Питання забезпечення житлом переселенців (внутрішньо переміщених осіб, ВПО) активно обговорюється останніми місяцями і не потребує розгорнутих передмов про актуальність проблеми і поточний стан справ. Ця стаття — спроба проаналізувати можливість забезпечити житлом ВПО з допомогою централізованої оренди у приватних власників.
Йдеться про кілька мільйонів переселенців і постійні зміни лінії фронту. Тому самоорганізація біженців навіть за допомоги місцевої влади та волонтерів не зможе впорядкувати процес розселення і гарантовано призведе до проблем на кшталт дефіциту орендного житла в окремих населених пунктах і стрімкого зростання цін на оренду. Лише держава має необхідні інформаційні ресурси, щоб скоординувати оренду сотень тисяч квартир і логістику мільйонів біженців у різних областях.
Порівняно з іншими варіантами забезпечення тимчасовим житлом ВПО оренда існуючого житла має такі переваги:
- орендувати квартири значно швидше, ніж побудувати нове житло;
- оренда потребує значно менших фінансових витрат, ніж купівля чи будівництва квартир;
- орендовані квартири забезпечать суттєво кращі умови життя, ніж тимчасові модульні містечки;
- рівномірний розподіл ВПО в існуючій житловій забудові дає змогу не витрачати додаткових коштів та інших ресурсів на будівництво інженерної та соціальної інфраструктури, як у випадку компактного поселення;
- гроші за оренду отримують прості громадяни — власники квартир, і далі ці кошти циркулюють в економіці країни, створюючи мультиплікативний ефект, тому відсутні детально описані раніше негативні наслідки нового будівництво житла під час війни;
- якщо квартири для ВПО орендуватиме держава, ці витрати буде легше задокументувати, довести в міжнародному суді та примусити країну-агресорку компенсувати.
Аналіз ситуації свідчить, що використати такий підхід владі заважають дві перешкоди: існуюча законодавча база і сумніви щодо наявності необхідного житла для оренди. Але чи непереборні ці перешкоди?
Перешкода перша: законодавство не передбачає можливості оренди державою квартир у приватних власників для розміщення ВПО.
Відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб» існує багато можливостей забезпечення житлом ВПО: компактне поселення (містечка із збірних модулів, гуртожитки, готелі тощо), надання соціального житла та житла комунальної власності, безпосередня фінансова підтримка на проживання. Але прямої можливості орендувати приватне житло для подальшого розселення ВПО в цьому законі немає.
Однак Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» у статті 5 передбачає використання на договірних засадах приватного житлового фонду як одного з механізмів формування житлового фонду соціального призначення. Здавалося б, усе просто: орендуєте приватне житло для фонду соціального житла, а потім передаєте його в користування ВПО.
От тільки ця норма закону мертва, бо Кабінет міністрів, встановлюючи Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання ВПО, про механізм оренди приватного житла не згадав. Його немає ні в останній профільній постанові від 29.04.2022 №495, не було в попередній від 26.06.2019 №582, не існує в старішій із чинних від 31.03.2004 №422. Тому викуповувати житло у приватних власників для наступного поселення ВПО можна, а орендувати — вже ні.
Виправити цю проблему можна максимум за тиждень, — КМУ за скороченою процедурою в умовах воєнного стану вносить відповідні зміни до своєї постанови №495.
Перешкода друга: за даними Держстату, вільних квартир у містах майже немає.
При прийнятті рішень органи влади спираються на офіційні статистичні дані, що їх збирає Державна служба статистики України. А за даними Держстату, станом на 1 січня 2021 року в містах було лише 4,3 тисячі незаселених квартир (з них 500 у Києві). Значна кількість вільних квартир (або старих приватних будинків), за офіційними даними, є лише в селах — понад 470 тисяч.
Одна вільна квартира в містах на 2,5 тисячі існуючих — це шалений дефіцит житла. І шукати ці квартири, щоб забезпечити менш як 1% потреби житла для переселенців, сенсу немає. Тож ігнорування з боку ОПУ та КМУ можливості оренди приватного житла для ВПО виглядає обґрунтованим, однак лише з погляду офіційної статистики.
Хтось усерйоз вірить, що в усіх разом містах України не заселено трохи більше 4 тисяч квартир із понад 11 мільйонів наявних, якщо на продаж і в оренду лише публічно виставлено десятки, коли не сотні тисяч вільних квартир?
