СКАЗ О ТОМ, КАК ЧЕРДАК ДЕЛИЛИ

Восточная мудрость гласит, что за свою жизнь человек должен вырастить ребенка, посадить дерево и построить дом. Дети есть практически у всех, деревья — у многих, а вот с домами настоящая катастрофа: все, что можно, уже построили до нас. Правда, люди не теряются, и если нет возможности построить что-то своё, всегда можно достроить чужое. Может, именно по этой причине дома, которые отстраивались после второй мировой войны и которые с тех самых пор являются украшением Киева, стали за последнее время объектами пристального внимания со стороны различных МПФ, АО, ЗАО или ООО.

Понятно, что не любовь к архитектуре (по крайней мере, не она одна) подталкивает бизнесменов к реконструкции старых зданий. Ведь каждому киевлянину приблизительно известно, сколько может стоить квартира в «сталинке» на Большой Житомирской, Прорезной или Пушкинской, о которой пойдет речь далее. А поскольку государство практически не выделяет средств для этих целей, заказчиками и инвесторами выступают негосударственные структуры.

С мая 1999 года, согласно постановлению Кабинета министров, в Украине действует Программа реконструкции жилых домов, которая предполагает привлечение внебюджетных средств для реконструкции жилищного фонда. Государство, таким образом, одновременно снимает с себя ответственность за эти здания и создает условия для развития предпринимательской деятельности в Украине. Вроде как совмещаем приятное с полезным. Однако и прибыль от продажи построенных квартир в данном случае получает не государство (если не брать во внимание некоторых его представителей, которые в меру своих возможностей «способствуют» реализации подобных проектов).

История с домом по улице Пушкинской, 2-4/7 началась еще в 1997 году. Главными ее персонажами являются многопрофильная фирма «Сельхоз-Контракт», администрация Старокиевского района города Киева, жильцы дома №2-4/7 и чердак этого же дома. Предыстория такова: в декабре 1997 года распоряжением главы Киевской городской администрации №2048 фирме «Сельхоз-Контракт» было предоставлено чердачное помещение дома №36/7 по улице Шелковичной. Когда были подписаны все необходимые документы и достигнута договоренность об исследовании технического состояния здания, выяснилось, что кроме фирмы «Сельхоз-Контракт» право на реконструкцию дома было предоставлено также двум физическим лицам. «Сельхоз-Контракт», имея на то все основания, подал в Высший арбитражный суд на Киевскую городскую администрацию. В результате в июле 1999 года Высший арбитражный суд утвердил мировое соглашение между фирмой, Киевской городской и Старокиевской районной администрациями. Было решено предоставить фирме «Сельхоз-Контракт» право выступить инвестором переоборудования чердака под мансардный этаж в доме №2-4/7 по улице Пушкинской. Таким образом «Сельхоз-Контракт» отвоевал свой чердак. Но это только начало истории.

Следующим шагом «Сельхоз-Контракта» было получение чердака в аренду с правом последующего выкупа. Произошло это в том же июле, спустя семь дней после вынесения решения арбитражным судом. Казалось бы, нет никакой проблемы, каждая из сторон осталась довольна. Но возникает вопрос — а как же жильцы дома? Каким образом могло выноситься решение относительно собственности людей без их ведома? Тем более что, согласно п.2 ст. 10 закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г., собственники квартир многоквартирных домов «являются сособственниками подсобных помещений дома. Последние передаются в собственность квартиронанимателей бесплатно и отдельно приватизации не подлежат».

Для того чтобы разобраться хоть немного в украинском законодательстве, «ЗН» обратилось за комментарием в киевскую правовую фирму «Юрис». По словам специалиста фирмы Галины Волянской, уже п.2 ст.10 закона «О приватизации» хранит в себе ответ на вопрос, мог ли чердак стать собственностью инвестора. «Если он не подлежит приватизации, то это невозможно». Однако камнем преткновения в этом вопросе стало определение правового статуса чердака. «Инвестор ссылается на п.41 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан, в котором не дается исчерпывающий список подсобных помещений, и утверждает, что раз так — то чердак относится к нежилым помещениям. (Различие в том, что подсобные помещения являются объектами права собственности владельцев квартир, а нежилые — объектами права коммунальной собственности. — О.С.). Странная логика! Ведь это Положение — не единственный законодательный акт, в котором упоминается перечень подсобных помещений. Есть, например, постановление Кабмина №572, в котором чердаки называются подсобными помещениями. Есть также п.4.1. Типового устава объединения сособственников многоквартирного дома, утвержденного Фондом госимущества, в котором указывается, что к частям и элементам дома, которые пребывают в совместной частичной собственности членов объединения, относятся, в числе других подсобных помещений, и чердаки. А нежилые помещения — это магазины, аптеки, библиотеки и т.д., встроенные в жилые дома.

