На прошлой неделе столица получила главный финансовый документ, который отличается недостатками, характерными для бюджетов предшественников. Кардинальные изменения не произошли, вопреки готовности общественных экспертов и активистов помочь городской власти найти находящиеся в "тени" миллиарды. Положительной чертой бюджетного процесса стало общественное обсуждение документа, состоявшееся после публичного обращения гражданских активистов. Но в результате документ подвергся лишь косметичним правкам. Так что главная смета столицы на 2015 г. не подтвердила готовности к ломанию работавших годами коррупционных схем. Миллиарды бюджета Киева продолжают скрываться в "тени".
Только 17 депутатов Киевсовета задекларировали свою позицию по качеству основного финансового документа столицы и откликнулись на обращение общественных активистов не поддерживать его.Против бюджета Киева-2015 проголосовали всего семь депутатов, десять - воздержались (против в полном составе выступила фракция "Свободы", представители "Самопомочі", "Батьківщини", "Гражданской позиции", "Демальянса" и "Єдності" в основном воздержались). Ответственность за состояние городского бюджета взяло на себя большинство - депутаты фракции "УДАР-Солидарность", часть радикалов и независимые избранники, которые в той или иной степени имеют отношение или к застройщикам, или к "папередникам".
При расчетах прогноза поступлений бюджета на 2015 г. городская власть почему-то "забыла" о предоставлении четкой информации о базе налогообложения земельного ресурса (анализ различных учетных документов дает основания утверждать, что от 10,5 тыс. до 14 тыс. га могут учитываться как земли под жилую застройку и, соответственно, облагаться налогом по ставке 0,1% вместо 3–12%).
Вероятно, также не учли потери бюджета от сохранения теневого статуса земельного ресурса (отсутствие договорных отношений и заниженные арендные ставки, менее 3%), автостоянок и парковок, а также поступлений от долевых взносов, которые должен получать город от МАФов или временных сооружений (ВС). Вне внимания столичной власти осталась уплата застройщиками долевых взносов в неденежной форме и сотни миллионов гривен их долга городу. Недооцененными властью остались поступления от налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка (его платят юридические лица - владельцы объектов нежилой недвижимости, прежде всего торгово-развлекательных и бизнес-центров).
Новый Генплан Киева-2025, "ворующий" миллиарды
Столичная власть так и не отказалась от Генплана Киева-2025 "имени Черновецкого". Как известно, Генплан-2025должен был легализовать незаконные землеотводы и строительства, которые в массовом порядке "штамповались" при "космическом" мэре. Более того, наверное, почувствовав неоднозначную реакцию и сопротивление общины относительно нового Генплана, были предложены "инновационные" решения, такие, как планы зонирования "отдельных частей г. Киева" или детальные планы под инвестора. Это своеобразный обходной маневр. В том случае, если городской власти не удастся принять новый Генплан Киева-2025.
Например, если у инвестора есть проблемный земельный участок с точки зрения его назначения и ограничений строительства на нем, но очень хочется строиться, то предлагается "индульгенция". Ее суть заключается в легализации неправомерного решения городского совета о землеотводе. Для этого предлагается возможность разработки зонирования или детального плана территории на участок, где хотят строить. И неважно, что изменение функционального назначения земельного участка и градостроительных условий и ограничений может грубо нарушать действующий Генплан Киева, детальный план развития района или же это просто может противоречить интересам местных жителей. Безусловно, это является декларированием позиции городской власти. При таком подходе можно будет легально оправдать вырубку столетних сосен в лесном массиве ради строительства очередной высотки, как это произошло недавно по адресу ул. Жмаченко, 28.
По состоянию на конец октября прошлого года из 3094 действующих договоров аренды земли, охватывающих площадь более 5273 га, имеем 1586 соглашений на общую площадь 3261 га по ставке менее 3%. То есть свыше 60% арендаторов земли в Киеве нарушают действующий Налоговый кодекс. Информация о поступлении средств от арендной платы за землю по состоянию на конец 2014 г. дает основания утверждать, что кардинальные изменения в этой сфере не произошли.
