Верховная Рада прикрутила возможности застройщиков для злоупотреблений на стадии строительства – банки обещают возобновить ипотеку

Верховная Рада 15 августа приняла во втором чтении и в целом закон №5091 – о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. "За" проголосовало 257 народных депутатов.

Цель закона – гарантирование государством вещественных прав вкладчиков на объекты недвижимости, находящиеся в процессе строительства.

Закон, в частности:

• устанавливает условия, при которых объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости могут являться объектами гражданских прав;
• определяет особенности инвестирования и финансирования строящихся объектов с использованием негосударственных средств;
• определяет особенности договора по организации и финансированию строительства объекта;
• определяет основные требования к раскрытию заказчиком строительства (девелопером строительства, управляющим фондом финансирования строительства) информации о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом);
• вводит механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
• создает возможность получать право на выполнение строительных работ и осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект строительства и его составные части (квартиры, гаражные боксы, другие жилые и нежилые помещения, машиноместа и т.д. объектами недвижимого имущества) по принципу "единого окна" и т.п.

Проще говоря, Верховная Рада устранила пробелы в законодательстве в сфере привлечения средств физических и юридических лиц в строительство недвижимости.

Закон призван оградить права вкладчиков в строительство от недобросовестных застройщиков. Следовательно - покончить с практикой жилищных недостроев, количество которых растет с каждым годом.

Принятие закона было очень положительно воспринято банковской системой.

"Банки обещают вместе с НБУ запустить ипотеку после его внедрения", - прокомментировал первый заместитель председателя Комитета ВР по вопросам налоговой политики Ярослав Железняк.

Напомним, инвестирование в строительство в Украине было абсолютно рискованным занятием. Случаи, когда вкладчики не могли ни получить в собственность объекты недвижимого имущества, ни вернуть средства, вложенные в строительство таких объектов, происходили по всей стране.

Среди факторов, способствовавших этому в прошлом (и которые были устранены законом №5091), можно выделить следующие:

• При заключении договоров с застройщиком большинство вкладчиков имело ограниченную информацию об объекте строительства, наличии у заказчика строительства права на выполнение строительных работ, проектной документации на строительство, реального состояния строительства объекта и т.п.
• Заказчик строительства мог вводить в заблуждение потенциальных инвесторов относительно важных для них сведений. За неимением указанной информации инвестор не мог качественно и в полной мере оценить риски, связанные с инвестированием в тот или иной объект строительства.
• Также вкладчик был лишён реальной возможности контролировать деятельность заказчика строительства.
• Вследствие отсутствия прозрачного механизма государственной регистрации прав на строящуюся недвижимость вкладчик не имел возможности достоверно без помощи застройщика определить объем привлеченных им для строительства объекта средств и объем прав третьих лиц относительно объекта или жилых/нежилых помещений в нем.

Однако на этом риски не заканчивались. Кроме того, существовала и практика, когда:

• застройщик мог изменить технические характеристики объекта без согласия вкладчика;
• была распространена двойная перепродажа объекта недобросовестными заказчиками строительства;
• происходило обжалование права собственности на будущее недвижимое имущество, которое приобретается, в частности, посредством способа финансирования, не предусмотренного частью третьей статьи 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности".

Также среди причин возникновения проблемных объектов жилищного строительства были:

• отсутствие системы гарантирования выполнения заказчиком строительства обязательств перед инвесторами;
• строительство объектов на самовольно занятых земельных участках или при отсутствии права на выполнение строительных работ,
• финансирование строительства по принципу "финансовой пирамиды",
• направление средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению,
• принятие застройщиком на себя обязательств, которые он определенно не мог выполнить.