Проблема застарілого житлового фонду є. В Україні вона загострюється ще й тим, що більшість його мешканців — люди літні, себто люди бідні. Після виходу на пенсію вони зазвичай стають «акціонерами», купуючи продукти харчування «за акціями». Отож самотужки здійснити реновацію (капітальне оновлення) будинку, який юридично є їхньою власністю, вони неспроможні.
Дехто може сказати, що в них є спадкоємці, діти та внуки, які мають допомогти їм, однак зусилля останніх спрямовані переважно на те, щоб самим сп’ястися на ноги або втриматися на ногах у нашому непередбачуваному турбулентному світі.
Тому тут на допомогу має прийти держава в особі президента, уряду та Верховної Ради. Останні дві інстанції так і зробили — через законопроект №6458, внесений КМ України 22 грудня 2021 р. й проголосований ВР у першому читанні 21 вересня 2022 р.
Але чому законопроєкт, який пролежав майже рік нерухомо, раптом вигулькнув з глибокої шухляди ВР? Чи не запахло тут великими грошима на повоєнну відбудову, куди держава забажала вписати й реновацію застарілого житлового фонду? Цей пазл картини нових міст дуже легко складається. Але головне — в чиїх інтересах, і хто його складатиме.
Римейк не в стилі Голівуду
Законопроєкт № 6458 є римейком резонансного закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» 2007 р., який свого часу зчинив багато галасу та породив багато надій серед мешканців «хрущовок». Як і в кіно, автори законопроєкту трохи змінили текст та назву — «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів…», але причина появи цього римейку — не успіх, а навпаки, повний провал. Я не знаю про жоден випадок реконструкції «хрущовки» з тимчасовим відселенням мешканців у рамках цього закону.
Є інші випадки: мій університетський товариш кілька років судився з КМДА на чолі з Леонідом Косаківським, аби повернутися у свою квартиру на вулиці Михайлівській, що біля Майдану Незалежності, — правда, там була не «хрущовка», — висота стелі становила десь чотири чи п’ять метрів (було за що судитися). Як розповів мені один потужний київський забудовник, практично при виселенні доводиться роздавати втричі більше квартир.
Оскільки вартість землі, особливо у великих містах, стає все вищою, а вільних ділянок стає все менше, то не дивно, що наш вітчизняний забудовник (час написати про нього статтю у Вікіпедію) давно гострив зуби та спливав слиною, дивлячись на просторі «хрущовські квартали», які не напхані висотками…
Що ж ставало йому на заваді до цих пір?
Священне право власності
Інтерес забудовників у реконструкції кварталів застарілого житла простий: замість п’ятиповерхівки збудувати 25-поверхівку, а за можливості — додати ще більше поверхів чи… менше, але ненабагато. Певна річ, починаючи з шостого поверху, всі додаткові підуть у прибуток забудовнику. На заваді цьому стоїть лише одне — небажання мешканця «хрущовки» відселятися зі своєї квартири. Навіть тимчасово. І його можна зрозуміти: треба переїхати двічі (тобто пережити фігурально не дві, а чотири «пожежі») в так званий маневрений фонд (сумнівної якості), прожити там невідомо скільки (бо в обіцянки будівельників вірять лише наївні), а потім отримати те ж саме, що ти й так маєш, без усіх цих пригод. І все це задля того, щоб хтось абсолютно сторонній брутально заробив на тобі гроші. Навіщо?
В усі розмови про енергоефективність, пластикові вікна, утеплені стіни тощо можуть повірити лише ті, хто сам не був «інвестором» чи не зіштовхувався з такими. Зі зрозумілих причин забудовник вибирає найдешевший утеплювач (який, як потім виявляється, добре горить), однокамерні (а не двокамерні) склопакети, бляшанки-радіатори, одним словом — робить усе, щоб зекономити на собівартості будівництва. Коли інвестор усе це відчує — буквально — на власній шкурі, буде пізно: гроші пішли. Звісно, трапляються винятки, але коштують вони дуже дорого.
Автори старого закону розуміли всі ці страхи та нюанси, тому пообіцяли збільшення площі нової квартири до 50%. Та якщо останнє «до» і викликає запитання, то це була «морквинка» — себто стимул ризикнути й отримати нову й більшу квартиру. В новому законопроєкті цієї «морквинки» не-ма-є. Хоча інші процедури розписані докладно й послідовно, проте від цього не легше.
