Будемо торгувати землею чи вдосконалювати орендні відносини?
Ситуація в сільському господарстві, яке перебуває в умовах незавершеної земельної реформи, складна і неоднозначна. З одного боку, орендні відносини, що встановилися, вивели країну у світові лідери з виробництва й експорту зерна та соняшникової олії, а з другого, вади і недосконалість цих самих відносин призвели до дисбалансу - однобічного розвитку сільгоспвиробництва, занепаду тваринництва, переробки, що істотно зменшило кількість робочих місць і сприяє наростаючим процесам запустіння сільських територій. Відображаючи хитання суспільства, уряди, які змінюються, в ході реформи зміщали як акценти, так і особливості проведення земреформи. У результаті за півтора десятиліття, що минули з її початку, досі, по суті, не знайдено консенсусу, в якому напрямі рухатися далі, чим завершити тривалий процес: скасувати мораторій і дати старт купівлі-продажу землі з непередбачуваними наслідками чи віддати перевагу вдосконаленню орендних відносин, що дали конкретний результат.
Чия земля?
Землі сільгосппризначення через накладений ВР мораторій офіційно не продаються і не купуються, що не вберігає від зміни власників як особливо ласі ділянки поблизу столиці і великих міст, так і родючі масиви у глибинці. Масштабні маніпуляції за час млявої реформи настільки відпрацьовані, що деякі з них нагадують хвацько закручені детективи.
Працівники Немішаївського агротехнічного коледжу, розміщеного поблизу Києва в однойменному селищі, отримавши у своє розпорядження земельні ділянки, займалися на них городництвом, плекаючи мрії про те, що згодом на освоєних ділянках можна буде побудувати будинки. Але виявилося, що на зайняті городами ділянки накинули оком, як про це повідомили селянам, "авторитетні люди". І 24 га були роздані особам, більшість з яких не мали стосунку ні до коледжу, ні до селища. Причому цим людям відразу видали держакти, які засвідчують право приватної власності з уже зміненим цільовим призначенням землі - "для обслуговування житлових будинків і госпбудов", що означало, що комерційна ціна таких ділянок зросла в кілька разів. Ціна питання - десятки мільйонів. Натомість немішаївцям, які втратили городи, запропонували ділянки... за кілька десятків кілометрів від їхніх жител. Тонкий розрахунок чиновників виправдався. Більшість тих, хто отримав такі наділи, не стали займатися на них городництвом - далеко від місця проживання, а звести будинки на новій землі теж неможливо, адже виділена земля призначена "для ведення особистого селянського господарства".
Такі факти непоодинокі. Із сільгоспобороту Немішаївського коледжу виведено 209,5 га, призначених для "забезпечення економічних інтересів і соціального захисту немішаївців". Але корупційна складова не дозволила досягти ні першого ні другого. Більшість виділеної в такий спосіб землі не використовується - нічого на ній не вирощується і не будується. Ситуація типова. На околицях столиці та інших міст вражає сила-силенна "гуляючої", зарослої бур'янами, землі. Раз у раз з'являються повідомлення про викриття зловмисників, повернення в держвласність сотень гектарів земельних ділянок. Але... рахунок украденого йде на тисячі. Так даються взнаки особливості земельної реформи поблизу мегаполісів. Тут здебільшого торгують не плодами землі, а самою землею. У результаті чого вона виводиться з сільгоспобороту та потрапляє в "тінь". Щодо одних ділянок ведуться прокурорські розслідування і судові справи, інші, навіть при тому, що на них виписані держакти, чиновники примудряються утримувати в невизначеному стані. Зважаючи на все, "для оптових продажів".
Велика сім'я Близнюкових де-юре отримала кілька земельних ділянок, власність підтверджена держактами, але скористатися ними не може. Л.Близнюкова поділилася з журналістами бідою місцевих жителів. За її словами, навіть формально виділяючи землю, чиновники різними маніпуляціями - ускладненням реєстрації, зволіканнями з виділенням у натурі - примудряються не випускати її зі своїх рук. І проведена косметична реорганізації останнього часу мало що змінила. На підтвердження співрозмовниця показує колись відоме своєю родючістю поле, тепер недоглянуте і занедбане. Одному з членів сім'ї Бірюкових тут ще 2008 року було виділено 24 сотки для ведення особистого господарства. Хотіли закласти сад. Але виділення ділянок у натурі триває дотепер. Процес гальмується. Десятки гектарів родючої землі заросли бур'янами. Не інакше, підозрюють немішаївці, під прикриттям виділення наділів для малоземельних селян привабливе поле готується для "тіньового" продажу оптом.
Може, у глибинці, де населення поменше, а наділи - більші, селяни просунулися в набутті звання господарів землі? У селі Новоселівка Запорізької області, де три товариства орендують у кількох сотень власників близько 3,5 тис. га паїв, землі вистачає. Середній пай становить майже 8 га. У ряді країн такої площі достатньо для створення фермерського господарства та безбідного проживання. У запорізькій глибинці ситуація інша. В І.Предеус - власниці паю в 7,9307 га, - як і в її односельців, доходи від здавання в оренду ділянки мізерні. Навіть після того, як кілька років тому орендну плату за рекомендацією влади підвищили майже удвічі - до 3% від оцінної вартості землі, відповідно до орендного договору сім'я отримає за рік 4470,6 грн. За умови, що виплати не урізатимуть, як нерідко робиться, і їх не замінять натуроплатою у вигляді зерна сумнівної якості, що часом трапляється.
