Можливість змінити управителя закріплено в законі. Співвласникам будинку залишилося тільки домогтися некріпацького договору з ним
Внесенням 14 червня змін до закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Верховна Рада відклала на невизначений термін оголошення й проведення конкурсів із визначення управителів багатоквартирних будинків, у яких не створено ОСББ або ЖБК.
Деякі тямущі депутати зрозуміли: якщо мешканці упродовж 23 років від часу початку приватизації квартир не зуміли оформити свої будинки у спільну колективну власність, то чи спішитимуть зробити це за рік - з 1 липня 2015-го до 1 липня 2016 р. З іншого боку, центральна влада наблизилася до розуміння, що, коли загнати людей у рабство до управителя, якого на місцях визначать за "правильно" організованим конкурсом (з участю близьких до міськради приватних компаній), змінити цього управителя буде непросто. А це загрожує вибухонебезпечними соціальними наслідками, втратою частини виборців. Тому після тривалих зволікань нардепи таки наважилися внести зміни до згаданого закону, які передано на підпис президентові.
Професійних управителів житлового фонду в Україні небагато. За даними громадської спілки "Асоціація управителів житла", на цьому ринку нині працюють понад 500 управляючих компаній - юридичних осіб. Кількість фізичних осіб ніхто й не рахував. Хоча чимало керівників ОСББ і ЖБК вже навчилися професійно управляти власним будинком і можуть брати в управління й інші. Однак цей ринок ніяк не вийде на широкий шлях розвитку - нішу в ньому надовго застовпили за собою ЖЕКи.
У змінах до закону записано, що "у період від оголошення конкурсу з визначення управителя та до моменту визначення переможця конкурсу і укладення з ним договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій продовжують надавати у відповідних багатоквартирних будинках виконавці послуг, які надавали їх до початку проведення конкурсу". Гаразд, процедура проведення конкурсів триває 3-5 місяців. Але законодавець не прописав, з якої саме дати мають оголошувати конкурси. А це означає, що органи місцевого самоврядування можуть відкласти їх у довгу шухляду.
З іншого боку, досвід Тернополя показав, як у позолочену обгортку можна вкласти гнилий вміст. У цьому обласному центрі конкурси на управління багатоквартирними будинками міська рада провела ще в 2001 р. За їхніми результатами було визначено 12 управителів житлового фонду і надавачів комунальних послуг в одній особі - по різних мікрорайонах міста. Переможцями стали старі, реорганізовані у приватні підприємства (щоб бути вільними від боргів), і новостворені ЖЕКи. Конкуренції з приватними компаніями, які б прийшли на цей ринок зі сторони, в Тернополі не було. Договори зі споживачами в місті уклали на невизначений термін і, як поінформувало керівництво управління житлово-комунального господарства, благоустрою та екології міськради, нових конкурсів на визначення управителів житла в Тернополі не оголошуватимуть. І склалася загалом неприпустима практика - оновлений ЖЕК є балансоутримувачем житла і управителем, який сам надає комунальні послуги і сам контролює їх виконання. Годі сподіватися, щоб від того поліпшилася якість цих послуг.
У менших містах області (Чорткові, Кременці, Бережанах, Бучачі та інших) конкурси на визначення управителів багатоквартирних будинків ще попереду. Міськвиконкоми лише планують їх проводити після 1 липня. Щоправда, ще не визначилися, скільки потрібно управителів для житлового фонду міста.
Але де ж нормативний документ, який мав би визначити порядок проведення конкурсів із призначення управителя житла? Із цим Кабмін явно запізнився. Адже чинна постанова від 21 липня 2015 р. №631 "Про порядок затвердження конкурсу з надання житлово-комунальних послуг" безпосередньо не стосується конкурсів на управління будинками. Формально типовий договір про управління будинком є - Кабмін затвердив його ще постановою від 20 травня 2009 р. №484. Та, поза сумнівом, потрібно розробити сучасніший документ, який ураховував би всю складність і ризики управління саме багатоквартирним будинком, а не просто будинком.
