Фонд госимущества готовит законопроект "О брокерской деятельности в сфере недвижимости", задачу по разработке которого он получил еще от предыдущей власти. Этот документ о деятельности агентов по недвижимости очень легко может стать очередной схемой сбора денег с граждан Украины. Но ведь мы только что избавились от схемы в оценке. Так неужели новые грабли?
Почему абсурдность
Анализ законопроекта в редакции, вывешенной для обсуждения на сайте Фонда, показывает его полную абсурдность и бессмысленность. А хуже всего, что при определенных манипуляциях с голосованием в сессионном зале он может превратиться в очередную схему наполнения деньгами кармана известного всем лица.
Недавно в Давосе премьер-министр заявил: "надо убирать основу для коррупции, упрощать регуляции". Тогда почему ФГИУ разрабатывает закон, который вместо упрощения процедур предлагает их усложнение? Ведь предполагается ввести множество ненужных процедур для посредников, занимающихся поиском продавцов и покупателей недвижимости. Зачем? Может, для защиты от рейдерства? Да нет, оказывается, все это нагромождение создается ради "защиты частных потребителей посреднических услуг при выборе объекта недвижимости". Причем посредники нужны государству не для решения вопросов государственной собственности, а "для защиты прав частных собственников - покупателей недвижимости".
Это никому не напоминает совковые принципы защиты граждан от самих себя? А у граждан спросили, хотят ли они этой защиты? И главное, реально ли обеспечить эту защиту таким образом, как предлагает ФГИУ в законопроекте?
Еще вопрос: а почему именно Фонд госимущества? Неужели ему не хватает задач по приватизации, замороженной в последние почти десять лет? Может, у него мало проблем с арендой госимущества, по которой законодательство принято, а подзаконных актов все еще нет? А может, Фонд уже навел порядок в оценке? (Впрочем, управление оценкой - тоже не очень понятная функция приватизационного ведомства, и наличие этой функции у Фонда также удивляет иностранных инвесторов.) А теперь еще и посредники?
Если на определенном этапе развития процессов приватизации объяснить необходимость возникновения оценки в этом ведомстве было возможно, то как объяснить сочетание функции приватизации и аренды государственного имущества, предусматривающей защиту прав государства в процессе приватизации, с функцией "защиты прав потребителей", покупающих и продающих недвижимость? Это совсем непонятно, да и абсурдно. Более того, авторы законопроекта понимают: возникает конфликт интересов в случае, если Фонд будет приватизировать недвижимость и одновременно защищать интересы государства и интересы покупателей.
Зачем все это надо гражданам Украины, хотят ли они тратить на это свои налоги, и каким боком оно к "упрощению регуляции", заявленному премьером?
Конечно, все понимают, что где-то там во время купли-продажи недвижимости огромные деньги переходят из рук в руки, и кому-то хочется попытаться "отщипнуть" что-то и себе с помощью очередной схемки. Но при чем здесь бизнес-климат, рыночная экономика и прочее? Давайте назовем вещи своими именами: кому-то очень хочется сесть на денежные потоки. Но ведь законодатели только что ликвидировали схему с оценкой! Неужели этого опыта им показалось мало?
Что предлагается
Официальная цель законопроекта - защита прав владельцев, вроде бы нарушаемых посредниками - агентами по недвижимости. Мы все, конечно, знаем о посредниках, которые вывозят пожилых людей на свалки, отбирая у них квартиры, подделывают документы либо заставляют недальновидных пьяниц подписывать доверенность на проведение сделок без их участия. Все это - известные примеры неэтичного поведения посредников. Но неужели кто-то действительно считает, что, пройдя обучение и подписав какие-то бумажки, "черные" риелторы сразу станут хорошими ребятами и навсегда забудут свой "черный" бизнес, осуществляемый без каких-либо бумажек? Как только ФГИУ пальчиком погрозит, все сразу наденут белые воротнички? Вы действительно так думаете?
Тогда заметьте следующее: "Действие этого Закона не распространяется на операции с недвижимостью (продажа, покупка, аренда и т.п.), которые осуществляются самостоятельно лицами, являющимися владельцами такой недвижимости, или лицами, владеющими указанной недвижимостью на законных основаниях". Проще говоря, проект закона предусматривает возможность оформления сделки владельцем и покупателем без посредника или без подписания договора с посредником, следовательно, в обход этого закона.
