З 18 липня нинішнього року ринок нерухомості вкотре перебуває в епіцентрі шторму змін правил реєстрації результатів оцінки при укладанні угод купівлі-продажу.
Як неодноразово писало DT.UA, обов'язковим елементом при продажу нерухомості є незалежна оцінка об'єкта із внесенням результатів у державний реєстр таких оцінок - Єдину базу даних звітів з оцінки. І започаткований нинішній шторм ще в грудні 2017-го, коли Верховна Рада прийняла одіозну поправку 99 до Податкового кодексу (ПК), про що DT.UA попереджало, але в той момент ніхто не звернув уваги на ці попередження.
Нагадаємо: тоді в ПК записали, що при внесенні даних оцінки в базу передбачається перевірка результатів таким собі електронним модулем, а самі дані вносити в базу з допомогою майданчиків-посередників.
Пояснимо, що таке горезвісні "майданчики". Це певна програма, яка використовується для внесення даних і, фактично, виконує функцію передачі даних, на кшталт електронної пошти. Як ми знаємо, "майданчики" використовують у своїй діяльності сайт державних закупівель "Прозорро". Однак їхні функції в самому "Прозорро" набагато ширші й складніші. Жоден з інших державних реєстрів не використовує додаткову "прокладку" між користувачем та реєстром, - вона просто не потрібна. До прикладу можна назвати і Державний реєстр прав на нерухоме майно, і Земельний кадастр, і багато інших. Серед усіх цих реєстрів "Прозорро" є, швидше, винятком, ніж правилом.
Правда, з'явився в Податковому кодексі й хороший момент, яким сформульовано вимоги про публічність Єдиної бази даних звітів: уся інформація єдиної бази має бути відкритою і доступною широкій спільноті.
З моменту набрання чинності змінами до Податкового кодексу Фонд держмайна України, відповідальний за оцінку в Україні, став готуватися до впровадження новацій. Він провів тендер і замовив IТ-компанії нове програмне забезпечення, до якого входить перевірочний модуль електронного визначення вартості, а також прийняв два накази, які визначають умови функціонування Єдиної бази та умови авторизації "майданчиків"-посередників.
Усе начебто правильно, але з приводу бази айтішники подали скаргу до Антимонопольного комітету України про те, що незрозуміло, як модуль має визначати ринкову вартість, - алгоритм не прописаний у технічному завданні. Ба більше, IT-спеціалісти наполягали, що алгоритм мають прописувати оцінювачі, а програмісти - втілювати його в життя. При цьому громадськість має знати, що ж закладено в розрахунковому алгоритмі і як він визначатиме ринкову вартість об'єкта. Вислухавши всі сторони, Антимонопольний комітет вирішив, що ці вимоги скарги не стосуються монополізму й конкуренції і що якщо ФДМ влаштовує те, що модуль - це "закрита чорна скринька", то заперечень в АМКУ немає. Оскільки ж скаржитися (крім як в АМКУ) більше нікому згідно з чинним законодавством, то айтішники успішно програли скаргу.
На жаль, розбиратися з "чорною скринькою-модулем" доведеться тепер усім громадянам України, які, так чи інакше, продають і купують квартири, будинки, земельні ділянки та транспортні засоби. Оскільки оцінку всіх цих об'єктів тепер вимагають реєструвати в базі, хоч ПК обмежується тільки об'єктами нерухомості. Чому так? Спробуйте запитати у ФДМ, і навряд чи ви отримаєте зрозумілу відповідь.
Взагалі, за дні від початку шторму ФДМ ставилося багато запитань. Однак, крім переможних реляцій, від в.о. голови фонду п. Трубарова, отримати відповіді на незручні запитання неможливо, а всіх, хто намагається критикувати або просто ставити ці запитання, відразу записують у противників нової системи (а краще сказати - схеми).
Отже, в певний момент фонд вирішив, що все готове до нових правил, і в один день, 18 липня, відімкнув "старий" реєстр і ввімкнув "новий". При цьому не було ніякого перехідного періоду, жодного тестування: новий реєстр був зразу ввімкнений у робочий режим, що й викликало шторм на ринку нерухомості, а в деяких містах реєстрація угод просто припинилася на кілька днів. У клієнтів зависли звіти, зареєстровані в "старій" базі, бо вона ніяк не стикується з "новою", і нотаріуси не можуть перевірити зареєстровані звіти. Правда, ФДМ дав роз'яснення, що завислі звіти в новій базі можна перереєструвати безплатно, але механізму такої перереєстрації досі немає, і тим, хто хоче провести угоду, доводиться реєструвати все заново.
