Проблема устаревшего жилого фонда есть. В Украине она обостряется еще и тем, что большинство его обитателей — люди пожилые, то есть люди бедные. После выхода на пенсию они обычно становятся «акционерами», покупая продукты питания «по акциям». Поэтому своими силами осуществить реновацию (капитальное обновление) дома, который юридически является их собственностью, они не могут.
Некоторые могут сказать, что у них есть наследники, дети и внуки, которые должны помочь им, но усилия последних направлены преимущественно на то, чтобы самим встать на ноги или удержаться на ногах в нашем непредсказуемом турбулентном мире.
Поэтому здесь на помощь должно прийти государство в лице президента, правительства и Верховной Рады. Последние две инстанции так и сделали — через законопроект №6458, внесенный КМ Украины 22 декабря 2021 г. и проголосованный ВР в первом чтении 21 сентября 2022 г.
Но почему законопроект, пролежавший почти год без движения, вдруг вынырнул из глубокого ящика ВР? Не запахло ли здесь большими деньгами на послевоенное восстановление, куда государство захотело вписать и реновацию устаревшего жилого фонда? Этот пазл картины новых городов очень легко складывается. Но главное — в чьих интересах, и кто его будет складывать.
Римейк не в стиле Голливуда
Законопроект № 6458 является римейком резонансного закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» 2007 г., который в свое время поднял много шума и породил множество надежд среди жителей «хрущевок». Как и в кино, авторы законопроекта немного изменили текст и название — «Об осуществлении комплексной реконструкции кварталов…», но причина появления этого римейка — не успех, а наоборот, полный провал. Я не знаю ни одного случая реконструкции «хрущевки» с временным отселением жителей в рамках этого закона.
Есть другие случаи: мой университетский товарищ несколько лет судился с КГГА во главе с Леонидом Косаковским, чтобы вернуться в свою квартиру на улице Михайловской, возле Майдана Независимости, — правда, там была не «хрущевка», — высота потолка составляла около четырех или пяти метров (было за что судиться). Как рассказал мне один мощный киевский застройщик, практически при выселении приходится раздавать втрое больше квартир.
Поскольку стоимость земли, особенно в крупных городах, становится все выше, а свободных участков становится все меньше, то не удивительно, что наш отечественный застройщик (пора писать о нем статью в Википедию) давно точил зубы и исходил слюной, глядя на просторные «хрущевские кварталы», не напичканные высотками…
Что же мешало ему до сих пор?
Священное право собственности
Интерес застройщиков к реконструкции кварталов устаревшего жилья прост: вместо пятиэтажки построить 25-этажку, а при возможности — добавить еще больше этажей или… меньше, но ненамного. Конечно, начиная с шестого этажа, все дополнительные пойдут в прибыль застройщику. Мешает этому только одно — нежелание обитателя «хрущевки» отселяться из своей квартиры. Даже временно. И его можно понять: надо переехать дважды (то есть пережить фигурально не два, а четыре «пожара») в так называемый маневренный фонд (сомнительного качества), прожить там неизвестно сколько (потому что в обещания строителей верят только наивные), а потом получить то же, что у тебя и так есть, без всех этих приключений. И все это ради того, чтобы кто-то абсолютно посторонний нагло заработал на тебе деньги. Зачем?
Во все разговоры об энергоэффективности, пластиковых окнах, утепленных стенах и т.п. могут поверить только те, кто сам не был «инвестором» или же не сталкивался с такими. По понятным причинам застройщик выбирает самый дешевый утеплитель (который, как потом оказывается, хорошо горит), однокамерные (а не двухкамерные) стеклопакеты, жестянки-радиаторы, то есть — делает все, чтобы сэкономить на себестоимости строительства. Когда инвестор все это почувствует — буквально — на собственной шкуре, будет поздно: деньги ушли. Конечно, бывают исключения, но стоят они очень дорого.
Авторы старого закона понимали все эти страхи и нюансы, поэтому пообещали увеличение площади новой квартиры до 50%. Но если последнее «до» и вызывает вопросы, то это была «морковочка» — стимул рискнуть и получить новую и большую квартиру. В новом законопроекте этой «морковочки» н-е-т. Хотя другие процедуры расписаны подробно и последовательно, но от этого не легче.
