Не радійте — ВР не надала квартир усім черговикам. Просто 13 січня 2026 року президент Володимир Зеленський підписав Закон «Про основні засади житлової політики». І це вже не розмови про «проєкт», не дискусія в комітетах і не «можливо, до другого читання виправлять». Це — чинний закон, який запускає нові правила гри.
Як він «вирішив» квартирне питання? Знов-таки просто — згаданий закон визнав Житловий кодекс України далекого радянського соціалістичного 1983 року таким, що втратив чинність, а саме в ньому йшлося про облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов. У новому законі такого обліку вже нема.
І тут варто назвати речі своїми іменами: скасовано не лише папірець під назвою «черга», а сам принцип. Раніше держава принаймні фіксувала: ось людина, ось підстава, ось облік, ось обіцянка — хай навіть на 102 роки. Тепер навіть цієї формальної опори немає. Тобто змінюється модель реалізації права на житло: від адміністративного «обліку потреби» — до набору інструментів, які колись десь хтось запустить, а кому і як вони дістануться — питання відкрите.
Мимохідь ВР позбавила можливості приватизувати свою квартиру тих, хто не встиг це зробити, — визнала нечинним і Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» 1992 року. А це вже не косметика, а рішення з прямими наслідками: для багатьох людей «потяг» просто поїхав, і ніхто не пояснив, що їм робити далі.
Окреме запитання: а що з тими, хто роками стояв на обліку як пересічний черговик? У тексті закону перехідного механізму для більшості таких людей не видно. Тобто правила змінили, а містка між «було» й «стало» не побудували. Наскільки логічними та обґрунтованими були ці рішення? Будемо розбиратися.
Про що новий закон
Найкраще суть нововведень іще на стадії підготовки закону виклала голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування й колишня очільниця партії «Слуга народу» Олена Шуляк.
З її логіки випливає, що корінь зла — себто багаторічна відсутність руху квартирної черги — у двох старих документах: Житловому кодексі та законі про приватизацію. Мовляв, через приватизацію «Державний житловий фонд було вичерпано, то відповідно й житло… було ні з чого видавати».
Ми, наївні, чомусь думали, що проблема трохи в іншому — держава просто десятиліттями не будувала достатньо житла. Але, як виявляється, винен кодекс 1983 року.
Тому (цитата): «Законопроєктом №12377 скасовується неефективний Житловий кодекс та запроваджується низка інструментів, які, на відміну від нього, будуть ефективними». Погляньмо, які ж саме інструменти нам пропонують замість черги.
- Запуск одразу кількох фінансово-кредитних механізмів, що дасть змогу людям, дохід яких це дозволяє, придбати житло у власність на пільгових умовах. (Але кредити існували й раніше. Іпотека погано чи добре, але працювала. Тож питання залишається відкритим: що робити тим, кому дохід «не дозволяє»? — тут і далі прим. мої. — О.С.)
- Запуск системи соціального та службового житла, яке надаватимуть у тимчасове користування на умовах пільгової оренди. (Обидва види житла існують давно. Закон про соціальне житло є. Службове житло — теж не новина. Проблема у відсутності достатнього фонду.)
- Соціальна оренда з правом викупу — після 10 й більше років оренди людина отримує можливість викупити житло, а орендні платежі формують так званий револьверний фонд для будівництва нового соціального житла. (Тут справді є елемент новизни. Питання лише в масштабах: скільки такого житла реально буде побудовано й чиїм коштом.)
Далі законом передбачено запуск Єдиної інформаційно-аналітичної системи у сфері житла. Вона, за задумом авторів, аналізуватиме комплекс чинників — соціальний статус (ВПО, багатодітна родина тощо), доходи, інші параметри — й пропонуватиме оптимальний спосіб вирішення житлового питання. Цитата: «Завдяки цьому не чиновник буде вирішувати, кому з черги надавати житло насамперед».
Тут так і хочеться встромити шпильку: тепер усе вирішуватиме не чиновник, а… програміст. Точніше, алгоритм, створений відповідно до поставленого згори технічного завдання.
А от хто формує це техзавдання, які критерії закладуть у систему, які вагові коефіцієнти матимуть «соціальний статус», «дохід», «наявність майна» — це вже питання не програмування, а політики. І саме від відповіді на нього залежить, чи стане нова система прозорішою за стару чергу, чи просто замінить одну непрозорість на іншу — цифрову.
Дещо про квартирну чергу
Цю проблему ZN.UA досліджувало давно й доволі ретельно. Насправді в нас споконвіку існувала не одна, а три черги — загальна, першочергова та позачергова. У 175-тисячній київській черзі (станом на 2007 рік — час дослідження) вони становили відповідно 65, 26 і 9%.