Фонд це пояснює проблемами налагодження системи, але хочеться пояснити фонду, що налагодження системи в цивілізованій країні - це не проблеми громадян. Вони не мусять страждати, і їхні інтереси не мають потерпати від того, що держава вводить нові правила. Але це, повторюю, в цивілізованій країні.
Іншою проблемою став той самий горезвісний "модуль", який відмовлявся реєструвати дуже багато цілком реальних оцінок. Але вишенькою на цьому тортику виявилося впровадження майданчиків-посередників, які спочатку брали 390 грн з оцінювача за внесення даних і стільки ж іще з нотаріуса за перевірку даних, а потім, коли майданчиків побільшало, ця плата… зросла до 510 грн! (В дужках запитаю: це тільки в Україні ціна зростає зі зростанням кількості конкурентів? Якийсь новий економічний закон ми тут винайшли?)
Тобто за реєстрацію і перевірку даних квартири стягується 1020 грн, а якщо це будинок і земельна ділянка, то сума зростає до 2040 грн. І це за просту процедуру передачі даних від посередника до бази даних, яка перебуває в управлінні державного органу - Фонду держмайна України. Інакше кажучи, схема, освячена фондом, виглядає так: приватна компанія-майданчик бере платежі за те, що передасть дані в державний реєстр, на який витрачено 830 тис. грн бюджетних коштів. Державний реєстр, або база звітів, перевіряє відповідність вартості, визначеної оцінювачем, якимсь величинам, про які ніхто не знає, як вони визначаються. А всі виручені кошти надходять приватній структурі, - держава не отримує нічого. Якщо вартість, заявлена оцінювачем, не відповідає величині, яку незрозуміло як визначено, то оцінювач отримує відмову від реєстрації звіту, а гроші залишаються в посередника. Попри те, що в Податковому кодексі передбачається перевірка модулем без авторизації оцінювача (тобто безплатно), цей пункт ПК не виконується, а гроші списуються з рахунку оцінювача щоразу при зверненні до майданчика-посередника.
Оцінювачі охрестили цю систему "грою в казино", бо їм доводиться вгадувати вартість, за якою можна зареєструвати дані в базі. Причому вартість може бути як нижчою від тієї, що видає база, так і вищою за ту, яку база вважає правильною. Особливо потерпають жителі невеликих смт або сіл, де, практично, дуже мало виставлених на продаж аналогічних об'єктів, і з незрозумілих причин модуль видає цифри набагато вищі за ціни реальних угод, а учасникам угоди доводиться переплачувати, що порушує основний принцип справедливості стягнення податків.
З іншого боку, вже в частково відкритій базі оцінювачі знайшли об'єкти в смт Козин за ціною 850 грн за кв. м - (у Козині, Карл! Там, де елітні будинки й де живуть депутати та багато чиновників, і навіть президент України). Цифра трохи дивна й видається заниженою, особливо коли фонд трубить по всіх усюдах, що тепер заниження вдасться уникнути. Таке враження, що модуль працює якось занадто вибірково: що можна одним, те не можна іншим. Може, тому фонд відмовляється публікувати всі дані з "нової" бази й відкрити громадськості принципи та алгоритм роботи "модуля"?
Заради справедливості слід сказати, що в цього ж оцінювача "все по 850 грн за кв. м" у різних містечках Київської області, наприклад, ще й у Миронівці. Таке враження, що жодної оцінки цей суб'єкт не робить, а просто намагається вгадати, яку цифру пропустить "модуль".
Є в "новій" базі й інші цікаві оцінки. Наприклад, в елітному містечку Буча будинок площею 1359,9 кв. м, побудований у 2018 р., оцінено в 799,5 грн/кв. м. Дуже дивні дані для грамотних оцінювачів. То заниження перемогли чи ні? Сподіватимемося, що з відкриттям бази фонд почне реагувати на такі оцінки, тим більше що, за новими правилами, звіти мають зберігатися на "майданчиках", і у фонду не повинно бути проблем з рецензуванням звітів. Хочеться вірити, що таке рецензування буде публічним, а одіозні звіти всі зможуть проаналізувати.
