Судячи з кількості публікацій, які з’явилися у вітчизняному медіапросторі з приводу оголошених минулого тижня президентських соціальних пряників, найбільший інтерес ЗМІ викликали житлово-іпотечні ініціативи. Втім, у цьому немає нічого дивного. Адже збільшення пенсій у середньому на 100 грн. - факт примітний, але проблеми виживання для більшості пенсіонерів він принципово не полегшить. З компенсацією втрачених вкладів Ощадбанку СРСР теж, загалом, усе більш-менш зрозуміло: країна не так давно це проходила, досвід реалізації в Ощадбанку, Нацбанку і Мінфіну є - старих гуль, якщо вже питання на президентському контролі, спробують не набивати. Ціна питання в обох цих випадках теж більш-менш зрозуміла (адміністрація президента і Мінсоцполітики вже зійшлися в думці з цього приводу і навіть трохи відкрили деталі).
Єдина темна конячка - житлово-іпотечна програма. Організувати її доручено в екстремально короткий строк (наче для цього не було 20 років незалежності).
Ажіотаж з приводу житлово-іпотечних ініціатив глави держави пояснюється цілою низкою причин. По-перше, як відомо, житло (або свій дах над головою) - одна з базових людських потреб, які йдуть одразу за найпримітивнішими фізіологічними. Йдеться про потребу в безпеці і захищеності (здоров’я, майна, майбутнього). Поліпшення житлових умов - предмет прагнення практично кожного громадянина або сім’ї, тому будь-яка надія на поліпшення перспектив на цьому поприщі викликає у громадян животрепетний інтерес.
По-друге, будівництво - одна з базових галузей економіки, здатна у разі реалізації грамотних і системних підходів стати на багато років не тільки видатковою статтею, а й дуже потужним джерелом наповнення бюджету, механізмом стимулювання заощаджень і залучення інвестицій, розвитку фінансового сектору і суміжних галузей.
Достатньо згадати недавню заяву прем’єр-міністра Миколи Азарова, що кожен витрачений у будівництві мільярд повертається 500 млн. до держскарбниці, а кожне робоче місце створює в середньому п’ять робочих місць у суміжних галузях.
Поточний стан справ
Як відомо, на сьогодні із задоволенням житлової потреби справи в Україні кепські. Добре відомий факт, що нині на одного українця в середньому припадає всього близько 23 житлових «квадратів» - майже вдвічі менше, ніж у Європі, і втричі, ніж у США. На квартирному обліку зараз перебуває близько
1,3 млн. сімей, а кількість тих, хто реально потребує поліпшення житлових умов, - як мінімум, у рази більша.
Що стосується якості житлових умов, то очевидні проблеми пов’язані і зі зношенням житлового фонду, який давно вийшов за рамки дозволеного, особливо в готельках і хрущовках, що зводилися понад півстоліття тому. Так, темпи відновлення житлового фонду на даний момент становлять близько ста років (середній термін служби будинку 50 років).
Близько 90% житлового фонду - це будинки, побудовані 20 і більше років тому. Чи варто нагадувати про аварійний стан тепломереж, водопроводів, каналізації тощо? Очевидно, що без негайного розв’язання проблем житлово-комунального господарства вони дуже скоро можуть перетворитися, разом із бідністю, на соціальну проблему №1 для країни.
- Проблема забезпечення житлом завжди була і буде одним із актуальних питань у нашій країні. Сучасним і цивілізованим способом придбання житла може стати іпотека, яка здатна не тільки пожвавити будівельний ринок, інші сегменти української економіки, а й поліпшити життя багатьох українців. Проте для реального впровадження іпотечного кредитування як пріоритетного напряму фінансування житлового будівництва необхідні реформи, що запустять ефективні механізми, алгоритм яких залежить від змісту тієї чи іншої програми відродження житлового будівництва.
Так, ефективним та апробованим способом забезпечення житлом широких верств населення можуть стати спеціалізовані програми, впроваджувані і гарантовані урядом, такі як, наприклад, програма київської міської влади для молодих чи самотних киян (реалізується спільно з нашим банком уже багато років), де за пільговими кредитами молоді родини мають змогу придбати соціальне житло.
Іншим чинником активізації іпотечного кредитування є наявність довгострокових ресурсів. Один із можливих шляхів їх формування - залучення інвестицій, включаючи іноземні.
При цьому можливо використовувати такі джерела.
Перше з них - через Державну іпотечну установу (ДІУ), пільгові програми якої з’явилися на ринку наприкінці літа минулого року. Вже напередодні Нового року такі кредити пропонували шість банків, а кількість програм досягла семи. У липні 2011-го ДІУ також поновила рефінансування іпотечних кредитів на вторинному ринку нерухомості за ставкою 11% річних.