Рухалися вони з різною швидкістю: 2007-го житло отримали 6% позачерговиків, 2% першочерговиків і лише 0,98% «загальних» черговиків. Постає проста закономірність: що довша черга, то повільніше вона рухається. Цікава арифметика соціальної справедливості, чи не так?
Ба більше, кожна з цих черг розбивалася ще й на «підчерги» — матері-одиначки, чорнобильці, молоді вчені, інші пільгові категорії. Як наслідок, система ставала дедалі складнішою, але не справедливішою.
Ми тоді порахували: в загальній черзі треба стояти 102 роки. Молодим ученим — приблизно 130 років. Очевидно, розрахунок робили з урахуванням того, що житлове питання вирішуватимуть уже правнуки.
Але була ще загадкова категорія під назвою «інші». Для них швидкість отримання житла становила близько шести років. І ще цікавіше: третину квартир у цій категорії отримали люди, яких у черзі навіть «не стояло». Хто вони: космонавти, прибульці з Марса чи просто добре обізнані з тонкощами системи громадяни? Статистика делікатно замовчувала. А з 2015 року такі дані взагалі перестали збирати.
Звідси напрошується один висновок: квартирна черга як інструмент справедливості фактично припинила існувати задовго до її формального скасування. Вона перетворилася на інструмент маніпуляцій і цілком легальних, хоч і не надто моральних, «обхідних маневрів».
Приміром, мій знайомий Микола Г., коли надійшла його черга, прописав до себе в однокімнатну гостинку батьків із села (які в нього, звісно, ні дня не жили) — і замість двокімнатної отримав чотирикімнатну квартиру. І це не вважалося чимось надзвичайним. Колишні члени сім’ї давно жили окремо, створили нові родини, але залишалися прописаними — отже, формально «потребували поліпшення умов» і продовжували стояти в черзі. Таких прийомів було безліч.
Безперечно, систему, де житло формально надавали безкоштовно, але реально розподіляли через хитрі комбінації, слід було реформувати. А можливо, й ліквідувати. На це й наважилися «слуги народу», можна сказати — запізніло, але логічно.
Проблема в іншому: зруйнувати старий механізм виявилося простіше, ніж запропонувати переконливу альтернативу. Що робити тим, хто справді потребує поліпшення житлових умов, роками перебував у системі обліку, а тепер опинився поза будь-якою процедурою?
Відповіді на це питання в законі немає.
Що замість квартирної черги?
Також невідома подальша доля тих, хто роками стояв у квартирній черзі, а це 657 тисяч осіб (станом на 2015 рік). Скільки їх сьогодні — ніхто не каже. Єдиний виняток, який мені вдалося знайти на 46 сторінках закону, — щодо військовослужбовців:
«Військовослужбовці, особи, звільнені з військової служби, та члени їх сімей, які на день втрати чинності Житловим кодексом України від 30 червня 1983 року №5464-X перебували на обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, за місцем проходження військової служби, залишаються на такому обліку та забезпечуються житлом у порядку, встановленому Кабінетом міністрів України».
Тут у мене заперечень немає — військові мають особливий статус і особливе право. Та як щодо решти категорій? Молодих учених, багатодітних, матерів-одиначок, людей з інвалідністю? Вони просто зникають із правового поля? Це запитання — теж без відповіді.
Що ще можна знайти в пояснювальній записці розробника закону — Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України? Виявляється, як і пані Шуляк, міністерство вважає, що у відсутності вільного житла винна… приватизація:
«В результаті реалізації впродовж декількох десятиліть Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»… в Україні відсутні вільні квартири в комунальних житлових фондах соціального призначення та фондах житла для тимчасового проживання (98% житлового фонду — це житло, яке перебуває у приватній власності, і тільки 1,5% — це соціальне житло (державна і комунальна власність)».
Та хіба це вина приватизації? Якщо «велика приватизація» промисловості в Україні провалилася для 52 мільйонів громадян (на 1991 рік), а у виграші опинилися лише «100 найбагатших людей України», то невже ці ж 52 мільйони не мали права отримати у власність житло, в якому вони десятиліттями проживали?
Проблема не в тому, що люди приватизували квартири. Проблема в тому, що держава після цього практично припинила масово будувати соціальне житло. Вона переклала відповідальність на громадян і назвала це «ринком».
Але Конституція України каже зовсім інше: «Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону».
