Минулого тижня столиця отримала головний фінансовий документ, який вирізняється вадами, характерними для бюджетів попередників. Кардинальних змін не відбулося, попри готовність громадських експертів та активістів допомогти міській владі знайти мільярди, які перебувають у "тіні". Позитивною рисою бюджетного процесу стало громадське обговорення документа, що відбулося після публічного звернення громадських активістів. Але в результаті документ зазнав лише косметичних правок. Тож головний кошторис столиці на 2015 р. не засвідчив готовності до ламання корупційних схем, які працювали роками. Мільярди бюджету Києва продовжують ховатися в "тіні".
Лише 17 депутатів Київради задекларували свою позицію щодо якості основного фінансового документа столиці та відгукнулися на звернення громадських активістів не підтримувати його. Проти бюджету Києва-2015 проголосували лише сім депутатів, десять - утрималися (проти у повному складі виступила фракція "Свободи", представники "Самопомочі", "Батьківщини", "Громадянської позиції", "Демальянсу" та "Єдності" переважно утрималися). Відповідальність за стан міського бюджету взяла на себе більшість - депутати фракції "УДАР-Солідарность", частина радикалів і незалежні обранці, що в той або інший спосіб мають стосунок або до забудовників, або до "папєрєдніков".
При розрахунках прогнозу надходжень бюджету на 2015 р. міська влада чомусь "забула" про надання чіткої інформації про базу оподаткування земельного ресурсу (аналіз різних облікових документів дає підстави стверджувати, щовід 10,5 тис. до 14 тис. га можуть обліковуватися як землі під житлову забудову та відповідно оподатковуватися за ставкою 0,1% замість 3–12%).
Напевно, також не врахували втрат бюджету від збереження тіньового статусу земельного ресурсу (відсутність договірних відносин і занижені орендні ставки, менші 3%), автостоянок і паркування, а також надходженьвід пайових внесків, які має отримувати місто від МАФів або тимчасових споруд (ТС). Поза увагою столичної влади залишилася сплата забудовниками пайових внесків у негрошовій формі та сотні мільйонів гривень їх боргу місту. Недооціненими владою залишилися надходження від податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (його сплачують юридичні особи - власники об'єктів нежитлової нерухомості , передусім торговельно-розважальних і бізнес-центрів).
Новий Генплан Києва-2025, що "краде" мільярди
Столична влада так і не відмовилася від Генплану Києва-2025 "імені Черновецького". Як відомо, Генплан-2025 мав би легалізувати незаконні землевідведення та будівництва, які в масовому порядку "штампувалися" за "космічного" мера. Більш того, мабуть, відчувши неоднозначну реакцію та спротив громади щодо нового Генплану, були запропоновані "інноваційні" рішення, такі, як плани зонування "окремих частин м. Києва" або детальні плани під інвестора. Це своєрідний обхідний маневр. У разі, якщо міській владі не вдасться прийняти новий Генплан Києва-2025.
Наприклад, якщо інвестор має проблемну земельну ділянку з точки зору її призначення та обмежень будівництва на ній, але дуже хоче будуватися, то пропонується "індульгенція". Ії суть полягає у легалізації неправомірного рішення міської ради про землевідведення. Для цього пропонується можливість розробки зонування або детального плану території на ділянку, де він хоче будувати. І байдуже, що зміна функціонального призначення земельної ділянки та містобудівних умов і обмежень може грубо порушувати чинний Генплан Києва, детальний план розвитку району або ж це просто може суперечити інтересам місцевих жителів. Безперечно, це є декларуванням позиції міської влади. За такого підходу можна буде легально виправдати вирізку вікових сосен у лісовому масиві задля побудови чергової висотки, як це сталося нещодавно за адресою вул. Жмаченко, 28.
Станом на кінець жовтня минулого року із 3094 діючих договорів оренди землі, що охоплюють площу понад 5273 га, маємо 1586 угод на загальну площу 3261 га за ставкою менш як 3%. Тобто понад 60% орендарів землі в Києві порушують чинний Податковий кодекс. Інформація щодо надходження коштів від орендної плати за землю станом на кінець 2014 р. дає підстави стверджувати, що кардинальних змін у цій сфері не відбулося.
