Житлові проблеми пов’язані не тільки з соціально-економічним розвитком України, а й з національною безпекою країни. Житло, продукти, одяг є однією з умов нормального життя людини. Від того, в яких умовах людина проводить більшість свого життя, залежить рівень її освіти, наявність сім’ї та хорошої роботи, демографічна ситуація в країні.
Дах над головою необхідний усім. Але вирішення цього питання - завдання, на жаль, непросте: надто багато пасток чатують на охочого стати власником апартаментів на цьому шляху. Один із перспективних шляхів вирішення надзвичайно складної житлової проблеми - використання багатого досвіду країн Західної та Центральної Європи фінансування будівництва з допомогою будівельно-ощадних кас.
Система будівельних заощаджень, заснована на кооперативних засадах, почала функціонувати в більшості країн Європи, США, Австралії ще з 1830 року. Вона успішно конкурує з класичною моделлю іпотеки. Її історичними попередниками були кредитно-ощадні кооперативи, які виникли ще в Стародавньому Китаї та Індії і пропонували перші кредитно-ощадні програми будівництва житла. Наукова революція, промисловий переворот, виникнення нового класу найманих робітників привели до появи будівельних товариств (кооперативів), які почали активно створюватися в Англії з 1775 р. Успішно працюючи впродовж багатьох десятиліть, вони трансформувалися у кредитно-ощадні асоціації. 1924 р. в Німеччині виникли будощадкаси (Bausparkasse). У 1925 р. німецький досвід був перенесений в Австрію, з 1965-го - у Францію та інші країни. Наприкінці ХХ ст. за кошти будівельних кас у Бельгії фінансувалося 50% іпотечних угод, в Австралії - 35%, у Норвегії - 38%, у Франції - 76%. Головне призначення таких кас - надання їх учасникам житлових кредитів на пільгових умовах. Ресурси кас формуються за рахунок вкладів їх учасників, відсотків, сплачених за раніше виданими кредитами, а також державних премій, що надавалися учасникам кас за кошти державного бюджету. Розмір премій учасникові будівельної каси становить, як правило, 10-30% від його річного вкладу.
Для функціонування системи будівельних заощаджень характерні дві фази. Перша - нагромадження особистих коштів учасника. Після досягнення заздалегідь обумовленого обсягу коштів він отримує право на кредит. Друга фаза - кредитування, впродовж якої учасник повертає отриманий кредит.
Система будівельних заощаджень може бути закритого чи відкритого типу. Перша система передбачає фіксацію відсоткових ставок за кредитами й заощадженням упродовж усього терміну дії контракту, друга - встановлення гнучких відсоткових ставок. Істотними перевагами системи контрактних житлових заощаджень є незалежність від ставок на ринку капіталу (для систем закритого типу); відсутність штрафів за дострокове погашення, зменшення ризику дефолту за кредитами; спрямованість на обслуговування груп населення з низьким і середнім доходом, сприяння відновленню довіри до банківського сектору та формуванню первинних даних про позичальників; вплив на економічне зростання. Водночас така система має певні вади: вона не передбачає залучення кредиту без попереднього нагромадження коштів, в умовах інфляції понад 10-15% її функціонування стає неможливим.
Масового розвитку система кредитно-будівельних кас закритого типу набула в Німеччині, де її вкладниками є 32% дорослого населення. Сума вкладів - понад 650 млрд. євро (близько 40% ВВП Німеччини). Будівництво 61% нового житла фінансується за рахунок кредитів, виданих будівельними ощадкасами. У країні функціонують 11державних і 20 приватних будівельно-ощадних кас - Bausparkasse. Закрита система будівельних заощаджень не залежить від ринку капіталів і коливань відсоткових ставок. Згідно з договором, вкладники-учасники роблять вклади в загальну касу, з якої їм у певній черговості виплачують необхідну суму, до якої входять заощадження вкладника (40-50% від загальної суми) та позика. Термін надання позики коливається від 6,5 до 18 років. Вкладники мають можливість вибирати зручну для них схему фінансування. Основні нормативні принципи системи Bausparkasse викладено в контракті, який регулює відносини між банком та споживачем. Кредити, які надаються касами, мають виключно цільове призначення: придбання житла, землі, погашення інших іпотечних кредитів. Стандартні умови контракту в Bausparkasse наведено в таблиці.
