С 18 июля этого года рынок недвижимости, в который уже раз, находится в эпицентре шторма изменений правил регистрации результатов оценки при заключении сделок купли-продажи.
Как неоднократно писало ZN.UA, обязательным элементом при продаже недвижимости является независимая оценка объекта с внесением результатов в государственный реестр таких оценок, именуемый Единой базой данных отчетов об оценке. И начало нынешнему шторму положено еще в декабре 2017-го, когда Верховная Рада приняла одиозную поправку 99 в Налоговый кодекс (НК), о чем ZN.UA предупреждало, но в тот момент никто не обратил внимания на эти предупреждения.
Напомним, что тогда в НК записали, что при внесении данных оценки в базу предполагается осуществление проверки результатов неким электронным модулем, а сами данные вносить в базу с помощью площадок-посредников (их еще с сарказмом называют "майданчиками").
Поясним, что такое пресловутые "майданчики". Это некая программа, используемая для внесения данных и фактически выполняющая функцию передачи данных, наподобие электронной почты. Как мы знаем, "майданчики" используют в своей деятельности сайт государственных закупок "Прозорро". Однако их функции в самом "Прозорро" гораздо более широкие и сложные. Ни один из других государственных реестров не использует дополнительную "прокладку" между пользователем и реестром - она попросту не нужна. В качестве примеров можно привести и Государственный реестр прав на недвижимое имущество, и Земельный кадастр, и многие другие. Среди всех этих реестров "Прозорро" является скорее исключением, чем правилом.
Правда, появился в Налоговом кодексе и хороший момент, которым сформулированы требования о публичности Единой базы данных отчетов: вся информация единой базы должна быть открытой и доступной широкой общественности.
С момента вступления в действие изменений в Налоговый кодекс, Фонд госимущества Украины, отвечающий за оценку в Украине, начал вести подготовку к внедрению новшеств. Он провел тендер и заказал IT-компании новое программное обеспечение, включающее проверочный модуль электронного определения стоимости, а также принял два приказа, которые определяют условия функционирования Единой базы и условия авторизации "майданчиков"-посредников.
Все вроде бы правильно, но по поводу базы айтишники подали жалобу в Антимонопольный комитет Украины о том, что непонятно, каким образом модуль должен определять рыночную стоимость - алгоритм не был прописан в техническом задании. Более того, IT-специалисты настаивали на том, что алгоритм должны прописывать оценщики, а программисты - воплощать его в жизнь. При этом общественность должна знать, что же заложено в расчетном алгоритме, и каким образом он будет определять рыночную стоимость объекта. Выслушав все стороны, Антимонопольный комитет решил, что данные требования жалобы не имеют отношения к монополизму и конкуренции, и что если ФГИУ устраивает то, что модуль есть "закрытый черный ящик", то возражений у АМКУ нет. А поскольку жаловаться (кроме как в АМКУ) больше некому по действующему законодательству, то айтишники успешно проиграли жалобу.
К сожалению, разбираться с "черным ящиком-модулем" придется теперь всем гражданам Украины, которые, так или иначе, продают/покупают квартиры, дома, земельные участки и транспортные средства. Поскольку оценку всех этих объектов теперь требуют регистрировать в базе, несмотря на то, что НК ограничивается только объектами недвижимости. Почему так? Попробуйте задать вопрос ФГИ, и вряд ли вы получите вразумительный ответ.
Вообще за эти дни с момента начала шторма ФГИ задавалось много вопросов. Однако кроме победных реляций от и.о. председателя Фонда г-на Трубарова, получить ответы на неудобные вопросы невозможно, а всех, кто пытается критиковать или просто задавать эти вопросы, тут же записывают в противников новой системы (а лучше сказать схемы).
Итак, в какой-то момент Фонд решил, что все готово к новым правилам, и в один день 18 июля был отключен "старый" реестр и включен "новый". При этом не было никакого переходного периода, никакого тестирования: новый реестр был включен сразу в рабочий режим, что и привело к буре на рынке недвижимости, а в некоторых городах регистрация сделок просто прекратилась на несколько дней. У клиентов зависли отчеты, зарегистрированные в "старой" базе, так она никак не стыкуется с "новой", и нотариусы не могут проверить зарегистрированные отчеты. Правда, ФГИ дал разъяснение, что зависшие отчеты в новой базе можно перерегистрировать бесплатно, но механизма такой перерегистрации до сих пор нет, и тем, кто хочет провести сделку, приходится регистрировать все заново.