І.Предеус повноцінним власником пайової ділянки себе не вважає. І не тільки тому, що доходи від оренди мізерні. Найгірше те, що правила гри диктує орендар без урахування інтересів власників землі. Чоловік і син власниці паю, як і більшості її односельчан, власне кажучи, безробітні. Орендарі, зберігаючи свій комерційний інтерес, вичавлюють із землі все, що можна, а про розвитком тваринництва та інших трудомістких галузей не переймаються. І.Предеус вважає, що матеріальне благополуччя її сім'ї, як і селян-пайовиків, майже цілком тримається на кількох десятках соток присадибних городів та на утриманні домашньої худоби. Експерти підтверджують: орендна плата - не основна стаття доходу селян. Внесок її в добробут досить скромний - у середньому орендна плата в сільській місцевості становить 20% річного доходу власника паю та 10% доходу домогосподарств.
Як бачимо, що під Києвом, що у глибинці - ситуації схожі. Більшість селянських сімей мало чого отримали від земреформи та змушені, як за радянських часів, виживати за рахунок присадибних ділянок, виснажливої ручної праці в домашніх господарствах.
Чим замінити
"слабку ланку"?
У документах (у тому числі в договорах), які регулюють оренду, дедалі частіше і чіткіше виписуються положення, які закріплюють визначальну роль орендаря у відносинах із партнерами-землевласниками. І що крупніше в комерційній компанії банк консолідованої з паїв землі, то чіткіша така тенденція. Поки немає можливості викупити ділянки у власність, орендарі прагнуть подовжити терміни оренди. Якщо раніше переважно договори укладалися на п'ять років, то нині зазвичай на 10. Якщо окремо взятому пайовику або їх групі нереально вивести свою ділянку з консолідованого поля чи передати в оренду іншому користувачеві, то рух землі з ініціативи орендарів відбувається просто та з наростаючою інтенсивністю. У системі вітчизняного агробізнесу власникам паїв заведено платити мало і нерегулярно. При тому, що економічною основою та головною цінністю сільгосппідприємств (як середніх фірм, так і величезних агрохолдингів) є консолідовані поля, які складаються з селянських паїв. Орендовані землі користувачі стали вважати ледь не своїми. Віднедавна, діставши відповідну підтримку влади, стали фіксувати придбані права оренди в статутних документах.
Окремо взятий пайовик приречений на втрати у взаєминах з орендарем. І що крупніший землекористувач, то втрати селян вагоміші. Річ у тім, що економічна і фінансова цінності права оренди окремого паю відносно низькі. Цінується велике, консолідоване, готове до обробки поле, а ще краще - набір таких полів, які дають можливість великомасштабного виробництва. Погектарна ціна консолідованої землі в кілька разів дорожча за окремі паї.
За нинішньої системи землекористування, продаючи і купуючи право оренди, у виграші незмінно залишаються орендарі. Якщо орендою, а отже, консолідацією землі, опікуватимуться сільські громади, то приховані нинішньою корупційною складовою додаткові кошти стануть надходити туди, куди їм слід, - у дохід селян і на розвиток сільських територій. А ці кошти, особливо якщо землі родючі, розміщені в зручних для логістики місцях, на порядок перевищують нинішню орендну плату.
Накладений на купівлю-продаж землі мораторій не заважає корпораціям, основну цінність яких становить право на оренду паїв, укрупнюватися, поглинаючи більш дрібні та слабкі сільгосппідприємства, утворювати потужні агрохолдинги. Про те, що їхня власність так ефективно працює, більшість земельних власників, заклопотаних боротьбою за виживання своїх сімей і населених пунктів, можуть лише здогадуватися. Сліди комерційної таємниці позначені хіба що у схваленому законодавцями та чиновниками лаконічному доповненні до типових орендних договорів, що "умови внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки визначаються відповідно до законодавства".
Потужні сільгоспфірми, тим паче, агрохолдинги, могли б багато зробити в плані розвитку сільських територій, де вони ведуть успішний бізнес. Якби позиції іншого плеча орендних відносин, тобто селян-пайовиків, не були такі слабкі. Сільгоспкорпораціям нема інтересу прислухатися до потреб селян, вислуховувати їхні пропозиції, вмовляти, тим паче, іти на поступки. Потужні структури, які підтримуються лобістами у ВР та уряді, можуть не перейматися такими "дрібницями", без спілкування з власниками землі оптом скупити скільки завгодно вже готових сільгосппідприємств з консолідованими "упакованими" земельними паями.
І такі можливості використовуються сповна. За словами голови Союзу сільськогосподарських обслуговуючих кооперативів І.Томича, "у результаті наступу латифундій кількість фермерських господарств за кілька останніх років скоротилася більш ніж на 10%". Цей процес означає, що кількість сільгоспвиробників, які живуть у селах і мають стимули до розвитку сільських територій, продовжує катастрофічне для селянських громад падіння.
