За твердженням фахівців, гостроту житлової проблеми в Україні найбільше визначає глибокий розрив між купівельною спроможністю громадян та ринковими цінами на житло.
І цей розрив продовжує зростати. Але велосипед винаходити не потрібно, - він уже винайдений. І називається - житлово-будівельні кооперативи, які, на відміну від іпотечного будівництва, є некомерційними організаціями, а відтак ціни на житло в них значно доступніші. Свого часу, вирішуючи житлові проблеми, кооперативним будівництвом скористалися всі провідні західні країни. Саме про це йшлося на симпозіумі "Житлові кооперативи як модель для створення доступного та достатнього житла в Україні", що днями відбувся у Львові.
Симпозіум організовано Ініціативою "Житлове господарство у Східній Європі" (IWO) за підтримки Cooperative Housing International (CHI) у партнерстві з Державною спеціалізованою фінансовою установою "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" та низки інших поважних організацій.
Перші об'єднання громадян для будівництва та експлуатації житлових будинків у колишньому СРСР почали з'являтися у 1920 роках. А 1983-го було прийнято Житловий кодекс, який урегулював питання створення і діяльності житлово-будівельних кооперативів на законодавчому рівні.
Кооперативи будували житло за рахунок внесків членів кооперативу, а також отримували від держави пільги та компенсації. До прикладу, це була позика на суму до 70–90% вартості будівництва, при цьому встановлювалися ставки за користування кредитом на рівні від 1 до 3% річних, впроваджувалися дотації на комунальні послуги, обслуговування та капітальний ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів. Обсяг житла, збудованого ЖБК, у 1980-х роках становив 6–7% від загальної кількості житлових площ у новобудовах.
Позитивних прикладів діяльності житлових кооперативів в Україні багато, але всі вони, за словами голови правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Сергія Комнатного, ще з минулого століття.
Так склалося, що майже все кооперативне житло на початку 1990-х років потрапило під приватизацію. Цим самим, практично, завершився етап кооперації, закладений у радянські часи.
Що ж стосується нових форм будівельних кооперативів, які нині намагаються реалізувати забудовники, - це нібито крок уперед, порівняно із застарілими радянськими кооперативами. Але, на думку експертів, у нових формах ЖБК закладено більше ризиків, ніж перспективних підходів.
Законодавчий абсурд
Законодавча база житлової кооперації України побудована як на нормах, котрі діяли ще в часи Радянського Союзу, так і на прийнятих уже в незалежній Україні. Між ними криється чимало суперечностей.
Основні норми діяльності кооперативів містяться в Цивільному кодексі України, Житловому кодексі УРСР, а також у спеціальній правовій базі - це, зокрема, Закон України "Про кооперацію", Примірний статут житлово-будівельного кооперативу та постанову РМ УРСР і Укрпрофради від 1985 р. "Про затвердження Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу", що були затверджені ще в 1985 р.
Згідно з чинним законодавством, кооперативи в Україні можуть бути створені та діяти як під час самого будівництва житлового будинку членами кооперативу, так і після його завершення - як обслуговуючий кооператив, аналог ОСББ. Але обслуговуючі житлово-будівельні кооперативи перебувають в Україні на напівлегальному становищі. І сучасне законодавство їх, практично, не згадує.
Як зазначає голова правління Центру досліджень місцевого самоврядування Володимир Бригілевич (Львів), ситуація з ЖБК в Україні дуже складна. Форма чудова, ідея також чудова, але за останні 30 років житлово-будівельні кооперативи не отримали адекватного розвитку. У практичній діяльності вони зіштовхуються з безліччю проблем.
Уже на першому етапі - при визначенні, хто може бути членом ЖБК, - маємо справу з колізійністю норм. Примірна форма статуту, як і Житловий кодекс, передбачає, що членом кооперативу може бути суто фізична особа. Тим часом Закон "Про кооперацію", а також Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій передбачають, що членами кооперативу можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Згідно з Житловим кодексом, членами ЖБК можуть бути громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті і перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу та внесені до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Проте в сучасних умовах прив'язка до квартирної черги при створенні ЖБК взагалі є нонсенсом. Звісно, інвестори не дотримуються цих норм. Проте траплялися випадки, коли саме на підставі того, що члени кооперативу не перебували на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, суди приймали рішення про скасування реєстрації такого кооперативу.
І це лише квіточки.
"Перша проблема, яку треба розв'язати в ЖБК, - зазначає В. Бригілевич, - стосується способу і форми прийняття рішень. Нині ЖБК - це обслуговуючий кооператив. Де-факто, кооперативи займалися обслуговуванням житла, доки не набрав чинності новий закон України "Про житлово-комунальні послуги". Там просто така форма управління, як житловий кооператив, не прописана. А дарма, бо це чудовий спосіб управління житлом. Недаремно найкращі ОСББ були створені саме на базі колишніх ЖБК. Вочевидь, із часом нам доведеться повертати ЖБК до цієї форми управління.