Фактично зменшити надходження від оренди землі має і Генплан Києва-2025, який лобіюється командою В.Кличка. За різними оцінками, площа житлової забудови збільшиться на площу в один район Києва (від 10,5 тис. до 14 тис. га). Не треба бути великим математиком, щоб порахувати втрати, враховуючи оподаткування землі під житлову забудову за ставкою 0,1% замість 3–12%, що існують для інших категорій земель.
Міська влада Києва продовжує намагатися легалізувати втрату мільярдів. І яка різниця, як це робиться - через Генплан Києва-2025 "імені Черновецького" (проти якого, нагадаємо, виступав В.Кличко, перебуваючи в опозиції) чи шляхом розробки планів зонування "окремих частин м. Києва"?
30 коп. на місяць за квадратний метр під висотне житло в центральному районі столиці
Прогноз надходжень від орендної плати за землю з юридичних осіб міська влада зробила шляхом механічного збільшення нормативно-грошової оцінки землі із другого півріччя минулого року. Планують зібрати лише трохи більше 1,5 млрд грн. Можна стверджувати, що заплатять переважно ті, у кого укладені правовідносини із міською владою. А як щодо тих, у кого немає договорів або вони закінчилися (тіньова оренда), або тих, хто не хоче їх переглядати та платити хоча б 3% від нормативно-грошової оцінки (а це понад 60% гектарів київської землі, яка перебуває в оренді)? Що планує зробити міська влада у цьому напрямі - не зрозуміло.
Забудовники та землекористувачі переважно або взагалі не сплачують коштів за оренду земельних ділянок або ж сплачують копійки до міського бюджету.
Показовою є ситуація із сумнівним договором оренди земельної ділянки ЗАТ "Укрпромпроект", що біля Київського зоопарку у центральному, Шевченківському, районі м. Києва. Якщо не брати до уваги самовільного захоплення частини землі забудовником біля огорожі зоопарку, порушення санітарних і будівельних норм, до міського бюджету ЗАТ "Укрпромпроект" платило до останнього часу лише трохи більше 1000 грн за майже 0,3 га "золотої" землі за адресою вул. Шулявська, 32, або 30 копійок за квадратний метр у центральному київському районі.
Комунальне підприємство КМДА "Житлоінвестбуд-УКБ", яке очолює депутат Київради В'ячеслав Непоп, де генпідрядна організація - СТ "ІНБУД", не маючи документів, забудовує земельну ділянку 25-поверховою "свічкою". Договір оренди землі вже закінчився, і будівництво ведеться без будь-яких договірних відносин. А отже, і коштів до столичного бюджету за статтею "оренда землі" не надходить. А скільки таких ділянок ? Подібних ситуацій у Києві сотні, і не лише в Шевченківському районі.
Громадські експерти та активісти лише на частині Печерського району Києва виявили приблизно 70 будівельних майданчиків на місці парків, скверів, лікарень, спортивних і дитячих майданчиків, промислових об'єктів і земель міського благоустрою загальною площею орієнтовно 94,98 га. Їх базова вартість становить 2 млрд грн (2170 грн/кв. м). Корисна площа забудови цих ділянок становить близько 3,7 млн кв. м, а вартість будівництва попередньо оцінюється в майже 7 млрд дол.
За оренду землі лише у частиніПечерського району Києва за комерційними розцінками (100 грн/місяць за 1 кв. м) місто могло б отримувати 1 млрд грн на рік. Зараз лише 10% цих ділянок перебувають у власності, а решта земель орендуються за нормативно-грошовою оцінкою з понижуючими коефіцієнтами. Виглядає так, що про адреси земельних ділянок, де можна знайти мільярди до міського бюджету, "не знають" або не хочуть знати очільники КМДА, а депутати чомусь не виявляють належної активності у пошуку джерел його наповнення.
"Податкові канікули" для забудовників, землевласників та орендарів вартістю в 250–350 млн грн
Оціночна вартість землі, з якої платять податок в Києві, не змінювалася вже сім років і є нижчою, аніж у Львові. І хоча міськрада нарешті спромоглася влітку затвердити нову нормативно-грошову оцінку, але, мабуть, такий "подарунок" вартістю плюс 500–700 млн грн до міського бюджету не сподобався забудовникам і справжнім власникам різних земельних ділянок. У грудні їм вдалося пролобіювати піврічні "податкові канікули", які коштуватимуть бюджету столиці 250–350 млн грн.