На відміну від хитань в експертному середовищі, багато селян, які зіткнулися з "земельними" реаліями, усвідомлюють, що зняття мораторію та перехід до купівлі-продажу землі закріпить цю дискримінаційну для них ситуацію остаточно і безповоротно. І тому навіть власники паїв, які можуть дорого продати свій наділ, насторожено ставляться до продажу паїв приватним власникам, тим паче, що в ролі головних претендентів на володіння землею - нинішні орендарі. Позиція ясна - якщо ті не надто зважають на інтереси селян-власників, то можна уявити, що їх чекає в ролі безземельних. До того ж комерційний переділ землі доб'є надії громад на самоврядування.
Причини втрат у сформованих орендних відносинах не тільки і навіть не стільки в агресивній активності орендарів, які перетягають на себе спільну ковдру, а й у прикрій індиферентності землевласників стосовно своєї власності. Що являє собою нинішній український землевласник? У нього мало спільного з заможним, упевненим у собі представником середнього класу, європейцем. Проведені наприкінці 2012 р. дослідження Центру соцекспертиз Інституту соціології НАНУ підтвердили думку, що левова частка найбільшої цінності країни - земель сільгосппризначення - формально перебуває у власності переважно літніх селян - колишніх колгоспників, яких не те що ніхто не готував до клопоту хазяїв-власників, навпаки, чиновники всіх мастей роблять усе, аби відвернути селян від намірів стати господарями землі. Відповідно до досліджень, два роки тому 43% власників паїв перебували в пенсійному віці, нині частка землевласників непрацездатного віку перевалила за половину. Контингент, при якому починалася земреформа, встиг постаріти, не дочекавшись її закінчення і зневіритися у своїх можливостях. У природному процесі зміни поколінь лиха не було б, якби спадкоємці виявляли більше властивої власникам енергії та креативності, ніж їхні батьки і діди, які відходять від справ. Але під час вікової "ротації" і так слабка ланка орендодавців стає ще більш роз'єднаною і слабкою. Згідно зі вже згадуваним дослідженням, близько третини власників жодного разу не відвідували свій наділ, а чверть узагалі живуть і працюють у містах. Це дозволяє експерту О.Муляру дійти невтішного висновку, що в такій ситуації "землевласники не впливають на долю своєї власності, і це не може не позначатися на стані орендних відносин".
Пасивність, відсутність ділової хватки були визначені вже на етапі формування землевласників. Паї, відповідно до закону, отримували не всі громадяни України та навіть не всі жителі сіл, а тільки ті, хто працював у колгоспах-радгоспах. Як наслідок, обезземелені сільські громади не схильні особливо перейматися з приводу ускладнень, які виникають у пайовиків. Та й самі власники паїв розкололися на дві групи - тих, хто почав тривалу, часом запеклу боротьбу за право самостійно обробляти землю, і тих, хто пішов за течією та вважав за краще здавати паї в оренду заможним підприємцям чи комерсантам. У результаті поділу (за оцінкою експертів, орендодавцями стали близько 80% власників паїв, а 12% господарюють самостійно) організованість і згуртованість співтовариств пайовиків ще більше ослабла, тому що найбільш рішучі та креативні селяни змушені діяти окремо.
Незадоволені доходами від зданих в оренду паїв, розуміючи, що тривалу земреформу давно настав час завершити, дедалі більше селян-пайовиків схиляються до зміни первісного сценарію її проведення, у якому вони вимушені відігравати роль статистів. Більшість висловлює готовність продати свої не дуже дохідні наділи. Але не приватникам, на "турботу" яких, зокрема щодо родючості землі, вони встигли надивитися, а державі, інститути якої разом із сільськими громадами зможуть виправити порушений баланс у системі орендних відносин. Викуп сільгоспземель у держвласність, передача їх у користування сільським громадам, робота з формування сільгоспвиробників-партнерів створить економічну основу, усуне диспропорції в орендних відносинах.
Головна причина занепаду сільських територій - існуюча система землекористування, за якої сільські громади, розпоряджаючись тільки незначним земрезервом і територіями в межах населених пунктів, по суті, відрізані від основного багатства - родючих полів. Без передачі сільським громадам викуплених державою в пайовиків паїв не обійтися. Децентралізація влади в сільській місцевості без створення матеріальної основи для розвитку громади, підвищення її ролі в ефективному використанні землі виявиться порожнім звуком.
Ситуація на селі почне змінюватися, коли сільські громади в нових умовах вирішуватимуть, кому та, головне, скільки, на яких умовах давати в оренду землю. У селян з'явиться вибір - наділити землею місцевих фермерів, зробивши наголос на розвиток середнього та малого бізнесу, чи на певних умовах (будівництво ферм, переробних підприємств) запросити до співробітництва представників великого агробізнесу. А поки що міцно загнуздані паї, як і виділені наділи в передмістях, які не випускають із рук чиновники, везуть віз розбалансованих земельних відносин не туди, куди потрібно, "працюють" аж ніяк не на благополуччя селян і сільських громад.