Вы много договоров с посредниками видели? Я тоже не видела, потому что почти всегда такой договор отсутствует, его существование является, скорее, исключением. Ведь официально для заключения сделки посредник (брокер) или агент по недвижимости не нужен. Более того, он может просто оставаться "за кадром", не подписывать договор на предоставление услуг и даже (ужас для ФГИУ!) не становиться субъектом брокерской деятельности (советские бюрократы могут отдыхать в этом случае).
Так зачем этот закон, если его так легко обойти? А может, этот пункт существует, чтобы просто замылить глаза, а в будущем его… удалят?
То есть, если в окончательном варианте законопроекта отменить возможность заключения сделки без субъектов брокерской деятельности, а сделать наличие таких субъектов обязательным, да еще и установить оплату их услуг в фиксированном размере, как для ликвидированных площадок оценки недвижимости, цель законопроекта сразу становится очень понятной: это будет очередная схема выкачивания денег из кошельков простых граждан!
Крепостничество
Законопроект предусматривает обучение и сертификацию агентов по недвижимости и брокеров, но предоставлять брокерские услуги могут только юридические лица - субъекты брокерской деятельности, в которых работает сертифицированный брокер. Эта двухступенчатая ущербная схема очень напоминает аналогичную в оценке имущества, за исключением того, что, кроме брокера, сертифицируется еще и помощник брокера, который может работать только в одной брокерской компании. То есть сертифицированные специалисты - брокер и агент по недвижимости - становятся своеобразными рабами субъекта брокерской деятельности, поскольку предоставлять услуги они могут исключительно через юридическое лицо. Спасает этих специалистов приведенный выше пункт, согласно которому сделку можно заключать и без ненужных советов субъекта брокерской деятельности.
Самое важное, что все это нагромождение брокеров и помощников в рамках юридического лица никак не способствует упрощению регуляции. Непонятно, почему сертифицированного специалиста надо "привязывать" к юридическому лицу, и не просто к юридическому лицу, а к "только одному" юридическому лицу?
Авторы законопроекта часто ссылаются на американский опыт, дескать, там посредническая деятельность регулируется. Да, регулируется, но каким образом? Боюсь, что американским посредникам-риелторам и в страшном сне не приснится эта двух- или трехступенчатая схема закрепощения специалиста. То есть, прикрываясь опытом Соединенных Штатов, доморощенные авторы законопроекта возвращают нас прямиком в совковое крепостничество…
Саморегулирование
Интересно и то, что брокеры и агенты по недвижимости должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), состоящих как минимум из 500 человек, 300 из которых должны быть брокерами. Есть объяснение, почему столько? Откуда эти цифры взяты? С потолка? Так захотелось? Или это очередной способ контроля? И это называется саморегулированием?
Сразу хочу отметить: я не против обучения, наоборот, считаю его необходимым элементом профессиональной деятельности. Вопрос не стоит "учить или не учить", но обучение не должно превращаться в очередную формальность, позволяющую кому-то зарабатывать на получении "корочек". Ведь опыт выдачи формальных сертификатов в оценке имущества показал, что заставить учиться нельзя, лишь желание знаний, возможность и необходимость их использования в своей профессиональной деятельности создают запрос на знания и реальное обучение.
Вишенка на торте абсурда
Ею стали требования к договору, заключаемому между заказчиком и субъектом брокерской деятельности. В законопроекте записано: "… в договоре обязательно указывается уникальный номер, который присваивается субъекту брокерской деятельности после его регистрации в Реестре, квалификационный сертификат брокера по недвижимости, объект договора (недвижимость). В случае отсутствия указанной информации договор о предоставлении брокерской услуги в сфере недвижимости считается недействительным". Интересно, зачем регулировать эти вопросы? Неужели Гражданского кодекса недостаточно? А признание недействительности договора без номера субъекта из Реестра вообще вызывает слезы на глазах, - вы это серьезно?
Если Украине и нужен закон о брокерской деятельности, то точно не в таком виде. Зачем все эти сложные надстройки над специалистом? Чтобы держать его в рабстве? Ведь тот, кто работает прозрачно и открыто, не будет нарушать этические стандарты. А тот, кто захочет манипулировать, лгать и выкручиваться, сможет делать это и с таким законом. В приведенной на сайте Фонда редакции проект выглядит как созданный для поиска работы чиновниками ФГИУ, что приводит к ненужному расходованию наших налогов на ненужные бумаги в виде реестров физических и юридических лиц, выдачи сертификатов, проведении совещаний, сбора рабочих групп и т.п.
Самое главное, он с легкостью может привести к возникновению очередной схемы. Если целью законопроекта является защита прав потребителей, лучше посвятить его добавлению биометрических данных к документам, удостоверяющим право на недвижимость, - это было бы намного полезнее.