Фактически уменьшить поступления от аренды земли должен и Генплан Киева-2025, лоббируемый командой В.Кличко. По разным оценкам, площадь жилой застройки увеличится на площадь в один район Киева (от 10,5 тыс. до 14 тыс. га). Не надо быть великим математиком, чтобы подсчитать потери, учитывая налогообложение земли под жилую застройку по ставке 0,1% вместо 3–12%, существующих для других категорий земель.
Городская власть Киева продолжает попытки легализовать потерю миллиардов. И какая разница, как это делается - через Генплан Киева-2025 "имени Черновецкого" (против которого, напомним, выступал В.Кличко, находясь в оппозиции) или путем разработки планов зонирования "отдельных частей г. Киева"?
30 копеек в месяц за квадратный метр под высотное жилье в центральном районе столицы
Прогноз поступлений от арендной платы за землю с юридических лиц городская власть сделала путем механического увеличения нормативно-денежной оценки земли со второго полугодия прошлого года. Планируют собрать лишь немногим более 1,5 млрд грн. Можно утверждать, что заплатят в основном те, у кого сложились правоотношения с городской властью. А как в отношении тех, у кого нет договоров или они закончились (теневая аренда), или тех, кто не желает их пересматривать и платить хотя бы 3% от нормативно-денежной оценки (а это свыше 60% гектаров находящейся в аренде киевской земли)? Что планирует сделать городская власть в этом направлении - не понятно.
Застройщики и землепользователи преимущественно или вообще не платят за аренду земельных участков или же платят копейки в городской бюджет.
Показательна ситуация с сомнительным договором аренды земельного участка ЗАО "Укрпромпроект", что возле Киевского зоопарка в центральном, Шевченковском, районе г. Киева. Если не принимать во внимание самовольный захват части земли застройщиком возле ограды зоопарка, нарушение санитарных и строительных норм, в городской бюджет ЗАО "Укрпромпроект" платило до последнего времени только немногим более 1000 грн за почти 0,3 га "золотой" земли по адресу ул. Шулявская, 32, или 30 копеек за квадратный метр в центральном киевском районе.
Коммунальное предприятие КГГА "Жилинвестстрой-УКБ", возглавляемое депутатом Киевсовета Вячеславом Непопом, где организация-генподрядчик - СТ "ИНСТРОЙ", не имея документов, застаивает земельный участок 25-этажной "свечкой". Договор аренды земли уже закончился, и строительство ведется без каких-либо договорных отношений. А значит, и средства в столичный бюджет по статье "аренда земли" не поступают. А сколько таких участков ? Подобных ситуаций в Киеве сотни, и не только в Шевченковском районе.
Общественные эксперты и активисты только в части Печерского района Киева обнаружили приблизительно 70 строительных площадок на месте парков, скверов, больниц, спортивных и детских площадок, промышленных объектов и земель городского благоустройства общей площадью ориентировочно 94,98 га. Их базовая стоимость составляет 2 млрд грн (2170 грн/кв. м). Полезная площадь застройки этих участков составляет около 3,7 млн кв. м, а стоимость строительства предварительно оценивается в почти 7 млрд долл.
За аренду земли только у части Печерского района Киева по коммерческим расценкам (100 грн/месяц за 1 кв. м) город мог получать 1 млрд грн в год. Сейчас лишь 10% этих участков находятся в собственности, а остальные земли арендуются по нормативно-денежной оценке с понижающими коэффициентами. Выглядит так, что об адресах земельных участков, где можно найти миллиарды в городской бюджет, "не знают" или не хотят знать руководители КГГА, а депутаты почему-то не проявляют должной активности в поисках источников его наполнения.
"Налоговые каникулы" для застройщиков, землевладельцев и арендаторов стоимостью в 250–350 млн грн
Оценочная стоимость земли, с которой платят налог в Киеве, не менялась уже семь лет и сейчас ниже, чем во Львове. И хотя горсовет наконец-то смог летом утвердить новую нормативно-денежную оценку, но, наверное, такой "подарок" стоимостью плюс 500–700 млн грн в городской бюджет не понравился застройщикам и реальным собственникам различных земельных участков. В декабре им удалось пролоббировать полугодовые "налоговые каникулы", которые обойдутся бюджету столицы в 250–350 млн грн.