Ще одна проблема, яка гальмує розвиток ЖБК, - норма асоційованого членства, яке не дає права голосу людям, котрі вкладають свої кошти в будівництво. Так влаштовані більшість кооперативів. Це повний абсурд! Я вніс гроші, плачу пайовий внесок, інвестую в будівництво, але не маю жодних прав! Чудово для кількох людей, котрі виступили засновниками будівельного кооперативу, але погано - для асоційованих членів ЖБК. Адже, доки вони не отримають права власності на свої квартири, ці люди є ніким і нічим. Їхній пай може бути кілька разів проданий, а згодом, у кращому разі, їм можуть просто повернути гроші. І це українське ноу-хау - асоційовані члени будівельного кооперативу - шокує наших іноземних колег".
"Багатьох людей ця норма відштовхує, - погоджується голова правління благодійного фонду "Право і Демократія" Андрій Бурий. - Люди бояться вкладати гроші в такі кооперативи, і це гальмує їх розвиток. Є побоювання, що ви можете вкласти кошти, а чи отримаєте житло - ще невідомо.
Якщо проаналізувати ст. 384 Цивільного кодексу, ст. 19 Закону України "Про кооперацію", то побачимо, що ЖБК є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, отриманих від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Це означає, що на стадії, котра передує передачі квартир інвестору, ЖБК має повне право розпоряджатися всім будинком, включно з квартирами, на законних підставах. Може навіть передати їх у заставу. Також незахищеними залишаються права інвесторів (членів кооперативу) у разі ліквідації кооперативу, у тому числі у зв'язку з банкрутством. Підстави для цього можуть з'явитися як до, так і після завершення будівництва".
Не все гаразд, за словами наших експертів, і в питаннях оподаткування.
Відповідно до Податкового кодексу визначено, що ЖБК має право на отримання статусу неприбутковості після завершення будівництва (або придбання) і здачі об'єкта в експлуатацію у разі його подальшого обслуговування й управління кооперативом. Проте не сказано, що в майбутньому такий кооператив матиме право будувати новий будинок у цьому ж статусі. Податкова вважає, що після отримання статусу неприбутковості такий кооператив позбавляється права будувати інші об'єкти у статусі неприбутковості. Однозначну відповідь на це запитання та чимало інших може дати лише чіткіше викладення норми Податкового кодексу.
Від оренди до власності
Багато що Україна могла б узяти із закордонного досвіду. Зокрема норвезького.
Перший житловий кооператив у Норвегії створили у 1925 р. Він призначався для того, щоб люди стали незалежними від землевласників, а ще - від політиків. Норвезька кооперативна модель базується переважно на власності на придбане в кооперативу житло. Є також кілька варіантів оренди житла. Таке рішення в Норвегії прийняли після Другої світової, оскільки під час війни дуже багато будинків було зруйновано. А коштів на нове будівництво люди не мали.
Значно кращою на той час була ситуація в сусідній Швеції, де розвивалося кооперативне будівництво, базоване на принципах власності. В результаті, норвезькі політики вирішили скопіювати цю модель у сусідів і перенести її на свої терени. Це стало досить вдалим запозиченням. На сьогодні в Норвегії діє 41 об'єднання житлових кооперативів, які налічують 1 млн 50 тис. членів. Це дуже багато, коли брати до уваги, що все населення країни - 5,3 млн осіб.
Як розповів начальник департаменту Норвезької кооперативної житлової федерації Хеннінг Лаурідсен, житлові кооперативи в Норвегії фінансуються за рахунок банківських кредитів та капіталу власників. При цьому новий кооператив у Норвегії може взяти в банку кредит під набагато нижчі відсотки, ніж фізична особа. Банки вважають, що давати кредит ЖБК абсолютно надійно. "У нас є дев'ять тисяч житлових кооперативів, і жоден із них не має заборгованості в банку", - зазначив чиновник.
Тривалий час із метою забезпечення громадян доступним житлом держава регулювала ціни на ринку. Ситуація змінилася у 1981–1983 рр., що було пов'язано зі змінами на фінансовому ринку. Відбулася дерегуляція фінансового ринку й ринку нерухомості. Після цього ринок нерухомості у Норвегії став найліберальнішим у країнах Західної Європи.
"Коли члени житлового кооперативу продавали житло, - каже Хеннінг Лаурідсен, - то продавали його за цінами, наближеними до ринкових. Однак люди все одно хотіли купувати житло в кооперативів, оскільки довіряли їм. Це житло було належної якості, крім того, люди знали, що не траплялося випадків, коли б якийсь ЖБК не завершив будівництва. Цю репутацію заробила асоціація житлових кооперативів.