Позичальник визначає суму кредиту або контрактну суму. Право на одержання кредиту зв’язується з періодом заощаджень і його мінімальною сумою.
Кредит погашається рівними платежами, споживач має право достроково погасити його в будь-який момент і без штрафних санкцій. Зазвичай кредити видаються під іпотечне забезпечення. Споживач може надати додаткове забезпечення у вигляді заощаджень, ринкових цінностей, банківської гарантії.
У Німеччині широко застосовується державне стимулювання нагромадження власного капіталу на житлове будівництво шляхом надання державних премій. 2005 року державна премія в розмірі 8,8% від суми річних заощаджень надавалася на умовах мінімального періоду заощадження та неперевищення граничного рівня доходу (25600 євро для самотніх і 51200 євро для осіб, котрі мають сім’ю). Мінімальний термін заощадження для одержання премій становить сім років.
Системи будівельних заощаджень, які функціонують у ряді розвинених країн, мають певні особливості. Попри значну схожість австрійської системи на німецьку, ставка відсотка за кредитом в Австрії не є фіксованою, а залежить від ставок грошового ринку. Відкрита система будівельних заощаджень, що функціонує у Франції, характеризується порівняно невеликими відсотковими ставками (нижчі від ринкового рівня), - вони нараховуються як на заощадження, так і на кредити, - та сплатою державної премії. Починаючи з 1970-х років популярним у Франції типом ощадних контрактів є Plan d’epargne-logement (PEL contract). Термін нагромадження становить щонайменше п’ять років. Кредит надається у 2,5 разу більший за суму, зекономлену на рахунку. Розміри ставок для нових планів (рахунків) накопичувального періоду встановлюються державою періодично й залежать від ставок на фінансовому ринку.
Системи житлових заощаджень, які діють у Чехії, Словаччині, Угорщині, Хорватії, схожі на німецьку модель, але існує багато варіантів моделі позиково-будівельних кас у зазначених країнах. Так, у словацькій моделі ухвалювати рішення щодо змін розмірів премії для вкладників може виключно уряд; у трьох інших країнах вона фіксується законодавчо, і зміни її розміру (схем) мають ухвалюватися парламентом. Словаччина та Чехія в 1992-1993 рр. створили будощадні каси. І вже через десять років 10% населення Словаччини та 45% населення Чехії брали участь у будощадкасах. Правда, у Чехії зробили помилку - призначили надто велику премію на будівельні заощадження, і стало вигідно просто нагромаджувати гроші в будощадкасах, навіть якщо не були потрібні квартира чи будинок. Це й дало такий великий відсоток учасників будощадкас у Чехії. Згодом становище було виправлене. Словаки діяли інакше. Вони вибрали величину премії раціонально, а з часом почали її зменшувати. Як результат, 20% населення у Словаччині поліпшили житлові умови.
У Чехії, починаючи з 1993 року, створено п’ять позиково-будівельних кас, де функціонування програм будівельних заощаджень здійснюється на таких засадах: обсяг коштів, які учасник позиково-будівельної каси планує нагромадити на своєму рахунку, визначається ним самостійно, за згодою з цією касою. Будівельно-ощадні каси платять їхнім учасникам 4% річних за депозитами, а кредитування здійснюють за ставкою 6% річних. Мінімальний період заощаджень для одержання позики на житло (за умови накопичення 50% від контрактної суми) становить п’ять років. При реалізації річних нагромаджень позичальник отримує державну премію розміром 25% від суми заощаджень. Розмір премії може переглядатися парламентом країни. Така система сприяє зростанню кількості її учасників, обсягів отриманих позик та придбаного житла, у тому числі на первинному ринку. Так, на 2007 рік участь у контрактних схемах заощаджень у Чехії брали 5,7 млн. споживачів (55% від загальної кількості населення). Bausparkasse акумулювали 15 млрд., або 50% усіх депозитів у Чеській Республіці. Було видано 1300 тис. кредитів загальним обсягом понад 10,4 млрд. євро.
