Дом, который дал трещину

Одним из характерных признаков посткризисного времени стало появление десятков застройщиков, предлагающих малометражные квартиры по очень низкой цене. С одной стороны, спрос на квадратные метры удовлетворяется. Но с другой - комфортным проживание в таких квартирах не назовешь. В первую очередь, из-за невысокого качества строительства. Эксперты советуют либо доплатить чуть больше за хорошую отделку, либо еще до покупки квартиры начать изучать свои права на безоплатное заделывание трещин. Конечно, разумнее всего потребовать от застройщика совместно с ЖЭКом застраховать имущество. Но пока тех, кто решил этот вопрос таким путем, в Украине единицы.

Не туда внимание

Большинство покупателей квартир в новостройках обращают особо пристальное внимание только на документы и скорость строительства. Успеет ли застройщик закончить квартиру в указанные сроки? Не будет ли квартира перепродана второй раз? Смогу ли я въехать до зимы? Не повысится ли конечная цена жилья после выборов? Все эти вопросы задают себе покупатели до того момента, пока на руки не получен ключ. И вот после этого возникает другой, более важный вопрос: а что и как должно быть в купленной квартире? Какие затраты на ремонт нужно заложить в и без того истощенный семейный бюджет?

Больше всего повезет тем, кто въезжает в дом, построенный за государственные деньги или деньги местных бюджетов, включая жилье, достроенное по специальным госпрограммам. Согласно принятому в самый разгар кризиса, но так и до сих пор не отмененному приказу Минрегионстроя №637 от 24.12.2008 года, такие квартиры должны вводиться в эксплуатацию и передаваться от застройщиков первым хозяевам при условии выполнения отделочных работ в полном объеме.

По требованиям Минрегионстроя, ни одна «бюджетная» квартира не может быть сдана в эксплуатацию без устройства внутренних перегородок (стен) в квартире, первичной отделки стен и заполнения швов, устройства внутренних дверей, первичной стяжки полов (под плитку, паркет, линолеум; либо же стандартную). Что это значит? «Стены в комнатах должны быть покрашены, либо на них должны быть обои, а в санузлах положена плитка. На полах должна быть стяжка и как минимум линолеум, между комнатами установлены двери, а в кладовых - полки. В таких квартирах предполагается базовая комплектация санузла (мойки, унитазы, ванные), а на кухне должны быть установлены газовая или электроплита, мойка, а также разведена вся электропроводка», - поясняет руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. По его словам, «обычные» квартиры могут приниматься в эксплуатацию без всего этого набора «аксессуаров». Обязательным является лишь наличие запорных кранов на ответвлениях от стояков в местах подключения указанных приборов, а также счетчиков воды и электроэнергии, радиаторов отопления, входных дверей в базовой комплектации. В домах улучшенной планировки, отмечает эксперт, сейчас также устанавливаются счетчики тепла.

Сколько должно служить жилье

Следующий вопрос - сколько должно прослужить жилое здание и кто будет отвечать, если оно сломается или разрушится раньше срока? По постановлению правительства №668 от 1 августа 2005 года, гарантийный срок эксплуатации объекта строительства составляет десять лет со дня его принятия заказчиком (в странах Западной Европы - четыре-пять лет), если больший гарантийный срок не установлен договором подряда или законом. Согласно документу, в случае выявления заказчиком в течение гарантийных сроков недостатков на объекте и в смонтированных конструкциях, он сообщает о них подрядчику. Однако, чтобы гарантия «сработала», все недостатки нужно зафиксировать в акте приема-передачи квартиры и предоставить подрядчику возможность для их устранения.

«Выявив какой-либо недостаток в строительных работах, заказчик должен вместе с подрядчиком создать комиссию, которая составит соответствующий акт. Если же подрядчик этого делать не желает (что наверняка случится в большинстве случаев), акт составляется с привлечением независимых экспертов. Независимо от того, кто фиксировал дефект, подрядчик должен его устранить», - говорит Д.Шостя.

И вот тут начинается самое интересное. С одной стороны, за недостатки (трещины, недостаточную толщину стен или уровень термоизоляции, замокание, плесень на стенах, неправильно разведенную систему отопления или электропроводки) ответственность несет подрядчик. Но только в том случае, если он не докажет, что недостатки были известны или могли быть известны заказчику на момент их принятия, но не были указаны в акте. Формулировка «могли быть известны» дает подрядчику широкое поле для маневра. И, по большому счету, любой недостаток может быть представлен как «уже существовавший». Далее, ответственность за дефекты снимается с подрядчика в случае если заказчик жилья неправильно эксплуатировал или ремонтировал здание, либо материалы естественным образом износились (что вряд ли возможно за 10 лет гарантийного срока).

Еще одна потенциальная линия защиты подрядчика - перекладывать ответственность на проектантов, которых подыскал заказчик строительства. В ситуациях, когда и заказчик, и подрядчик - это одна и та же структура, только по-разному названная, такой пинг-понг может продолжаться бесконечно. При этом трещины в стенах и другие недостатки строительства будут только разрастаться.

Виноват банкрот?

Если ни одна из перечисленных выше уловок не срабатывает и подрядчик все равно не собирается ремонтировать трещины, законодательство предписывает заказчику делать все своими силами и ждать компенсации расходов. Причем ждать придется традиционно долго, поскольку на момент устранения недостатков компания-подрядчик уже может не существовать физически. Например, в результате банкротства.

К слову, в случае конфликта суд, к сожалению, будет непервоочередной инстанцией, в которую отправятся стороны. Поначалу противостояние можно снять через независимую экспертизу, за которую в любом случае платит подрядчик. Кроме случаев, когда его правота будет установлена, естественно. В итоге судебная инстанция все же появляется.

При этом к моменту начала разбирательств, по сути, подрядчик уже может просто раствориться в пространстве. «Чаще всего под строительство конкретного дома девелопер создает дочернее предприятие. В свою очередь, в документации, подаваемой при вводе дома в эксплуатацию в БТИ, должна быть указана материнская компания, так как именно она в случае ЧП будет нести ответственность: дочернее предприятие, как правило, становится банкротом сразу же после введения дома в эксплуатацию - таким образом, компания может снять с себя любую ответственность. «Позже оказывается, что и земля была оформлена на различные компании - по «кускам». Именно поэтому нужно очень тщательно следить за документацией, которую подписываете, и той, которая передается компанией-застройщиком эксплуатирующей компании», - комментирует генеральный директор компании Sun Developmnent Петр Сусленский. А лучше всего договориться с другими покупателями квартир и застраховать ответственность подрядчиков или вовсе все здание от будущего ущерба. Стоить это будет сравнительно недорого, зато определенная защита уже будет.