О проблемах со строительством жилья, вследствие которых около 100 тысяч инвесторов пострадали, слышал каждый. И если ради немедленного исправления ситуации народные избранники способны работать быстро и слаженно, это, безусловно, заслуживает безграничного уважения.
Итак, 15 августа Верховная Рада приняла законопроект №5091, пылившийся почти полтора года в законодательном органе. Официально закон называется «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем», но, с подачи его авторов, он больше известен как закон о защите инвесторов в строительство жилья.
Анализ принятого закона свидетельствует, что защищает он в первую очередь не простых инвесторов, а незаконное строительство. Более того, закон существенно сужает нынешние права инвесторов, делая их беззащитными перед значительным количеством махинаций со стороны застройщиков.
Специальное право без права
Законопроект №5091 положил начало абсолютно новому виду прав — специальному имущественному праву на будущий объект недвижимости (далее — «специальное имущественное право»). От нынешнего обычного имущественного права «специальное имущественное право» отличается принципиально:
— предполагает обязательную регистрацией в Госреестре прав на недвижимое имущество;
— дает право лицу, за которым зарегистрировано такое право, требовать завершения строительства объекта и принятия его в эксплуатацию.
Это право на будущие квартиры должно регистрироваться по заявлению заказчика автоматически во время выдачи разрешения на строительство. Зарегистрировать аналогичные права могут и заказчики строительства, получившие разрешение ранее, но детали процедуры для них еще должен утвердить Кабмин.
На первый взгляд, все ради безопасности простого инвестора: если право зарегистрировано в Госреестре, то застройщик получил все разрешительные документы, а государственная регистрация покупки этого права гарантирует невозможность повторной продажи застройщиком и создает защиту от рейдерства не хуже, чем для права собственности на недвижимое имущество.
Но что произойдет, если земля под строительство была получена незаконно или строительство в дальнейшем будет признано незаконным и разрешение на него отменят?
Ни для кого не секрет, что у нас и ситуация с землеотводом очень далека от идеальной, и разрешение на строительство можно получить с многочисленными нарушениями. И чем дальше продвигается дерегуляция в земельно-строительных вопросах, тем большей становится доля незаконных землеотводов и разрешений на строительство.
Известно это и авторам законопроекта №5091, — они предусмотрели запрет для заказчиков и девелоперов привлекать средства от третьих лиц, если будет утрачено право собственности или пользования земельным участком, отменены градостроительные условия и ограничения или право на строительство.
А что при этом произойдет с уже зарегистрированным специальным имущественным правом? Ничего. Законопроектом №5091 вообще не предусмотрен механизм его отмены на случай, если строительство признают незаконным и все документы на него отменят.
Создается уникальная ситуация: государство признает одновременно невозможность строительства, потому что оно грубо нарушает требования законодательства, и право владельцев «специального имущественного права» в этом незаконном строительстве требовать завершения строительства (передачи земли или выдачи разрешения при необходимости) и введения в эксплуатацию.
Хаотичную застройку, начавшуюся из-за коррупции при выделении земли или получении разрешения на строительство, становится невозможно победить окончательно, — она всегда будет восставать из признанных государством «специальных имущественных прав», как феникс из пепла. Каждое резонансное строительство превратится в бесконечное общественное противостояние, в котором государство де-юре признает правоту обеих сторон и никоим образом не может повлиять на ситуацию, потому что само лишило себя такого права законопроектом №5091.
И коррупция при землеотводе и выдаче документов на строительство расцветет еще больше: ведь теперь это уже не просто бумажки, которые потом можно отменить, а индульгенция на будущее нарушение законодательства с дополнительной государственной защитой, так что застройщики будут согласны платить больше.
При этом инвесторов от риска вложиться в проблемное незаконное строительство с перспективой задержки на годы, пока будут длиться суды, новый закон никоим образом не защищает.
Более того, не слишком осторожному инвестору могут совершенно законно продать «специальное имущественное право» на квартиру в строительстве, которое уже официально признано незаконным.
Принятый закон запрещает заключать только первый договор купли-продажи заказчиком или девелопером в случае запрета или потери права на строительство, но никоим образом не ограничивает дальнейший оборот «будущих объектов недвижимости». И даже это установлено простой нормой закона, а не автоматическим внесением запрета в Госреестр прав, что могло бы гарантировать не только наличие формальных ограничений, но и их выполнение.
В случае возникновения проблем застройщик легко может заключить первый договор со связанными лицами. И дальше уже они без каких-либо ограничений будут продавать права на будущие квартиры. Такая продажа через посредника не является чем-то странным и сейчас, но используется для минимизации налогов.