Власники торговельно-розважальних і бізнес-центрів заплатять 64 коп. на місяць за квадратний метр комерційної нерухомості?
У Києві налічується приблизно 3 млн кв. м комерційної нерухомості, яка могла б принести при оплаті 24 грн за квадратний метр на рік приблизно 72 млн грн. Багато це чи мало, і чи потрібно взагалі оподатковувати нежитлову комерційну нерухомість? Питання потребує зваженого підходу. А саме: варто дізнатися, скільки платять власники комерційної нерухомості за землю, на якій побудовані їхні об'єкти. І досі зробити це неможливо, органи влади посилаються на конфіденційність інформації. З іншого боку, варто врахувати попит на комерційну нерухомість. У першому півріччі минулого року максимальні ставки оренди в бізнес- і торговельно-розважальних центрах коливалися в межах 500–900 грн за квадратний метр по курсу 12 грн за долар. Чи пустують торговельні місця у ТРЦ "Дрім-Таун", "Гулівер", "Оушн Плаза"? Тож хотілося б знати, скільки місто отримує до бюджету від такої нежитлової нерухомості. Влада планує зібрати лише 23 млн грн (у середньому по 64 коп. на місяць за квадратний метр)від юридичних осіб, які є власниками нежитлової нерухомості. Однак чи є це адекватним розміру площ, які оподатковуються? Знову ж питання до обліку бази оподаткування.
Чому влада не хоче нарешті оприлюднити інформацію, скільки платять заповнені орендаторами торговельно-розважальні та бізнес-центри за землю, на якій вони побудовані? Після цього можна було б більш предметно вести дискусію щодо ставок податків, які варто встановити міськраді за квадратний метр комерційної нерухомості.
Забудовники не поспішають платити за об'єкти
Не краща ситуація і з боргами забудовників. Ще у вересні 2014 р. міська влада оприлюднила інформацію про передачу до суду справ на 132 боржників по сплаті пайових внесків, які завинили 736 млн грн. Станом на кінець 2014-го вийшли на показник надходжень за цією статтею в 164,6 млн грн. Про долю боргів міська влада не згадує. Напевно, і не очікує, що їх заплатять?
Ймовірно, на перепоні збільшенню надходжень від забудовників стоїть поширена практика оплати "натурою" (роботами, товарами та послугами для міста, які зараховуються як оплата пайового внеску). Як і про борги, про зменшення частки в оплаті "натурою" пайових внесків забудовниками нічого не відомо. Наразі прогноз надходжень від пайових внесків забудовників - 170 млн грн при боргах у 736 млн - викликає логічні запитання.
МАФовики, можливо, нарешті заплатять, але майже 50–60 млн грн залишаться в "тіні"
Тіньова оренда МАФів є старою проблемою для Києва. Не лише Кличко обіцяв навести лад у цій сфері. Це із розряду обіцянок "побудувати метро на Троєщину". У січні 2015 р. міська влада прозвітувала про демонтаж за 2014 р. 1680 незаконно розміщених тимчасових споруд. А що зроблено з іншими тисячами ТС? Водночас можемо говорити про тінізацію оплати коштів власниками кіосків. Зокрема, надходження від пайової участі становили 34,1 млн грн при плані в 70 млн і обіцянках зібрати 100 млн.
Тобто команда Кличка так і не змогла домогтися кардинальних змін у справі наведення порядку та детінізації платежів. Частково врахували пропозиції щодо збільшення надходження коштів від пайової участі (внеску) власників тимчасових споруд торговельного призначення (ТС-МАФів) із 59 млн грн (перша редакція бюджету) до 75 млн. Виходячи з кількості МАФів від 15 до 24 тис., надходження можуть бути майже вдвічі більшими. А отже, приблизно 50–60 млн грн і надалі може залишатися в "тіні". І це за умови, що вдасться зібрати заплановані 75 млн грн. Не варто забувати, що торік, попри обіцянки навести лад у цій сфері, надійшло більш як удвічі менше коштів, аніж планувалося.
Таким чином, можливості для збільшення надходжень до бюджету столиці, безумовно, є. Але для їх залучення потрібна досі відсутня політична воля та реальні кроки по боротьбі з корупційними схемами.
Матеріал підготовлено на основі досліджень Фундації "Відкрите суспільство" www.osf.org.ua