Та коли мешканцям багатоквартирного будинку за результатами конкурсу таки призначать управителя, це не означає, що вони навічно потрапили в кабалу. Бо депутатам вистачало глузду внести до закону пункт, у якому сказано: коли під час дії договору з управління багатоквартирним будинком співвласники змінять форму управління (тобто створять ОСББ, ЖБК) або оберуть іншого управителя,вони мають право достроково розірвати цей договір, попередивши про це управителя не пізніше ніж за два місяці до дати розірвання.Але сюди залазить підступний "жук" - обсяг і види зобов'язань, які покладаються на мешканців багатоквартирки при підписанні договору з управителем. Чи зможуть вони його виконати, розірвавши договір? Тому мешканці та їхні уповноважені особи мали би спочатку уважно вивчити умови, запропоновані в документі, і тільки після цього підписувати його. А якщо умови не влаштовують, то домагатися компромісів (поступок) з боку управителя.
З іншого боку, передбачена законодавцем можливість створити ОСББ або ЖБК може віднадити приватні компанії брати участь у конкурсі. Вони знатимуть: певний обсяг послуг, який у малих містах і так невеликий, може відпасти будь-коли.
Міста й містечка Тернопілля хоча й не лідери в Україні, але й не останні за кількістю створених ОСББ у багатоквартирних будинках - 38-39% від загальної кількості. Рівень об'єднань співвласників житла в області коливається, як на хвилях, - від 35% у Тернополі (392 ОСББ із 1135 будинків) - до 58 у Бережанах (130 ОСББ із 226 будинків), стількох же відсотків у Чорткові (115 ОСББ зі 198 будинків) і майже 90% у Заліщиках (41 ОСББ із 46 будинків). У вказаних містах мешканці більш-менш активно змінюють форму управління будинком, бо допомагають їм у цьому насамперед органи місцевого самоврядування. Наприклад, у Тернополі міська влада бере участь у першому після створення ОСББ капітальному ремонті житла. В обласному центрі діяла в минулому і діє нині програма підтримки ОСББ на 2016-2018 рр. Обсяг фінансування не такий уже й малий - 14,4 млн грн. У Чорткові і Бережанах теж є місцеві програми участі міського бюджету в капітальному ремонті й термомодернізації багатокватирного будинку з необхідною умовою - створити ОСББ. Проте в низці міст Тернопілля такі програми не працюють. Тамтешні чиновники по-своєму виправдовують пасивність: є відповідні державні програми - то нехай з них і вливають кошти. Тому й не дивно, що в цих містах створено дуже мало ОСББ: наприклад у Теребовлі - 10 зі 107 будинків, Бучачі - 21 зі 153, та й, зрештою, в обласного значення Кременці об'єднань співвласників житла небагато -19 із 84 будинків.
Причини повільного створення ОСББ найрізноманітніші - недостатня роз'яснювальна робота, мізерна фінансова підтримка й велика зношеність будинків. Та головне - мешканці, особливо старшого віку і малозабезпечені, найбільше бояться, що після створення ОСББ залишаться наодинці зі своїми проблемами. Тому в якійсь частині багатоквартирних будинків (орієнтовно у третині), як на мій погляд, об'єднань співвласників створено не буде. Хоч би яку широку інформаційну кампанію проводила і хоч би яку потужну фінансову підтримку надавала б міська рада. Їм орган місцевого самоврядування повинен призначити управителя за результатами конкурсу.
Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - це істотний крок назустріч більш розвиненому ринку управління житловим фондом. Бо законодавці таки допомогли позбутися монополії ЖЕКів, закликавши взяти участь у конкурсах приватні компанії. Всі чиновники перелічених райцентрів у розмові зі мною висловили побажання, щоб участь у конкурсі взяли приватні компанії і фізичні особи-підприємці, які можуть конкурувати з ЖЕКами, і щоб ринок управління житлом таки запрацював. Якби ці побажання ще й підтвердилися діями! Бо конкурси на те й конкурси, що мають забезпечити перемогу тим учасникам, які в конкурентному змаганні запропонують нижчу вартість і належну якість послуг з управління будинком...