Как же неизвестные лоббисты застройщика, спрятавшиеся за фамилией Дениса Шмыгаля, собирались решить этот деликатный вопрос? Очень просто (цитата): «…решение о комплексной реконструкции многоквартирного дома… принимается в порядке, определенном статьей 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Смотрим туда и видим знакомый многим немолодым людям… советский колхоз: решение о реконструкции, а на самом деле — отселении, принимается общим собранием жильцов большинством в 75%! А если кто-то против? Тогда по советским воспитательным рецептам: не умеешь — научим, не хочешь — заставим (цитата): «В случае отказа владельца/нанимателя жилого/ нежилого помещения от отселения принудительное отселение осуществляется после вступления в законную силу решения суда»…
А как же священное и неприкосновенное право собственности? В ст. 41 Конституции Украины это определяется так: «Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью…» и далее: «Право частной собственности является незыблемым». Неужели суд может законно отобрать его, в частности последний компонент — «распоряжаться»?
Сразу захотелось посмотреть, что по этому поводу думает Главное юридическое управление аппарата ВРУ. Но — «нит» — на сайте законопроекта вывода этой уважаемой институции нет... Почему-то.
Почему вместо пяти нельзя 25?
Идея реконструкции устаревших кварталов исключительно путем застройки их высотками ошибочна с самого начала. И вот почему. Если увеличить в пять раз количество этажей, квартир и жителей на одной и той же территории, там, образно говоря, нечем будет дышать. Надо впятеро увеличить мощности инженерной и социальной инфраструктуры — проложить новые водопроводные и канализационные сети, построить более мощную трансформаторную подстанцию, обеспечить детей школами и детсадами, а пожилых людей — поликлиникой.
По опыту мы знаем, что застройщик никогда ничего такого не делает — перекладывает все на местную власть («мудрый» законодатель давно отменил взносы застройщика на развитие социально-инженерной инфраструктуры), поэтому и появляются регулярно палаточные городки на Крещатике, 36 и возле мэрий в других крупных городах.
О машинах можно и не вспоминать, — все близлежащие улицы около какого-нибудь «Академ Парка» на бульваре Вернадского, 24 (Киев) будут плотно запаркованы и днем, и ночью.
Именно для того чтобы не допустить таких ситуаций существуют знаменитые ГСН — Государственные строительные нормы, определяющие максимальную плотность населения на определенной площади. В советское время, когда строились «кварталы устаревшего жилого фонда», все строители свято соблюдали ГСН, иначе просто быть не могло. Именно поэтому любое увеличение количества жителей в квартале станет прямым нарушением Государственных строительных норм.
Но здесь есть тонкость (или хитрость): согласно ГСН, плотность населения не может превышать 450 человек на 1 га, а в крупных городах — плюс 20%, то есть 540 человек на 1 га. Это примерно 200 квартир, или 10 квартир на один этаж 20-этажки. Напомню, что 1 га — 100 на 100 метров — это приблизительная площадь упомянутого «Академ Парка», где построены два 7-секционных дома высотностью 19–25 этажей. Невооруженным глазом видно, что плотность — зашкаливает, но в ГСН речь идет не о конкретном гектаре, а о плотности «в микрорайоне». Поскольку последнее — понятие неопределенное («растяжимое»), например рядом стоят «хрущевки», то формально все получается тип-топ.
Что сделали с «хрущевками» в Германии
Прагматические немцы, может и не такие ловкие и сообразительные, как украинские застройщики, после объединения Германии решили не сносить «хрущевки» бывшей Восточной Германии (характерные для всего бедного соцлагеря), а наоборот, — провести капитальную реновацию даже(!) без отселения жителей. Небольшие строительные компании быстро убирали лишние перегородки, превращали балконы в лоджии, а лоджии — в комнаты, за несколько часов заменяли все стояки, утепляли и украшали фасады, даже иногда сносили последние этажи, чтобы не устанавливать лифты. Если вы поищете фото в Интернете, то никогда не скажете, что на них — бывшие «хонекеровские» (тогдашний немецкий Никита Хрущев) «хрущевки».
Вся эта реновация происходила за счет государственного бюджета и при полном согласии тамошних жителей. Конечно, крупнейшая экономика ЕС может такое себе позволить, но и у нас есть надежда, что после Победы над Россией Европа и Германия в том числе, не забудут тех, кто спас их от войны.
Возвращаясь к нашему законопроекту, зафиксируем, что возможность проведения реновации без отселения жителей там как раз указана. Следовательно, у государства есть все возможности поработать в этом цивилизованном направлении на пользу людям. В ином случае города Украины вместо уютных и обжитых «хрущевских микрорайонов» имеют все шансы получить то, что современные урбанисты, по аналогии с геноцидом, называют «урбоцид»… примерам которого уже несть числа.