На сегодняшний день продажа обычных имущественных прав на квартиры в строительстве с отмененным разрешением является, по сути, мошенничеством и может быть остановлена правоохранителями. Согласно новому закону, продажа «специальных имущественных прав» в аналогичной ситуации становится разрешенной, а ее государственная регистрация означает официальное признание и подтверждение государством.
Кроме очевидной опасности для инвесторов, свободное обращение таких прав на объекты в незаконном строительстве может привести к негативным последствиям в работе финансовых учреждений. Фактически создается новый удобный «мусорный актив», который легко может быть использован собственниками банков и других финансовых компаний для вывода средств через кредиты под залог недвижимости, которую никто не планирует строить.
А что с другими механизмами защиты прав инвесторов в законопроекте?
В законопроекте есть отдельные положения, которые эффективно решают актуальные проблемы отрасли. Среди таких следует отметить изменение требований к кооперативам, строящим жилье (запрет ассоциированных членов), обязанность заказчиков строительства обнародовать на веб-сайте ключевые документы и информацию о количестве проданных квартир, а также саму идею обязательной регистрации проданных квартир в публичном государственном реестре. Но, к сожалению, все они встроены в общий контекст интересов и стратегии застройщиков.
Поэтому неудивительно, что Главное юридическое управление ВР рекомендовало законопроект отклонить, потому что он не только не отвечает Конституции и не учитывает решение Конституционного суда, но и не будет способствовать «непредвзятой и эффективной защите прав и законных интересов лиц, являющихся участниками отношений в сфере купли-продажи объектов или будущих объектов недвижимости».
Ряд недостатков законопроекта мы уже освещали в ZN.UA в прошлом году. Главные среди них следующие.
Во-первых, отсутствие прямого запрета на использование других способов привлечения средств, кроме установленных новым законом. Будут и в дальнейшем использоваться «серые» схемы, к которым вообще не применяются требования нового закона о регистрации «специального имущественного права» и запрете продажи части квартир до введения в эксплуатацию («гарантийной доли»).
Во-вторых, публично заявленная «гарантийная доля» на уровне 10% не гарантирует возможности достроить без доплаты со стороны инвесторов. Например, в последней самой громкой строительной афере банка «Аркада» эта доля должна была составлять около 50% всех помещений, чтобы их продажи хватило на достройку.
Таким образом, законопроект №5091 делает инвесторов еще более бесправными и заставляет их оставаться с застройщиком «и в горе, и в радости» до победного конца. Если они угодили в сети недобросовестного застройщика, то освободиться из них без значительных потерь можно лишь одним способом: забыть о порядочности и попробовать продать свои «специальные имущественные права» другому неосмотрительному инвестору, мечтающему о собственной квартире.
Законопроект №5091 отвечает интересам лишь одной группы лиц — недобросовестных застройщиков, заинтересованных в защите незаконного строительства, начатого по коррупционным схемам, и дополнительных возможностях заработать на нарушении прав простых инвесторов в строительство жилья.
Если идея этого лоббизма принадлежит не офису президента, то президентская фракция «Слуги народа» и лично глава партии Елена Шуляк банально подсунули Владимиру Зеленскому ящик Пандоры.
Если президент Украины подпишет закон, это никоим образом не уменьшит количество проблем в сфере строительства, а наоборот:
— приведет к значительному росту социального напряжения, потому что противостояние вокруг незаконного строительства будет постоянно усиливаться;
— дополнительная защита именно недобросовестных застройщиков создаст для них неконкурентные преимущества, что приведет к увеличению количества как незаконного строительства, так и инвесторов, которые от него пострадают.
Решить проблему можно, только наложив президентское вето и отправив принятый закон на свалку, — он содержит слишком много концептуальных ошибок, чтобы его можно было просто доработать.
И если государственная власть реально заботится о защите инвесторов, нужно немедленно начать разрабатывать новый закон, в основу которого должно лечь создание разрешительной процедуры, гарантирующей абсолютную законность строительства.
Дерегуляция в интересах застройщиков и защита инвесторов — это две почти взаимоисключающие задачи. Простые украинцы годами, а иногда и десятилетиями копят деньги на новое жилье. А сейчас еще и страдают от войны. И рисковать результатом их многолетнего труда, чтобы позволить застройщикам на месяц быстрее начать получать прибыль, недопустимо для государства, двигающегося в цивилизованную Европу.
От редакции: В рамках дискуссии по поводу этого закона ранее была опубликована позиция его автора, главы партии «Слуга народа» Елены Шуляк. Приглашаем к дискуссии также представителей исполнительной власти, в частности профильного Минрегионстроя.
Больше статей Георгия Могильного читайте по ссылке.