Фонд это поясняет проблемами настройки системы, но хочется пояснить Фонду, что настройка системы в цивилизованной стране - это не проблемы граждан. Они не должны страдать, и их интересы не должны ущемляться от того, что государство вводит новые правила. Но это повторюсь, в цивилизованной стране.
Другой проблемой стал тот самый пресловутый "модуль", который отказывался регистрировать очень многие, вполне реальные оценки. Но вишенкой на этом тортике оказалось введение площадок-посредников, которые вначале брали 390 грн с оценщика за внесение данных и столько же еще - с нотариуса за проверку данных, а потом, когда число площадок увеличилось, эта оплата… выросла до 510 грн! (в скобках задам вопрос: это только в Украине цена растет с ростом числа конкурентов? Какой-то новый экономический закон мы тут изобрели?).
То есть за регистрацию и проверку данных квартиры взимается 1020 грн, а если это дом и земельный участок, то сумма возрастает до 2040 грн. И это за простейшую процедуру передачи данных от посредника к базе данных, которая находится в управлении государственного органа - Фонда госимущества Украины. Иными словами, схема, освященнаяФондом, выглядит так: частная компания-площадка берет платежи за то, что передаст данные в государственный реестр, на который истрачено 830 тыс. грн бюджетных средств. Государственный реестр или база отчетов проверяет соответствие стоимости, определенной оценщиком, неким величинам, о которых никто не знает, как же они определяются. А все вырученные средства поступают частной структуре - государство не получает ничего. Если стоимость, заявленная оценщиком, не соответствует величине, которая непонятно как определена, то оценщик получает отказ от регистрации отчета, а деньги остаются у посредника. Несмотря на то, что в Налоговом кодексе предполагается проверка модулем без авторизации оценщика (т.е. бесплатно), этот пункт НК не выполняется, а деньги списываются со счета оценщика каждый раз при обращении к майданчику-посреднику.
Оценщики окрестили эту систему "игрой в казино", потому что им приходится угадывать стоимость, по которой можно зарегистрировать данные в базу. Причем стоимости могут быть как ниже той, что выдает база, так и выше той, которую база считает правильной. Особенно страдают жители небольших ПГТ или сел, где практически очень мало выставленных на продажу аналогичных объектов, и по непонятным причинам модуль выдает цифры намного выше цен реальных сделок, а участникам сделки приходится переплачивать, что нарушает основной принцип справедливости взимания налогов.
С другой стороны, уже в частично открытой базе оценщики нашли объекты в ПГТ Козин по цене 850 грн за кв м - (в Козине, Карл! Там, где элитные дома и где живут депутаты и многие чиновники, и даже президент Украины). Цифра несколько странная и представляется заниженной, особенно когда Фонд трубит на всех углах, что теперь занижения удастся избежать. Такое впечатление, что модуль работает как-то слишком избирательно: что можно одним - то нельзя другим. Может, поэтому Фонд отказывается публиковать все данные из "новой" базы и открыть общественности принципы и алгоритм работы "модуля"?
Справедливости ради следует сказать, что у этого же оценщика "все по 850 грн за кв м" - в разных городках Киевской области, например, еще и в Мироновке. Такое впечатление, что никакой оценки сей субъект не делает, а просто пытается угадать, какую цифру "пропустит модуль".
Есть в "новой" базе и другие интересные оценки. Например, в элитном городке Буча дом площадью 1359,9 кв м, построенный в 2018 г., оценен в 799,5 грн/кв м. Очень странные данные для грамотных оценщиков. Так занижение победили или нет? Будем надеяться, что с открытием базы Фонд начнет реагировать на такие оценки, тем более что по новым правилам отчеты должны храниться на "майданчиках", и у Фонда не должно быть проблем с рецензированием отчетов. Хочеться верить, что такое рецензирование будет публичным, а одиозные отчеты все смогут проанализировать.