Ключове — «створює умови» й «надається». Ліквідація черги сама собою не є створенням умов. Наскільки держава сьогодні це забезпечує — питання політики центральної та місцевої влади. Щодо запропонованої моделі — в мене великі сумніви.
Чого варте твердження з пояснювальної записки: «Згідно з експертними оцінками, 90% житла приватної власності передається в оренду і цей ринок у «тіні», проте соціальної доступної оренди в країні не існує».
Якщо буквально слідувати цій логіці, то маємо парадокс: 98% житла приватизоване, 90% здається в оренду — де ж тоді живуть мільйони власників? У 8% фонду? Абсурдність цифр не потребує коментарів. Пояснювальна записка рясніє такими декларативними формулами: доступність, безбар’єрність, непорушність права, прозорість, громадська участь, рівний доступ кожного. Але коли доходить до конкретики — скільки, чиїм коштом, у які строки — тиша.
Якщо цифри неточні — це проблема якості аналітики. Якщо точні — це проблема держави.
Далі — більше:
- «передбачається створення кооперативів» — але вони вже існують;
- «запроваджуються мінімальні та загальні вимоги до споживчої якості житла» — але такі вимоги давно містяться в нормативних актах;
- «передбачається реалізація фінансово-кредитних механізмів для набуття громадянами житла у власність» — але кредитування й іпотека функціонують і сьогодні.
І особливо цікаво: встановлюється обмеження на відчуження такого житла протягом 10 років. Чому держава, допомагаючи людині придбати квартиру, водночас обмежує її право розпоряджатися власністю? Чи не вступає це в конфлікт із конституційною гарантією права приватної власності?
У підсумку постає просте запитання: якщо стару систему ліквідовано, а нова складається переважно з декларацій та відсилок до майбутніх постанов Кабміну, то можна це назвати реформою — чи лише демонтажем «до основанья, а затем…»?
Єдине сумнівно раціональне зерно
Із пояснювальної записки: «Планується формування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи як публічного електронного реєстру, що забезпечує збирання, накопичення, захист, облік, відображення, оброблення та надання відомостей про житловий фонд України, а також про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою в реалізації права на житло».
Якщо відкинути бюрократичний канцелярит, то ідея створення повного електронного реєстру житлового фонду країни виглядає логічною. Україна справді досі не має єдиної системи, яка б у реальному часі показувала: скільки в нас житла, в якому воно стані, хто ним користується і хто реально потребує підтримки.
Ймовірно, саме в цю «матрицю» має якось переміститися й колишня квартирна черга. Та це лише припущення — в законі про це прямо не сказано. Немає ні процедури трансформації старих обліків, ні механізму інтеграції даних, ні гарантій для тих, хто вже перебував у системі.
Далі логіка така: залежно від рівня доходів, майнового стану, наявності житла людина отримує або кредит на будівництво / купівлю, або соціальне житло (інституція, до речі, давно існує), або службове житло. Тобто замість черги — алгоритм розподілу інструментів.
На папері це звучить модерно. На практиці ми знову впираємось у старі проблеми: інститут реєстрації місця проживання, пільгові категорії, підтвердження доходів, маніпуляції зі складом сім’ї. Якщо критерії нечіткі або контроль формальний — будь-яка цифрова «матриця» відтворить ті самі перекоси, тільки в електронному вигляді.
І ще одна деталь, яка не може не насторожувати. У законі передбачено «запровадження та стимулювання створення інституцій (операторів), які здійснюватимуть будівництво та управління доступним житлом». Тобто через нову систему проходитимуть бюджетні кошти, кредити, компенсації. А там, де концентруються кошти, завжди з’являється зацікавленість забудовників.
Із запропонованої «матриці» досить виразно стирчать вуха девелоперського бізнесу, який хотів би отримати гарантований доступ до державних програм і фінансування. Питання лише в тому, наскільки прозорими будуть ці механізми й чи не перетвориться житлова реформа на ще один канал «розпилювання» бюджетних ресурсів.
Хотілося б вірити, що через нову систему держава знайде спосіб хоч якось «розрахуватися» з тими, хто роками стояв у черзі. Та наразі в тексті закону більше архітектури системи, ніж системної архітектури.
А цивілізований світ, якщо говорити відверто, так і не вигадав нічого ефективнішого за прозоре іпотечне кредитування, довгі дешеві гроші та чітко визначені соціальні програми з реальним бюджетом. Решта — лише форма. Зміст визначатиметься не назвою реєстру, а політичною волею та обсягом коштів. Якщо немає політичної волі й реального бюджету — жодна красива цифрова система не замінить ліквідованої людської черги.