Про проблеми з будівництвом житла, внаслідок яких близько 100 тисяч інвесторів постраждали, чув кожен. І якщо задля негайного виправлення ситуації народні обранці здатні працювати швидко та злагоджено, це, безумовно, заслуговує на безмежну повагу.
Отже, 15 серпня Верховна Рада ухвалила законопроєкт №5091, що майже півтора року припадав пилом у законодавчому органі. Офіційно Закон називається «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», але, з подачі його авторів, він більше відомий як закон про захист інвесторів у будівництво житла.
Аналіз ухваленого закону свідчить, що захищає він насамперед не пересічних інвесторів, а незаконне будівництво. Ба більше, закон істотно звужує нинішні права інвесторів, роблячи їх беззахисними перед значною кількістю махінацій із боку забудовників.
Спеціальне право без права
Законопроєкт №5091 започатковує абсолютно новий вид прав — спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості (далі — «спеціальне майнове право»). Від нинішнього звичайного майнового права «спеціальне майнове право» відрізняється принципово:
— передбачає обов’язкову реєстрацією в Держреєстрі прав на нерухоме майно;
— дає право особі, за котрою зареєстроване таке право, вимагати завершення будівництва об’єкта і прийняття його в експлуатацію.
Це право на майбутні квартири має реєструватися за заявою замовника автоматично під час видачі дозволу на будівництво. Зареєструвати аналогічні права можуть і замовники будівництва, які отримали дозвіл раніше, але деталі процедури для них ще має затвердити Кабмін.
На перший погляд, усе задля безпеки пересічного інвестора: якщо право зареєстроване в Держреєстрі, то забудовник отримав усі дозвільні документи, а державна реєстрація купівлі цього права гарантує неможливість повторного продажу забудовником і створює захист від рейдерства не гірший, ніж для права власності на нерухоме майно.
Але що станеться, коли землю під будівництво було отримано незаконно або будівництво надалі буде визнане незаконним і дозвіл на нього скасують?
Ні для кого не секрет, що в нас і ситуація із землевідведенням дуже далека від ідеальної, і дозвіл на будівництво можна отримати з численними порушеннями. І чим далі рухається дерегуляція в земельно-будівельних питаннях, тим більшою стає частка незаконних землевідведень та дозволів на будівництво.
Відомо це й авторам законопроєкту №5091, — вони передбачили заборону для замовників та девелоперів залучати кошти від третіх осіб, якщо буде втрачено право власності чи користування земельною ділянкою, скасовано містобудівні умови та обмеження або право на будівництво.
А що при цьому станеться з уже зареєстрованим спеціальним майновим правом? Нічого, — законопроєкт №5091 узагалі не передбачає механізму його скасування на випадок, якщо будівництво визнають незаконним і всі документи на нього скасують.
Створюється унікальна ситуація: держава визнає одночасно неможливість будівництва, бо воно грубо порушує вимоги законодавства, і право власників «спеціального майнового права» в цьому незаконному будівництві вимагати завершення будівництва (передачі землі чи видачі дозволу за необхідності) та введення в експлуатацію.
Хаотичну забудову, яка почалася завдяки корупції під час виділення землі чи отримання дозволу на будівництво, стає неможливо перемогти остаточно, — вона завжди поставатиме з визнаних державою «спеціальних майнових прав», як фенікс із попелу. Кожне резонансне будівництво перетвориться на нескінченне суспільне протистояння, в якому держава де-юре визнає правоту обох сторін і ніяк не може вплинути на ситуацію, бо сама позбавила себе такого права законопроєктом №5091.
І корупція під час землевідведення та видачі документів на будівництво розквітне ще більше: адже тепер це вже не просто папірці, які потім можна скасувати, а індульгенції на майбутнє порушення законодавства з додатковим державним захистом, тож забудовники будуть згодні платити більше.
При цьому інвесторів від ризику вкластися у проблемне незаконне будівництво з перспективою затримань на роки, поки триватимуть суди, новий закон жодним чином не захищає.
Ба більше: недостатньо обережному інвестору можуть абсолютно законно продати «спеціальне майнове право» на квартиру в будівництві, яке вже офіційно визнане незаконним.
Прийнятий закон забороняє укладання лише першого договору купівлі-продажу замовником чи девелопером у разі заборони чи втрати права на будівництво, але жодним чином не обмежує подальший обіг «майбутніх об’єктів нерухомості». І навіть це встановлено простою нормою закону, а не автоматичним внесенням заборони в Держреєстр прав, що могло б гарантувати не лише наявність формальних обмежень, а й їх виконання.
У разі виникнення проблем забудовник легко може укласти перший договір із пов’язаними особами. І далі вже вони без жодних обмежень продаватимуть права на майбутні квартири. Такий продаж через посередника не є чимось дивним і тепер, але використовується для мінімізації податків.