О монополизме ненужных посредников уже достаточно писалось и говорилось в прессе. Многие задают вопрос: почему Фонд не сделал государственную площадку, чтобы средства от регистрации шли в государственный бюджет и частично - на поддержку базы? Ведь такие реестры требуют постоянной технической поддержки и обновления, на это нужны существенные средства. С другой стороны, возникает вопрос о легитимности взимания этих средств, так как постановлением Кабинета министров №358 предусмотрено, что оценщик вносит данные в Единую базу бесплатно.
Почему приказ ФГИ предполагает, что между оценщиком и площадкой устанавливаются свободные рыночные отношения? Каким образом эти отношения могут быть рыночными, если изначально Фонд авторизовал всего один "майданчик", и все оценки в Украине должны были регистрироваться через этот "майданчик"? А если считать, что таких регистраций примерно 2 тыс. в день, то 390х2х2000=1 560 000 грн в день оказался заработок "майданчика".
По информации самого Фонда, за три недели с 18.07.2018 по 06.08.2018 было 16498 обращений в "майданчик". Простой расчет показывает: за один день это составляет 16498:15=1099 обращений в день. И это не учитывая то, что многие сделки пока остановлены и не регистрируются.
Вот это бизнес в воюющей стране!
А когда площадок стало несколько, тут же обнаружилось, что все они между собой связаны. И несмотря на заверения Фонда, что он готов авторизовать (т.е. признать действующим) любой "майданчик", никто не верит в такую возможность: айтишники боятся, что если они купят оборудование и пройдут все стадии авторизации, их все равно не авторизуют, так как требования очень расплывчатые, что позволяет авторизовать "своих" и не авторизовать "чужих".
Как же объясняет все это ФГИ?
Основное объяснение состоит в том, что в последние годы бюджет терял существенные суммы из-за того, что оценщики занижали стоимость недвижимости. Действительно, такая практика была довольно распространенной - в любом бизнесе есть свои паршивые овцы. Фонд даже начал выявлять тех, кто занимался занижением, и в начале 2017 г., проанализировав базу данных отчетов, опубликовал два списка "занижальщиков": список 1 и список 2. Добросовестные оценщики очень обрадовались появлению этих списков. Но несмотря на их появление, Фонд не продолжил эту работу, и сегодня эти же компании-занижальщики уже есть в "новой" базе данных.
То есть по непонятным для общественности причинам Фонд сам отказался от выписывания "красной карточки" "занижальщикам", о которых хорошо знал и знает сейчас. Более того, под давлением общественности Фонд начал публиковать некий объем (не весь, как требует того Налоговый кодекс) данных из Единой базы. Тут-то мы и увидели и компании из двух списков, и некоторых оценщиков, выполняющих ежедневно сотни отчетов по всей Украине. Не хочется делать рекламу этим персонам, читатели сами могут посмотреть данные из базы на сайте ФГИ. Но хочется спросить: каким образом один оценщик может сделать отчеты в один день одновременно в нескольких областях Украины? Совершенно очевидно, что отчеты выполняет не оценщик, а группа людей, притом большая, организованная группа. Неужто этот факт фиктивного оценивания не интересует правоохранительные органы и Фонд госимущества?
Следует напомнить, что подобная схема в оценке для налогообложения существовала с 2013-го и была отменена в августе 2014-го. В тот момент министр юстиции Петренко объявил о ликвидации самой коррупционной схемы в Украине. Прошло четыре года, и схема вернулась к нам в виде посредников, которые собирают огромные деньги в карманы частных лиц, а манипуляции со стоимостью продолжаются, так как ФГИ не желает сделать прозрачным ни все то, что связано с неким "модулем", ни выполнить многие пункты законодательства, которые прямо нарушены, или выполнение которых не обеспечено.
Совершенно непонятно, почему премьер-министр, АМКУ, НАБУ и другие не могут заставить ФГИ выполнить нормы законодательства и обеспечить бесплатный доступ к базе при регистрации данных отчетов по оценке, а также другие требования законодательства. Если государственные органы не выполняют законы, то как быть в этой ситуации гражданам, оплачивающим это государство?