Позитивний досвід Угорщини у сфері організації функціонування кредитно-ощадних установ полягає в утворенні національного фонду захисту кредитно-ощадних установ (OTIVA). Діяльність OTIVA спрямована переважно на забезпечення стабільності та надійності функціонування всіх кредитно-ощадних кооперативів і сприяння зміцнення довіри до кредитно-ощадних кооперативів із боку їхніх членів та клієнтів. OTIVA здійснює конкретні заходи із запобігання кризовим явищам, реорганізацію окремих кооперативів, надає необхідну фінансову підтримку у формі видачі кредитів, збільшення капіталу. Ця установа заснована на змішаному капіталі, сформованому засновниками (ощадними кооперативами) і державою. Усі операції з отриманими від держави облігаціями проводяться через спеціально утворений банк Takarekbank, понад 60% капіталу якого належить кредитним кооперативам. Банк, своєю чергою, інтегрований у систему кредитної кооперації, здійснює обслуговування кредитно-ощадних кооперативів. Це дозволяє не виводити гроші за межі системи кредитної кооперації, забезпечує підвищення її стабільності та поглиблення спеціалізації її учасників.
Схеми контрактних заощаджень, які можна зарахувати до комбінованого (індивідуально-колективного) фінансування житлового будівництва, розвиваються в Росії в різних організаційно-правових формах: житлово-будівельних кооперативів, споживчих кредитних спілок, кредитних кооперативів, депозитно-кредитних товариств, банків-забудовників. Кредитні кооперативи створюються громадянами, зокрема для нагромадження коштів і одержання позик на придбання житла. Передбачено обмеження чисельності членів кооперативу (від 15 до 2000 людей), що дозволяє уникнути «пірамідальності» схеми. У кооперативі створюється фонд фінансової взаємодопомоги, який і є джерелом позик, при цьому залишок фонду може бути інвестований у державні та муніципальні цінні папери чи банківські депозити. Участь у періоді нагромадження заохочується виплатою відсотків, причому відсоткові ставки кожен кооператив визначає на власний розсуд. Гарантією повернення позики слугує договір застави придбаної квартири.
30 грудня 2004 р. у РФ було прийнято федеральний закон № 215-ФЗ «Про житлові накопичувальні кооперативи». Цей документ запровадив таку нову форму житлової кооперації як житлово-накопичувальний кооператив (ЖНК). Діяльність цих спеціальних кооперативів побудована на постійному залученні коштів громадян, за рахунок яких будується житло. Житлово-накопичувальні кооперативи належать до некомерційних організацій, оскільки їхня головна мета - не одержання максимального прибутку, а надання допомоги своїм членам у вирішенні житлової проблеми.
Житлово-будівельні кооперативи зазвичай створюються для будівництва одного будинку. Така схема існувала задовго до появи пайового будівництва, вона апробована й законодавчо обумовлена. Основна відмінність житлово-накопичувального кооперативу від житлово-будівельного полягає в тому, що він «працює» з різними будинками, купуючи житло для пайовиків як на первинному, так і на вторинному ринках. Крім того, він сам може виступати забудовником чи бути учасником будівництва.
Для забезпечення розвитку системи будівельних заощаджень і формування пропозиції доступного житла в Російській Федерації розглядається проект федерального закону «Про будівельно-ощадні каси».
Одним із важливих кроків на шляху розвитку житлової кооперації в Україні є розпорядження Кабінету міністрів «Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та впровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні» № 243-р. від 17 лютого 2010 р. Його мета - розвиток фінансових інструментів забезпечення громадян житлом та розробка ефективних механізмів об’єднання зусиль держави і громадян з метою забезпечення реалізації громадянами конституційного права на житло і гідні умови проживання.
Впровадження контрактного фінансування, створення позиково-будівельних кас в Україні сприятиме будівництву нового житла та задоволенню потреб у ньому населення. Правда, для цього попередньо доведеться зробити такі основні кроки.
По-перше, стимулювати вклади (заощадження) через податкові пільги, забезпечити державну підтримку житлової ощадної системи зі сплатою державної премії на заощадження.
По-друге, розробити стандартні терміни та умови контрактів позиково-будівельних кас, які не повинні часто змінюватися, що підвищить довіру населення до цієї системи.
По-третє, сформувати за фінансової участі держави (вклади в початковий капітал, довгострокові кредити) фонд захисту позиково-будівельних кас, діяльність якого спрямовуватиметься на надання останнім необхідної фінансової підтримки (у формі кредитів, збільшення капіталу чи поручительств), виявлення й запобігання кризовим ситуаціям у їхній діяльності, здійснення реорганізації окремих позиково-будівельних кас.