Зараз продаж звичайних майнових прав на квартири в будівництві зі скасованим дозволом є, по суті, шахрайством і може бути зупинений правоохоронцями. Згідно з новим законом, продаж «спеціальних майнових прав» в аналогічній ситуації стає дозволеним, а його державна реєстрація означає офіційне визнання та підтвердження державою.
Крім очевидної небезпеки для інвесторів, вільний обіг таких прав на об’єкти в незаконному будівництві може призвести до негативних наслідків у роботі фінансових установ. Фактично створюється новий зручний «сміттєвий актив», який легко може бути використаний власниками банків та інших фінансових компаній для виведення коштів через кредити під заставу нерухомості, якої ніхто не планує будувати.
А що з іншими механізмами захисту прав інвесторів у законопроєкті?
У законопроєкті є окремі положення, які ефективно вирішують актуальні проблеми галузі. Серед таких слід відзначити зміну вимог до кооперативів, що будують житло (заборона асоційованих членів), обов’язок замовників будівництва оприлюднювати на веб-сайті ключові документи й інформацію щодо кількості проданих квартир, а також саму ідею обов’язкової реєстрації проданих квартир у публічному державному реєстрі. Але, на жаль, усі їх умонтовано в загальний контекст інтересів і стратегії забудовників.
Тому не дивно, що Головне юридичне управління ВР рекомендувало законопроєкт відхилити, бо він не лише не відповідає Конституції та не враховує рішення Конституційного суду, а й не сприятиме «неупередженому та ефективному захисту прав і законних інтересів осіб, які є учасниками відносин у сфері купівлі продажу об'єктів чи майбутніх об'єктів нерухомості».
Низку недоліків законопроєкту торік ми вже висвітлювали в «Дзеркалі тижня». Головні серед них:
По-перше, відсутність прямої заборони на використання інших способів залучення коштів, ніж встановлені новим законом. Будуть і надалі використовуватися «сірі схеми», до яких узагалі не застосовуються вимоги нового закону щодо реєстрації «спеціального майнового права» та заборони продажу частини квартир до введення в експлуатацію («гарантійної частки»).
По-друге, публічно заявлена «гарантійна частка» на рівні 10% не гарантує можливості добудови без доплати з боку інвесторів. Наприклад, в останній найгучнішій будівельній афері банку «Аркада» ця частка мала становити близько 50% усіх приміщень, аби їх продажу вистачило на добудову.
Отже, законопроєкт №5091 робить інвесторів ще більше безправними і примушує їх залишатися з забудовником «і в горі, і в радості» до переможного кінця. Якщо вони втрапили в тенета недобропорядного забудовника, то звільнитися з них без значних втрат можна лише в один спосіб: забути про порядність і спробувати продати свої «спеціальні майнові права» іншому необачному інвесторові, який мріє про власну квартиру.
Законопроєкт №5091 відповідає інтересам лише однієї групи осіб — це недобропорядні забудовники, що зацікавлені в захисті незаконного будівництва, розпочатого за корупційними схемами, та додаткових можливостях заробітку на порушенні прав пересічних інвесторів у будівництво житла.
Якщо ідея цього лобізму належить не офісові президента, то президентська фракція «Слуги народу» і особисто голова партії Олена Шуляк банально підсунули Володимиру Зеленському скриньку Пандори.
Підписання закону президентом України жодним чином не зменшить кількості проблем у сфері будівництва, а навпаки:
— призведе до значного зростання соціальної напруги, бо протистояння навколо незаконного будівництва постійно зростатиме;
— додатковий захист саме недобропорядних забудовників створить для них неконкурентні переваги, що призведе до збільшення кількості як незаконного будівництва, так і інвесторів, котрі від нього постраждають.
Вирішити проблему може лише президентське вето і відправлення прийнятого закону на смітник, — він містить занадто багато концептуальних помилок, аби його можна було просто доопрацювати.
І якщо державна влада реально переймається захистом інвесторів, слід негайно розпочати розробляти новий закон, в основу якого має лягти створення дозвільної процедури, що гарантує абсолютну законність будівництва.
Дерегуляція в інтересах забудовників і захист інвесторів — це два майже взаємовиключних завдання. Прості українці роками, а інколи й десятиліттями накопичують гроші на нове житло. А зараз ще й потерпають від війни. І ризикувати результатом років їхньої праці, аби дозволити забудовникам на місяць швидше почати отримувати прибуток, — неприпустимо для держави, що рухається в цивілізовану Європу.
Від редакції: У рамках дискусії щодо цього закону раніше була опублікована позиція його авторки, голови партії «Слуга народу» Олени Шуляк. Запрошуємо до дискусії також представників виконавчої влади, зокрема профільного Мінрегіонбуду.
Більше статей Георгія Могильного читайте за посиланням.