При цьому кошти, які кооператив отримує від продажу житла, він інвестує в нове будівництво. Фактично, все, що мешканці платять за своє житло, повертається назад до кооперативу, і це вигідно для багатьох людей. Загалом, щороку житлові кооперативи будують близько чотирьох тисяч нових квартир. Більшість житла - це трикімнатні квартири, решта, близько 27%, - дво- й чотирикімнатні. Майже 80% усього житла - багатоквартирні будинки".
За його словами, з економікою в Норвегії все гаразд. І тут, хоч як це парадоксально, є проблема. Оскільки в Норвегії дуже низький рівень безробіття, країні не потрібні низькі відсоткові ставки. Однак до цього примушує європейський центральний банк. Якщо цього не робитиме банк Норвегії, постраждає її експортний сектор. Відтак, багато норвежців вкладають свої вільні кошти в нерухомість. Що, своєю чергою, викликає зростання цін на житло.
У великих містах це стало серйозною проблемою, оскільки пересічні громадяни з низькими доходами не могли купувати житло.
"Ми вирішили не чекати від уряду якихось дій із вирішення цієї проблеми, а почали шукати можливостей допомогти людям отримати доступ до ринку житла. Тому вирішили застосувати модель, яка отримала назву "від оренди до власності". Вона передбачає, що людина може орендувати житло в кооперативі упродовж 3–5 років, а далі - це обумовлюється в угоді про оренду житла з орендодавцем - за певну ціну придбати це майно. Ціна залишатиметься фіксована, за умови, що орендар купить житло впродовж найближчих 3–5 років. І навіть якщо за цей час вартість квартири зросте, для її орендаря-покупця ніщо не зміниться. Це лише один із прикладів, як ми допомагаємо членам кооперативу у вирішенні їхніх житлових проблем", - зазначив Хеннінг Лаурідсен.
Зовсім інший масштаб
У Норвегії, як і в більшості західних країн, є ще одна серйозна відмінність житлових кооперативів від їхніх українських аналогів - масштабність. Якщо в Україні понад 90% житлових кооперативів - окремі будинки, то в Норвегії - це цілі житлові мікрорайони, містечка. Що робить їх не просто рентабельними в експлуатації, а дуже успішними.
"У певному сенсі, управителю одного будинку легше провести загальні збори, - каже Володимир Бригілевич. - Але, з економічного погляду, "один будинок - один ЖБК", як і ОСББ, малорентабельний. І коли я розповідаю про це німцям чи полякам, вони не розуміють. Бо, наприклад, польські ЖБК - це величезні мікрорайони зі своїми бібліотеками, великими прибудинковими територіями, і вони багаті. Тому польські ОСББ заздро дивляться на ЖБК.
Польські ЖБК мають більший відсоток реалізації термомодернізаційних заходів, ніж польські ОСББ, де є професійні управителі. Більше того, у Польщі, як і в інших західних країнах, голова кооперативу - де-факто управитель. Він проходить навчання, отримує ліцензію. ЖБК - величезна сила, яка змогла відстояти свій закон про кооперацію. У нас такого лобізму немає. Українські кооперативи - слабкі, бо це однобудинкові небагаті, а радше - бідні організації. І статус зміни власності - пайової і приватної - не проблема. Бо за кордоном у будівельних кооперативах є також багато приватного житла. Але це не заважає їм бути успішними кооперативами.
Законодавчі зміни
На думку експертів, чинне законодавство України містить низку прогалин і потребує вдосконалення та доопрацювання.
Насамперед, за словами Сергія Комнатного, це питання потребує системності й комплексного підходу, а не точкових змін у нормативні правові акти. Має бути конкретний поетапний план переформатування житлового законодавства, першим етапом у якому мають стати розробка і прийняття нового сучасного Житлового кодексу. Що стосується житлових кооперативів як альтернативної системи фінансування купівлі житла та вдалого вирішення житлової програми України, а також наступного обслуговування житлових будинків, доцільно було б:
- розробити окремий закон, який врегулює питання особливостей створення і діяльності житлово-будівельного кооперативу, зокрема чітко визначить права та обов'язки членів кооперативу, момент набуття права власності на житло членами кооперативу, обслуговування в майбутньому такого житлового будинку тощо;
- під час розробки нового Житлового кодексу врегулювати питання створення та членства в житлово-будівельних кооперативах;
- внести зміни до Податкового кодексу, передбачивши прямі норми, які дозволять діяти житлово-будівельним кооперативам у статусі неприбутковості, врегулювати питання сплати податку на прибуток, а також податку на додану вартість.