Фонд держмайна готує законопроєкт "Про брокерську діяльність у сфері нерухомості", завдання на розробку якого він отримав ще від попередньої влади. Цей документ про діяльність агентів з нерухомості дуже легко може стати черговою схемою збирання грошей з громадян України. А ми ж тільки-но позбавилися схеми в оцінці. То невже нові граблі?
Чому абсурдність
Аналіз законопроєкту в тій редакції, яку вивішено на сайті Фонду для обговорення, показує його повну абсурдність і безглуздість. А найгірше те, що за певної маніпуляції із голосуваннями в сесійній залі він може перетворитися на чергову схему з наповнення грошима кишені відомої всім особи.
Нещодавно в Давосі прем'єр-міністр заявив, що "треба прибирати підґрунтя для корупції, спрощувати регуляції". Тоді чому ФДМУ розробляє закон, який замість спрощення процедур пропонує їх ускладнення? Адже передбачається запровадити велику кількість непотрібних процедур для посередників, які займаються пошуком продавців і покупців нерухомості. Для чого? Може, для захисту від рейдерства? Та ні, виявляється, що все це нагромадження створюється задля "захисту приватних споживачів посередницьких послуг при виборі об'єкта нерухомості". Причому посередники потрібні державі не для вирішення питань державної власності, а "для захисту прав приватних власників - покупців нерухомості".
Це нікому не нагадує совкових принципів захисту громадян від самих себе? А у громадян спитали, чи вони хочуть того захисту? І головне, чи реально забезпечити той захист шляхом, який пропонує ФДМУ у законопроєкті?
Ще запитання: а чому саме Фонд держмайна? Невже йому не вистачає завдань із приватизації, яку заморожено останні років із десять? Може, йому бракує проблем з орендою держмайна, щодо якої законодавство прийняте, а підзаконних актів усе ще немає? А може, Фонд уже навів лад в оцінці? (Втім, керування оцінкою - також не дуже зрозуміла функція приватизаційного відомства, й наявність цієї функції у Фонду також дивує іноземних інвесторів.) А тепер ще й посередники?
Якщо на певному етапі розвитку процесів приватизації пояснити необхідність виникнення оцінки в цьому відомстві було можливо, то як пояснити поєднання функції приватизації та оренди державного майна, що передбачає захист прав держави в процесі приватизації, з функцією "захисту прав споживачів", які купують і продають нерухомість? Це зовсім незрозуміло, та й абсурдно. Більш того, автори законопроєкту розуміють: виникає конфлікт інтересів у разі, якщо Фонд приватизуватиме нерухомість і одночасно захищатиме інтереси держави та інтереси покупців.
Навіщо все це потрібно громадянам України, чи хочуть вони витрачати на це свої податки, і яким боком воно стосується "спрощення регуляції", заявленого прем'єром?
Звичайно, всі розуміють, що десь там під час купівлі-продажу нерухомості шалені гроші переходять із рук в руки, і комусь кортить спробувати "відщипнути" щось і собі з допомогою чергової схемки. Але до чого тут бізнес-клімат, ринкова економіка й таке інше? Називаймо речі своїми іменами: комусь дуже хочеться сісти на грошові потоки. Але ж законодавці щойно ліквідували схему з оцінкою! Невже того досвіду їм здалося замало?
Що пропонується
Офіційна мета законопроєкту - захист прав власників, які начебто порушуються посередниками - агентами з нерухомості. Ми всі, звісно, знаємо про посередників, які вивозять літніх людей на звалища, відбираючи у них квартири, або які підробляють документи чи змушують підписувати недалекоглядних п'яниць довіреності на здійснення угод без їх участі. Все це - відомі приклади неетичної поведінки посередників. Та невже хтось справді вважає, що, пройшовши навчання та підписавши якісь папірці, "чорні" ріелтори одразу стануть гарними хлопцями і дівчатами та назавжди забудуть свій "чорний" бізнес, який здійснюється без жодних папірців? Варто буде ФДМУ пальчиком погрозити, всі одразу надягнуть білі комірці? Ви дійсно так думаєте?
Тоді зауважте таке: "Дія цього Закону не розповсюджується на операції з нерухомістю (продаж, купівля, оренда тощо), що здійснюються самостійно особами, які є власниками такої нерухомості, або особами, які володіють зазначеною нерухомістю на законних підставах". Простіше кажучи, проєкт закону передбачає можливість здійснення угод власником і покупцем без посередника або без підписання договору із посередником, а отже, в обхід цього закону.
Ви багато договорів із посередниками бачили? Я також не бачила, бо майже ніколи немає такого договору, його існування є, швидше, винятком. Адже офіційно для укладання угоди посередник (брокер) або агент з нерухомості не потрібен. Понад те, він може просто залишатися "поза кадром", не підписувати договору на надання послуг і навіть (жах для ФДМУ!) не ставати суб'єктом брокерської діяльності (радянські бюрократи можуть відпочивати у цьому випадку).