Як же невідомі лобісти забудовника, що сховалися за прізвищем Дениса Шмигаля, вирішили розв’язати це делікатне питання? Дуже просто (цитата): «… рішення про комплексну реконструкцію багатоквартирного будинку… приймається в порядку, визначеному статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Дивимося туди й бачимо знайомий багатьом немолодим людям… радянський колгосп: рішення про реконструкцію, а насправді — відселення, приймаються загальними зборами мешканців більшістю у 75%! А якщо хтось проти? Тоді за радянськими виховними рецептами: не вмієш — навчимо, не хочеш — примусимо (цитата): «У разі відмови власника/наймача житлового/нежитлового приміщення від відселення примусове відселення здійснюється після набрання законної сили рішенням суду»…
А як же священне й недоторканне право власності? У ст. 41 Конституції України це визначається так: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю…» і далі: «Право приватної власності є непорушним». Невже суд може законно відібрати його, зокрема останню компоненту — «розпоряджання»?
Відразу захотілося подивитися, що з цього приводу думає Головне юридичне управління апарату ВРУ. Ан-ніт, на сайті законопроєкту висновку цієї поважної інституції немає... Чомусь.
Чому замість п’яти не можна 25?
Ідея реконструкції застарілих кварталів виключно шляхом забудови їх висотками хибна від самого початку. І ось чому. Якщо збільшити в п’ять разів кількість поверхів, квартир і мешканців на одній і тій самій території, там, фігурально кажучи, нічим буде дихати. Треба вп’ятеро збільшити потужності інженерної та соціальної інфраструктури — прокласти нові водогінні та каналізаційні мережі, збудувати потужнішу трансформаторну підстанцію, забезпечити дітей школами та дитсадками, а старих — поліклінікою.
З досвіду ми знаємо, що забудовник ніколи нічого такого не робить — перекладає все на місцеву владу («мудрий» законодавець давно скасував внески забудовника на розвиток соціально-інженерної інфраструктури), тому й виникають регулярно наметові містечка на Хрещатику, 36 та біля мерій в інших великих містах.
Про машини можна й не згадувати, — всі прилеглі вулиці навколо якого-небудь «Академ-Парку» на бульварі Вернадського, 24 (Київ) будуть щільно запарковані і вдень, і вночі.
Саме для недопущення таких ситуацій існують славнозвісні ДБН — Державні будівельні норми, які визначають максимальну щільність населення на визначеній площі. За радянських часів, коли будувалися «квартали застарілого житлового фонду», всі будівельники свято дотримувалися ДБН, інакше просто бути не могло. Саме тому будь-яке збільшення кількості жителів у кварталі стане прямим порушенням Державних будівельних норм.
Однак тут є тонкість (або хитрість): згідно з ДБН, щільність населення не може перевищувати 450 осіб на 1 га, а у великих містах — плюс 20%, тобто 540 осіб на 1 га. Це орієнтовно 200 квартир, або 10 квартир на один поверх 20-поверхівки. Нагадаю, що 1 га — 100 на 100 метрів — це приблизна площа згаданого «Академ-Парку», де збудовано два 7-секційних будинки висотністю 19–25 поверхів. Неозброєним оком видно, що щільність — зашкалює, однак у ДБН ідеться не про конкретний гектар, а про щільність «на мікрорайоні». Оскільки останнє — поняття невизначене («розтяжиме»), приміром поруч стоять «хрущовки», то формально все виходить тіп-топ.
Що зробили з «хрущовками» в Німеччині
Прагматичні німці, може й не такі спритні та кмітливі, як українські забудовники, після об’єднання Німеччини вирішили не зносити «хрущовок» колишньої Східної Німеччини (характерних для всього бідного соцтабору), а, навпаки, — провести капітальну реновацію навіть(!) без відселення мешканців. Невеликі будівельні компанії швидко прибирали зайві перегородки, перетворювали балкони на лоджії, а лоджії— на кімнати, за кілька годин замінювали всі стояки, утеплювали та прикрашали фасади, навіть інколи зносили останні поверхи, щоб не встановлювати ліфтів. Якщо ви пошукаєте фото в Інтернеті, то ніколи не скажете, що на них — колишні «хонекерівські» (тодішній німецький Микита Хрущов) «хрущовки».
Вся ця реновація відбувалася за рахунок державного бюджету і за повної згоди тамтешніх мешканців. Звісно, найбільша економіка ЄС може таке собі дозволити, але й у нас є сподівання, що після Перемоги над Росією Європа й Німеччина в тому числі, не забудуть тих, хто врятував їх від війни.
Повертаючись до нашого законопроєкту, зафіксуємо, що можливість здійснення реновації без відселення мешканців там якраз зазначена. Отже, держава має всі можливості попрацювати в цьому цивілізованому напрямі на користь людей. В іншому випадку міста України замість затишних та обжитих «хрущовських мікрорайонів» мають усі шанси отримати те, що сучасні урбаністи, за аналогією з геноцидом, називають «урбоцид»… прикладам якого вже несть числа.