Навіть поверхневий аналіз даних Держстату щодо житлового фонду дає змогу виявити дуже суттєві маніпуляції із показниками. Продемонструємо на прикладах, як це виглядає.
ОРДЛО Шредінгера
Коректна статистика — нетривіальне завдання, коли частину території країни окуповано й отримати всі дані неможливо. У випадку з АР Крим і Севастополем Держстат поступив логічно: статистичні дані для України цих територій узагалі не враховують із зазначенням причини.
А от із ОРДЛО щось пішло не так: частину показників для них Держстат враховує, а частину — ні. Із принципових показників за темою цієї статті — населення і житловий фонд. Населення ОРДЛО Держстат якимось чином рахує, а житловий фонд — ні.
У результаті замість науки вийшла така собі алхімія, адже житлове забезпечення в Україні розраховується з урахуванням приблизно трьох мільйонів жителів ОРДЛО і тих, хто виїхав звідти до Росії, а близько 1,7 мільйона квартир площею 90 млн кв. м (9% усього житлового фонду країни) загубилося. Помилка внаслідок такого підходу Держстату — понад 2 кв. м на людину, а це майже як статистичне відставання нашої країни від Польщі.
Київ розбудовують чи зносять?
Якщо вірити даним Держстату, на початок 2021 року в Києві житла було за площею, як 2008-го, а за кількістю квартир — узагалі як 2006-го. Невже понад 12 років активно будували, будували і нічого не побудували? (Див. рис. 1.)
Насправді починаючи з 2016 року зі статистичних даних для Києва квартири починають поступово зникати. Загалом протягом п’яти років на папері «знищіли» близько 230 тисяч квартир загальною площею 14 млн кв. м, або 18% усього існуючого в Києві житла. Щоб краще оцінити масштаб цієї підтасовки, зазначу: таку кількість квартир будують по всій Україні в середньому за два роки.
Для самого Києва це виглядає ще більш вражаюче. В місті офіційно проживають 1,1 мільйона домогосподарств, але квартир на папері — лише 1 мільйон.
За своїм визначенням домогосподарство — сукупність осіб, які спільно проживають в одному житловому приміщенні або його частині та ведуть спільне господарство. Це поняття близьке до звичної «сім’ї», але має принципові відмінності: члени домогосподарства не обов’язково мають бути родичами і воно може складатися з однієї особи. Тобто студент, що поїхав навчатися в інше місто, — це вже окреме домогосподарство. Відповідно квартир має бути не менше, ніж домогосподарств, бо інакше частина населення буде змушена ділити житло з кимось іншим, із усіма похідними наслідками проживання в комунальній квартирі.
Один мільйон квартир на 1,1 мільйон домогосподарств — це 15–20% всіх киян в комуналках. А ще є сотні тисяч незареєстрованих приїжджих, що працюють і десь живуть у Києві. Ну як після такого не створити пільгових умов забудовникам, що своїм трудом рятують місто — суцільну комунальну квартиру?
Завдяки статистичному шахрайству, Київ потрапив до числа регіонів-аутсайдерів за житловим забезпеченням — гірше із цим лише у Донецькій і Луганській областях, та й то завдяки описаній вище маніпуляції з урахуванням населення та ігноруванням житлового фонду в ОРДЛО.
Однак якщо прибрати очевидні підтасовки, то ситуація принципово змінюється: для кожної київської сім’ї є квартира і ще 130 тисяч квартир про запас для гостей міста, а середнє житлове забезпечення не гірше, ніж в інших містах.
Нового житла замало і треба будувати більше чи все навпаки?
Досить поширеною є думка, що в Україні катастрофічно мало нового житла, — лише 3,3% домогосподарств мешкають у житлі, побудованому в XXI столітті. Дані в щорічному статистичному збірнику Держстату «Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України» наочно демонструють проблему: навіть у буремних 90-х з їхньою гіперінфляцією по інерції від СРСР начебто побудували втричі більше, ніж у наступні 20 років. (Див. рис. 2.)
Та не все так однозначно. Дані Держстату — це визначені відповідно до вимог міжнародних стандартів умови життя домогосподарств і характеристики їхнього житла, а не статистика всього житлового фонду.