У цей же час у Національному банку України відбулася презентація Агенції з рефінансування іпотечних кредитів, на яку покладено функцію рефінансування державних і комерційних банків, які надають іпотечні кредити. Планується, що це публічне акціонерне товариство випускатиме середньо- і довгострокові іпотечні облігації з правом дострокового погашення і фіксованою ставкою купона на базі покриття, сформованого з наявних у банків гривневих і валютних кредитів. Передбачається, що покупцями цих цінних паперів виступатимуть установи, які володіють «довгими» ресурсами, тобто страхові компанії, інвестиційні і недержавні пенсійні фонди. Слід зазначити, що досвід інших країн доводить, що таке стимулювання банківської системи державою вигідне і не містить ризиків як для держави, так і для банків. Тому застосування такої схеми залучення коштів для розвитку іпотечного ринку країни може суттєво поліпшити умови фінансування житлового будівництва як для забудовників, так і для населення.
Другим джерелом фінансування житлового будівництва є залучення комерційними банками, які мають високі інвестиційні рейтинги, довгострокових фінансових ресурсів на західних ринках капіталу. Зазначу, що цей ресурс достатньо дешевий, напрям його вкладення (іпотека) - відносно надійний, а от умови його залучення - нагальне підвищення інвестиційної привабливості України. Проте це джерело формування «довгих» ресурсів доступне лише тим банкам, що мають досвід роботи на зовнішньому фінансовому ринку і міцну позитивну репутацію стабільної фінансової установи.
Третє джерело фінансування галузі - це можливе проведення ІРО самими будівельними компаніями, досвід чого в українських забудовників уже є.
Проте на заваді втіленню в життя цього соціального проекту можуть стати стрімкі інфляційні процеси, висока волатильність національної валюти, очевидний спад платоспроможності населення та негативні процеси на ринку зайнятості внаслідок згортання бізнесу, недосконала правова база, що регулює права та обов’язки і позичальників, і кредиторів, а також жорсткі обмеження на світових ринках капіталів, особливо з боку країн ЄС.
Світлана ЧЕРКАЙ, заступник голови правління «Ерсте Банку»:
- Соціальні ініціативи щодо доступного житла в кредит під 2–3% річних були б дуже корисними, але в нинішніх ринкових умовах їх реалізувати практично неможливо. Іпотеку навіть під 3% річних можуть брати лише ті сім’ї, щомісячний дохід яких перевищує 8 тис. грн. На сьогодні для більшості населення кредити на житло є недоступними, оскільки середня зарплата в Україні становить близько 2,7 тис. грн. Вартість житла в середньому досягає 500 тис. грн., тож платежі за кредитом навіть під 3% є досить значними. Крім того, реальна ринкова ставка на іпотечні кредити сьогодні становить не менш як 18–19% річних.
Іншою стороною цього питання є досить висока вартість квадратного метра житла, яку пропонують забудовники. Якщо цієї проблеми не розв’яжуть, то це слугуватиме додатковим чинником, що перешкоджатиме реалізації даного проекту.
Згідно із заявами адміністрації президента, в 2012 році на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами буде виділено не більш як 1 млрд. грн. Для реалізації цієї програми та реального пожвавлення іпотечного ринку необхідно залучити кошти державного та місцевих бюджетів, державних і комерційних банків, а також інвестиційні ресурси.
Водночас Міністерство фінансів України оцінює озвучені главою держави соціальні ініціативи в 8 млрд. грн. Такий обсяг коштів можна було б забезпечити за рахунок економічного зростання при виконанні доходів по бюджету, а також шляхом декларування неофіційних заробітних плат. Також необхідно стабілізувати цінову ситуацію на ринку нерухомості, і будівельні організації зможуть отримувати нові замовлення.
Темпи відновлення і збільшення обсягів іпотечного кредитування залежать від багатьох чинників. Так, низький рівень доходів населення, а також відсутність дешевих ресурсів у банківській системі, які забезпечили б доступніші відсоткові ставки, стримують розвиток ринку іпотечного кредитування.
Позитивно вплинути на розвиток іпотечного ринку може поліпшення економічної ситуації в країні і, відповідно, фінансового стану позичальників. Для банків дуже важливою є платоспроможність громадян, тобто офіційні доходи населення. Адже до уваги при оцінці фінустановами платоспроможності не беруться поручителі, неофіційні доходи сім’ї чи допомога від батьків і родичів. Якщо в сім’ї є діти, то значно підвищуються розміри витрат при розрахунку платоспроможності.
На пожвавлення будівництва та забезпечення населення більш дешевим житлом значною мірою вплинуло б зменшення тиску на забудовників місцевими органами влади, що дасть можливість завантажити будівельні компанії, створити нові робочі місця, а також підвищити обсяг виробництва вітчизняних будівельних матеріалів.