Таким образом, чердак дома является собственностью тех жильцов, которые приватизировали свои квартиры (а таковых в доме по ул. Пушкинской 95%), и, соответственно, органа местного самоуправления, который исполняет полномочия собственника касательно неприватизированных квартир.

Согласно п.1 ст.113 Гражданского кодекса Украины, владение, использование и распоряжение имуществом при совместной частичной собственности проводится с согласия всех участников, независимо от размера их части от целого.

То, что в доме сразу не было создано Объединение сособственников, вовсе не лишает жильцов их законных прав. Ведь в законе «О приватизации» сказано, что жильцы могут создавать объединения, но лишь с тем, чтобы упрощать действие правовых механизмов.

Мнение же юристов, представляющих «Сельхоз-Контракт», на этот счет таково: во-первых, как уже упоминалось, чердак относится к нежилым помещениям. Во-вторых, поскольку жильцы не создали объединение, они не являлись на момент принятия решения относительно чердака юридическим лицом. Таким образом, они не реализовали свое право на чердак, а посему он может перейти в собственность инвестора.

Таков правовой аспект истории.

Дальше — больше. Фирма «Сельхоз-Контракт» для разработки проекта надстройки здания обратилась в творческую архитектурную мастерскую «Л.Скорик». Главным архитектором была утверждена сама Лариса Павловна. По всем документам две эти организации проходили вместе, «плечом к плечу». Но на определенном этапе творческая архитектурная мастерская исчезает из документации, а на ее месте возникает новое, свеженькое (только в 1998 году созданное) ООО «Риэлтерство и строительство». Причем директором и «Сельхоз-Контракта», и «Риэлтерства» выступает одно лицо — Валерий Викторович Кравченко. Позже, правда, директор в «Риэлтерстве» сменился, но фирмы прекрасно уживаются в одной квартире. Формула проста: «закажу себе у себя, у себя для себя заработаю».

Совершенно расходятся взгляды у фирмы и жильцов и на прочностную проблему. По стечению обстоятельств, среди жильцов дома — заслуженный строитель УССР А.Ластивняк, который и возглавлял управление, строившее этот дом. По его словам, дом не выдержит дополнительной нагрузки, поскольку в 50-х годах в Советском Союзе ощущалась нехватка стройматериалов, в том числе цемента, а это намного сокращает сроки жизни домов. Плюс ко всему появление в подвале дома грунтовых вод приводит к размыванию фундамента. В Киеве уже не один раз «оползали» дома, в том числе и на улице Пушкинской. В свою очередь «Сельхоз-Контракт» предлагает сделать ремонт в подъездах, обустроить внутренний дворик и, в случае нанесения убытка жильцам, возместить ущерб. На словах вроде бы все красиво, но есть предчувствие, что все обещания так и останутся на словах, без документального закрепления. Жильцы допускают вероятность того, что в результате действий фирмы дому «срочно понадобится» капитальный ремонт и все они будут вынуждены покинуть свои квартиры, в которых прожили десятки лет. Где гарантии, что не произойдет именно так?

И вовсе ничем не уникален этот дом по улице Пушкинской. И таких загадочных историй по городу Киеву хватает. Просто, к сожалению, они ничему не учат ни простых смертных, ни чиновников. Непонятно, почему в Украине до сих пор нет четкого жилищного законодательства, а существующие законы противоречат сами себе. И тем более непонятно — если по Конституции Украины человек, его «жизнь и здоровье, честь и достоинство, неприкосновенность и безопасность», определяется высшей социальной ценностью, то как властью могут приниматься решения, которые отнюдь не защищают интересы людей?