У житлі, побудованому після 2001 року, мешкає 3,3%, або менш як 500 тис. домогосподарств. За визначенням, домогосподарство мешкає в окремій квартирі чи її частині, а займати відразу кілька квартир не може теоретично, тоді це буде рахуватися, як кілька різних домогосподарств. У статистичному збірнику щодо умов життя домогосподарств немає даних загалом по житловому фонду, тому і наявність проблеми із дефіцитом нового житла, на перший погляд, виглядає переконливо.
А що буде, якщо провести «перехресний допит» статистичних даних із різних розділів?
За цей період було побудовано понад 1,5 мільйона нових квартир (приблизно 10% усього житлового фонду за площею). Якщо Держстат стверджує, що лише 500 тисяч з них використовуються як житло, то будувати нового треба не більше, а втричі менше. Навіщо будувати ще, якщо дві третини найновішого житла стоїть порожнім?
Для окремих міст дані ще цікавіші. Наприклад, у Києві 27% усього житла побудовано саме в останні 20 років, але Держстат стверджує, що лише 4,7% київських домогосподарств мешкають у такому новому житлі.
Тепер головне запитання: якщо лише серед побудованого за останні 20 років житла, за даними Держстату, має бути 1 мільйон вільних квартир, то чому в даних цього самого Держстату в усіх містах вільних є лише близько 4 тисяч?
Тож і маємо: офіційна статистика щодо ситуації із житлом у країні — суцільні маніпуляції. Якщо при визначенні ВВП чи рівня інфляції Держстат воює за десяті частки одного відсотка, то при обрахунку житлового фонду легко жонглює десятком відсотків наявного житла вартістю до половини річного ВВП. І всі маніпуляції із житлом дивним чином спрямовані на заниження реального рівня забезпеченості.
Як уже зазначалося, Держстат існує не для проформи: це вкрай важливий орган, що повинен визначати статистичні показники стану різних сфер життєдіяльності держави, а на його розрахунках як вихідних даних базується стратегія розвитку України.
Для житлової сфери в інтересах будівельного лобі Держстат створив власну віртуальну реальність із дефіцитом житла, а державна влада не бажає помічати ці махінації та вперто базує свої рішення в будівництві на сфальшованих статистичних даних. Ситуація, що наразі склалася із забезпечення житлом ВПО, — один із наслідків маніпуляцій Держстату.
Яка насправді була ситуація із житлом в Україні перед початком повномасштабного вторгнення Росії, якщо прибрати маніпуляції Держстату?
Зазвичай, щоб продемонструвати стан речей із житлом, у нас використовують лише дані про квадратні метри житла на людину. За цим показником ми по середньому житловому забезпеченню відповідаємо Польщі у 2015–2016 роках (близько 27 кв. м на людину), що дуже непогано, враховуючи різницю в розвитку економіки.
Однак люди живуть не на квадратних метрах, а в квартирах, тому подивимося на показник кількості квартир на тисячу населення. На рисунку (див. рис. 3??) нижче наведено офіційні дані для країн Організації економічного співробітництва та розвитку (ОECD) із додаванням показників для України.
Навряд чи хтось скаже, що ми пасемо задніх, — зі своїми приблизно 460 квартирами на тисячу населення ми обійшли США та Англію, а від Польщі відірвалися на шалені 18%.
Для оцінки потенційної кількості вільних квартир краще за все використати різницю між кількістю квартир і кількістю домогосподарств. Для порівняння візьмемо показники для України і Польщі. Методика визначення кількості та розміру домогосподарств у нас має бути однакова, і ці показники між нашими двома країнами нині відрізняються на рівні 1%. Дані щодо кількості домогосподарств Держстат визначає без урахування ОРДЛО, як і кількість квартир, тому коригування не потрібні.
Нижче на рисунку 4 подані результати цього порівняння, побудовані за даними Євростату, Держстату та Центрального статистичного офісу Польщі.
Різниця між графіками України і Польщі чудово демонструє одну із причин, чому наш західний сусід швидко розвивається, а ми тупцюємо на місці.
У Польщі кількість квартир до пандемії COVID-19 перевищувала кількість домогосподарств приблизно на 200 тисяч — це на рівні лише 2% від загальної кількості. Поляки будували житла приблизно в 1,5 разу більше, ніж ми, але не будували нічого зайвого.