Про монополізм непотрібних посередників уже достатньо писалося й говорилося в пресі. Багато хто запитує, чому фонд не зробив державний майданчик, щоб кошти від реєстрації йшли в державний бюджет і частково на підтримку бази. Адже такі реєстри потребують постійної технічної підтримки та оновлення, на це потрібні чималі кошти. З іншого боку, ввиникає питання легітимності стягнення цих коштів, бо постановою Кабінету міністрів №358 передбачено, що оцінювач вносить дані в Єдину базу безплатно.
Чому наказ ФДМ припускає, що між оцінювачем і майданчиком установлюються вільні ринкові відносини? Як ці відносини можуть бути ринковими, коли з самого початку фонд авторизував усього один "майданчик", і всі оцінки в Україні мали реєструватися через цей "майданчик"? А якщо вважати, що таких реєстрацій приблизно 2 тис. на день, то заробіток "майданчика" виявиться (390 х 2 х 2000) 1млн 560 тис. грн на день.
За інформацією самого фонду, за три тижні з 18.07.2018 по 06.08.2018 було 16498 звернень у "майданчик". Простий розрахунки показує: за один день це становить (16498 : 15) 1099 звернень. Без урахування того, що багато угод поки що зупинені й не реєструються.
Ось це бізнес у воюючій країні!
А коли майданчиків стало кілька, тут-таки виявилося, що всі вони між собою пов'язані. І, попри запевнення фонду, що він готовий авторизувати (тобто визнати чинним) будь-який "майданчик", ніхто не вірить у таку можливість: айтішники бояться, що коли вони куплять обладнання і пройдуть усі стадії авторизації, їх усе одно не авторизують, бо вимоги дуже розпливчасті, а це дозволяє авторизувати "своїх" і не авторизувати "чужих".
Як же пояснює все це ФДМ?
Основне пояснення полягає в тому, що за останні роки бюджет втрачав чималі кошти через те, що оцінювачі занижували вартість нерухомості. Справді, така практика була досить поширеною, - в кожному бізнесі є свої паршиві вівці. Фонд навіть почав виявляти тих, хто займався заниженням, і на початку 2017 р., проаналізувавши базу даних звітів, опублікував два списки "занижувальників": список 1 і список 2. Сумлінні оцінювачі дуже зраділи появі цих списків. Але, попри їх появу, фонд не продовжив цю роботу, і тепер ці ж компанії-занижувальники вже є в "новій" базі даних.
Тобто, з незрозумілих для громадськості причин, фонд сам відмовився виписувати червоні картки "занижувальникам", про яких добре знав і знає тепер. Ба більше, під тиском громадськості фонд почав публікувати певний обсяг (не весь, як вимагає того Податковий кодекс) даних із Єдиної бази. Тут-то ми й побачили і компанії з двох списків, і деяких оцінювачів, що виконують щодня сотні звітів по всій Україні. Не хочеться робити рекламу цим персонам, читачі самі можуть подивитися дані з бази на сайті ФДМ. Але хочеться запитати: як один оцінювач може зробити звіти в один день одночасно в кількох областях України? Цілком очевидно, що звіти виконує не оцінювач, а група людей, притому велика організована група. Невже цей факт фіктивного оцінювання не цікавить правоохоронні органи та Фонд держмайна?
Слід нагадати, що така схема в оцінці для оподаткування існувала з 2013-го і була скасована в серпні 2014-го. Тоді міністр юстиції Петренко оголосив про ліквідацію найбільш корупційної схеми в Україні. Минуло чотири роки, і схема повернулася до нас у вигляді посередників, які збирають величезні гроші в кишені приватних осіб, а маніпуляції з вартістю тривають, бо ФДМ не бажає ні зробити прозорим усе те, що пов'язане з таким собі "модулем", ні виконати багато пунктів законодавства, які прямо порушуються або виконання яких не забезпечене.
Абсолютно незрозуміло, чому прем'єр-міністр, АМКУ, НАБУ та інші не можуть примусити ФДМУ виконати норми законодавства й забезпечити безплатний доступ до бази при реєстрації даних звітів з оцінки, а також інші вимоги законодавства. Якщо державні органи не виконують законів, то як бути в цій ситуації громадянам, які оплачують цю державу?