів на ринку свідчать про протилежну тенденцію — індекс цін на первинному ринку житла в Україні з грудня 2020 року по грудень 2021-го виріс на 21,5%.
Для прикладу, за даними сайту «ЛУНМісто», середня ціна квадратного метра у новобудовах Івано-Франківської та Запорізької областей зросла з 11 900 до 14 100 грн (+18,5%) і з 16 200 до 18 900 грн (+16,7%) за період із січня 2021-го по січень 2022 року. А станом на січень 2023 року взагалі становить 22 900 грн в Івано-Франківській області та 28 000 грн — у Запорізькій.
Тобто після скасування пайового внеску вартість житла в наведених для прикладу областях зросла на 92,4 і 72,8% відповідно. Загалом упродовж карантинного року Україна посіла четверте місце у світі за темпами підвищення вартості нерухомості.
Очевидно, що покращення від скасування сплати пайових внесків до бюджетів територіальних громад настало лише для забудовників. Для громадян житло стало менш доступним, а бюджети територіальних громад втратили кошти для цільового забезпечення жителів необхідними інфраструктурними об’єктами, соціальними послугами.
Не відбулося також покращень і в рейтингу Doing Business, як обіцяла авторка закону. 2021 року Рада виконавчих директорів групи Світового банку ухвалила рішення припинити публікацію рейтингу Doing Business. У червні 2020-го Світовий банк визнав, що в Doing Business 2018 і 2020 використовувалися некоректні дані, після чого банк призупинив випуск наступного рейтингу й ініціював серію аудитів показників і методології.
Риторичне запитання: де обіцяні від скасування пайових внесків 600 млн дол. інвестицій у будівельну галузь і муніципальну інфраструктуру?!
Таким чином, від скасування пайового внеску ціни на новозбудоване житло для громадян не зменшилися, показники легкості ведення бізнесу Doing Business для України фактично не змінилися, розпіарені шалені інвестиції в громади не прийшли. Зате можливості корупційних зловживань у забудовників збільшилися, а інструменти впливу у муніципальної влади зникли. При цьому порушився баланс бюджетів громад у бік зниження рівня фінансування проєктів розвитку соціальної інфраструктури, особливо в районах багатоповерхових новобудов. Значно зросло навантаження на інженерні мережі, що призводить до їхнього швидкого зношування та вимушених частих ремонтів.
До речі, експерти про це попереджали ще під час розгляду вже згадуваного законопроєкту. Прикро, що їх тоді не почули.
Сьогодні ж на порядку денному наступна ініціатива народного депутата Олени Шуляк — «реформа» містобудування. Експертне середовище, муніципальні фахівці знову надають перелік застережень і виступають проти проголосованої редакції. І українське суспільство не хоче наступати на граблі — буквально за лічені години необхідну кількість голосів набрала петиція до президента України про накладання вето на законопроєкт №5655.