Владельцы торгово-развлекательных и бизнес-центров заплатят 64 копейки в месяц за квадратный метр коммерческой недвижимости?
В Киеве насчитывается приблизительно 3 млн кв. м коммерческой недвижимости, которая могла бы принести при оплате 24 грн за квадратный метр в год приблизительно 72 млн грн. Много это или мало, и нужно ли вообще облагать налогами нежилую коммерческую недвижимость? Вопрос требует взвешенного подхода. А именно: следует узнать, сколько платят владельцы коммерческой недвижимости за землю, на которой построены их объекты. Но до сих пор сделать это невозможно, органы власти ссылаются на конфиденциальность информации. С другой стороны, следует учесть спрос на коммерческую недвижимость. В первом полугодии прошлого года максимальные ставки аренды в бизнес- и торгово-развлекательных центрах колебались в пределах 500–900 грн за квадратный метр по курсу 12 грн за доллар. Пустуют ли торговые места в ТРЦ "Дрим-Таун", "Гулливер", "Оушн Плаза"? Поэтому хотелось бы знать, сколько город получает в бюджет от такой нежилой недвижимости. Власть планирует собрать только 23 млн грн (в среднем по 64 коп. в месяц за квадратный метр)от юридических лиц, которые являются владельцами нежилой недвижимости. Но адекватно ли это размеру налогооблагаемых площадей? Опять же вопрос к учету базы налогообложения.
Почему власть не хочет наконец-то обнародовать информацию, сколько платят заполненные арендаторами торгово-развлекательные и бизнес-центры за землю, на которой они построены? После этого можно было бы более предметно вести дискуссию о ставках налогов, которые следует установить горсовету за квадратный метр коммерческой недвижимости.
Застройщики не спешат платить за объекты
Не лучше ситуация и с долгами застройщиков. Еще в сентябре 2014 г. городская власть обнародовала информацию о передаче в суд дел на 132 должников по уплате долевых взносов, задолжавших 736 млн грн. По состоянию на конец 2014-го вышли на показатель поступлений по этой статье в 164,6 млн грн. О судьбе долгов городская власть не вспоминает. Наверное, и не ждет, что их заплатят?
Вероятно, на пути увеличения поступлений от застройщиков стоит распространенная практика оплаты "натурой" (работами, товарами и услугами для города, которые зачисляются как оплата долевого взноса). Как и о долгах, об уменьшении доли в оплате "натурой" долевых взносов застройщиками ничего не известно. Сейчас прогноз поступлений от долевых взносов застройщиков - 170 млн грн при долгах в 736 млн - вызывает логичные вопросы.
МАФовики, возможно, наконец заплатят, но почти 50–60 млн грн останутся в "тени"
Теневая аренда МАФов является старой проблемой для Киева. Не только Кличко обещал навести порядок в этой сфере. Это из разряда обещаний "построить метро на Троещину". В январе 2015 г. городская власть отчиталась о демонтаже за 2014 р. 1680 незаконно размещенных временных сооружений. А что сделано с другими тысячами ВС? Вместе с тем можем говорить о тенизации уплаты средств владельцами киосков. В частности, поступления от долевого участия составили 34,1 млн грн при плане в 70 млн и обещаниях собрать 100 млн.
То есть команда Кличко так и не смогла добиться кардинальных изменений в деле наведения порядка и детенизации платежей. Частично были учтены предложения по увеличению поступлений средств от долевого участия (взноса) владельцев временных сооружений торгового назначения (ВС-МАФов) с 59 млн грн (первая редакция бюджета) до 75 млн. Исходя из количества МАФов от 15 до 24 тыс., поступления могут быть почти вдвое большими. А значит, приблизительно 50–60 млн грн и в дальнейшем могут оставаться в "тени".
Таким образом, возможности для увеличения поступлений в бюджет столицы, безусловно, есть. Но для их привлечения нужна до сих пор отсутствующая политическая воля и реальные шаги по борьбе с коррупционными схемами.
Материал подготовлен на основе исследований Фонда "Відкрите суспільство" www.osf.org.ua