Хоча населення Польщі потроху зменшувалося, відбувалося збільшення кількості домогосподарств — дедалі більше молоді могло дозволити собі купити окрему квартиру, а не жити із батьками. З 2014-го по 2019 рік середній розмір домогосподарства у них зменшився з 2,73 до 2,61 особи.
І лише внаслідок пандемії ідеально побудована система дала збій, бо в кризу люди відкладають великі і некритично важливі покупки до кращих часів. А що в Україні?
Станом на початок війни 2014 року квартир було вже на 1,7 мільйона більше, ніж домогосподарств (це без урахування АР Крим, Севастополя та ОРДЛО). Далі ця різниця лише збільшувалася. Важливо акцентувати увагу на тому, що, на відміну від Польщі, розмір домогосподарств у нас за ці роки залишився незмінним — 2,58 особи. Враховуючи негативну демографію, потреба в окремих квартирах постійно зменшується на 40–50 тисяч у звичайний рік і майже на 100 тисяч кожні два роки пандемії. Загалом з 2014-го по 2021 рік кількість домогосподарств скоротилася приблизно на 440 тисяч. Враховуючи, що 95% домогосподарств мешкають в окремому житлі, це означає появу додатково 420 тисяч вільних квартир.
Житлове будівництво в цей час також не зупинялося — в експлуатацію було введено майже 790 тисяч нових квартир. Чи покращуються умови проживання громадян від такого будівництва? Коефіцієнт корисної дії мінімальний: люди просто залишають старі квартири в одних містах і переїжджають поближче до поодиноких центрів економічного розвитку на кшталт Києва, Одеси, Львова, Харкова, Дніпра і ще кількох міст. Україна настільки заможна, що люди просто викидають на смітник по 150 тисяч квартир щороку, аби витратити чергові 5–10 мільярдів доларів на будівництво нового житла.
В Україні на початок року накопичився резерв з майже 3 мільйонів вільних квартир (18% усього житлового фонду), і жодного дефіциту житла давно немає, — є дефіцит роботи на переважній частині територій, і люди змушені мігрувати із рідних міст туди, де ця робота є. Житлове будівництво останні два десятиліття фактично працює на забезпечення внутрішньої міграції.
Зрозуміло, що це призводить до локального дефіциту житла у центрах економічного зростання, створює попит на нове житло і є причиною збільшення ціни і прибутків забудовників. Що гірші економічна ситуація в країні та дисбаланс у розвитку регіонів, то більше внутрішніх переселенців «мирного часу», більший локальний дефіцит житла, більше резервів економіки витрачається на внутрішню міграцію замість покращення рівня життя в регіонах.
Однак повернімося до поточної ситуації й оптимістично подивимося на наслідки такої житлової політики. Житлова сфера — чи не єдине питання в матеріальному плані, де Україна чудово підготувалася до нинішнього вторгнення РФ. За попередні роки по всій території країни створено шалені резерви житла для розселення біженців, наразі владі залишається лише впорядкувати його використання, щоб забезпечити житлом ВПО.
Що для цього треба зробити
- Внесення Кабінетом міністрів змін у Порядок формування фондів житла для ВПО, якими буде передбачено можливість державній та місцевій владі орендувати житло для подальшого розселення ВПО і встановлено порядок такої оренди.
- Створення державного реєстру житлового фонду і проведення інвентаризації житла (включно із будівлями, що можуть використовуватися для тимчасового розселення, — гуртожитками, будинками відпочинку, санаторіями тощо). Для «країни в смартфоні» швидке створення такого реєстру не є проблемою, а вже існуючі реєстри власності, виборців, бази обленерго із споживання електроенергії тощо дадуть можливість швидко виявити потенційно незаселені квартири і вийти на їхніх власників.
У сукупності із реєстром ВПО він стане ядром системи для швидкого вирішення логістичних питань при розміщенні переселенців.
- Маючи на руках результати розрахунків і змінену нормативну базу, вже можна звертатися до західних партнерів щодо надання фінансової допомоги на розміщення ВПО. При заявленій офісом президента орієнтовній кількості у 600 тисяч квартир місячна потреба становитиме приблизно 100–200 мільйонів доларів, отримати які більш ніж реально.
Про те, чому будівництво житла під час війни може бути не ліками, а отрутою для економіки, читайте у першій частині аналізу ситуації у будівельній сфері від Георгія Могильного.
Більше статей Георгія Могильного читайте за посиланням.