То навіщо цей закон, якщо його так легко обійти? А може, цей пункт існує, щоб просто замилити очі, а в майбутньому його… видалять?
Тобто, якщо в остаточному варіанті законопроєкту скасувати можливість укладати угоду без суб'єктів брокерської діяльності, а зробити наявність таких суб'єктів обов'язковою, та ще й установити оплату їх послуг у фіксованому розмірі на рівні, як для скасованих майданчиків в оцінці нерухомості, то мета законопроєкту одразу стає вельми зрозумілою: це буде чергова схема викачування грошей із гаманців пересічних громадян!
Кріпацтво
Законопроєкт передбачає навчання та сертифікацію агентів з нерухомості та брокерів, але надавати брокерські послуги можуть тільки юридичні особи - суб'єкти брокерської діяльності, в яких працює сертифікований брокер. Ця двоступінчаста ущербна схема дуже нагадує аналогічну в оцінці майна, за винятком того, що, окрім брокера, сертифікується ще й помічник брокера, який може працювати тільки в одній брокерській компанії. Тобто сертифіковані спеціалісти - брокер та агент з нерухомості - стають своєрідними рабами суб'єкта брокерської діяльності, оскільки надавати послуги вони можуть виключно через юридичну особу. Рятує цих спеціалістів наведений вище пункт, відповідно до якого угоду можна укладати й без непотрібних порад суб'єкта брокерської діяльності.
Найважливіше, що все це нагромадження брокерів і помічників у рамках юридичної особи у жодному разі не сприяє спрощенню регуляції. Незрозуміло, чому сертифікованого спеціаліста треба "прив'язувати" до юридичної особи, і не просто до юридичної особи, а до "тільки однієї" юридичної особи?
Автори законопроєкту часто посилаються на американський досвід, мовляв, там посередницька діяльність регулюється. Так, регулюється, але яким чином? Боюся, що в страшному сні американським посередникам-ріелторам не наснилася та дво- чи триступінчаста схема закріпачення спеціаліста. Тобто, прикриваючись досвідом Сполучених Штатів, доморощені автори законопроєкту повертають нас прямісінько у совкове кріпацтво…
Саморегулювання
Цікаво й те, що брокери та агенти з нерухомості повинні бути членами саморегулівних організацій (СРО), що складатимуться щонайменше з 500 осіб, з яких 300 мають бути брокерами. Є пояснення, чому стільки? Звідки ці цифри взято? Зі стелі? Так схотілося? Чи то є черговий спосіб контролю? І це називається саморегулюванням?
Одразу хочу зауважити: я не проти навчання, навпаки, вважаю його необхідним елементом професійної діяльності. Питання не стоїть "вчити чи не вчити", але навчання не має перетворюватися на чергову формальність, яка дає можливість комусь заробляти на отриманні "корочок". Адже досвід видачі формальних сертифікатів в оцінці майна показав, що примусити вчитися не можна, тільки бажання знань, можливість і необхідність їх використання в своїй професійній діяльності створюють запит на знання і на реальне навчання.
Вишенька на торті абсурду
Нею стали вимоги до договору, який укладається між замовником і суб'єктом брокерської діяльності. У законопроєкті записано: "…у договорі обов'язково зазначається унікальний номер, що присвоюється суб'єкту брокерської діяльності після його реєстрації в Реєстрі, кваліфікаційний сертифікат брокера з нерухомості, об'єкт договору (нерухомість). У разі відсутності зазначеної інформації договір про надання брокерської послуги у сфері нерухомості вважається недійсним". Цікаво тільки одне: навіщо регулювати ці питання? Невже Цивільного кодексу недостатньо? А визнання недійсності договору без номера суб'єкта із Реєстру взагалі викликає сльози на очах, - ви це серйозно?
Якщо Україні і потрібен закон про брокерську діяльність, то точно не в такому вигляді. Навіщо всі ці складні надбудови над спеціалістом? Щоб тримати його в рабстві? Адже ті, хто працює прозоро й відкрито, не порушуватимуть етичних стандартів. А ті, хто схоче маніпулювати, брехати та викручуватися, зможуть це робити і з таким законом. У наведеній на сайті Фонду редакції проєкт виглядає як створений для пошуку роботи для чиновників ФДМУ, що призводить до непотрібного витрачання наших податків на непотрібні папери у вигляді реєстрів фізичних та юридичних осіб, видачі сертифікатів, проведення нарад, збору робочих груп тощо.
Найголовніше, він з легкістю може призвести до виникнення чергової схеми. Якщо метою законопроєкту є захист прав споживачів, то краще його присвятити додаванню біометричних даних до документів, які засвідчують права на нерухомість, - це було б набагато кориснішим.