По утверждению специалистов, остроту жилищной проблемы в Украине больше всего определяет глубокий разрыв между покупательной способностью граждан и рыночными ценами на жилье.
И этот разрыв продолжает расти. Но велосипед изобретать не нужно - его уже изобрели. И называется он жилищно-строительные кооперативы, которые, в отличие от ипотечного строительства, являются некоммерческими организациями, а значит цены на жилье у них намного доступнее. В свое время, решая жилищные проблемы, кооперативным строительством воспользовались все ведущие западные страны. Именно об этом говорилось на симпозиуме "Жилищные кооперативы как модель для создания доступного и достаточного жилья в Украине", на днях состоявшемся во Львове.
Симпозиум организован Инициативой "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" (IWO) при поддержке Cooperative Housing International (CHI) в партнерстве с Государственным специализированным финансовым учреждением "Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству" и ряда других уважаемых организаций.
Первые объединения граждан для строительства и эксплуатации жилых домов в бывшем СССР начали появляться в 1920-х. А в 1983-м был принят Жилищный кодекс, который урегулировал вопрос создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов на законодательном уровне.
Кооперативы строили жилье за счет взносов членов кооператива, а также получали от государства льготы и компенсации. К примеру, это был заем на сумму до 70–90% стоимости строительства, при этом устанавливались ставки за пользование кредитом на уровне от 1 до 3% годовых, внедрялись дотации на коммунальные услуги, обслуживание и капитальный ремонт домов жилищно-строительных кооперативов. Объем жилья, построенного ЖСК, в 1980-х составлял 6–7% от общего количества жилых площадей в новостройках.
Положительных примеров деятельности жилищных кооперативов в Украине много, но все они, по словам председателя правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Сергея Комнатного, еще с прошлого века.
Так сложилось, что почти все кооперативное жилье в начале 1990-х попало под приватизацию. Этим практически завершился этап кооперации, заложенный в советские времена.
Что же касается новых форм строительных кооперативов, которые сейчас пытаются реализовать застройщики, - это якобы шаг вперед по сравнению с устаревшими советскими кооперативами. Но, по мнению экспертов, в новых формах ЖСК заложено больше рисков, чем перспективных подходов.
Законодательный абсурд
Законодательная база жилищной кооперации Украины построена как на нормах, которые действовали еще во времена Советского Союза, так и на принятых уже в независимой Украине. Между ними кроется много разногласий.
Основные нормы деятельности кооперативов содержатся в Гражданском кодексе Украины, Жилищном кодексе УССР, а также в специальной правовой базе - это, в частности, Закон Украины "О кооперации", Примерный устав жилищно-строительного кооператива и постановление Совмина УССР и Укрпрофсовета от 1985 г. "Об утверждении Правил учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив", которые были утверждены еще в 1985 г.
Согласно действующему законодательству, кооперативы в Украине могут быть созданы и действовать как во время самого строительства жилого дома членами кооператива, так и после его завершения - как обслуживающий кооператив, аналог ОСМД. Но обслуживающие жилищно-строительные кооперативы находятся в Украине на полулегальном положении. И современное законодательство их практически не упоминает.
Как отмечает председатель правления Центра исследований местного самоуправления Владимир Брыгилевич (Львов), ситуация с ЖСК в Украине очень сложная. Форма замечательная, идея также замечательная, но за последние 30 лет жилищно-строительные кооперативы не получили адекватного развития. В практической деятельности они сталкиваются с множеством проблем.
Уже на первом этапе - при определении, кто может быть членом ЖСК, - имеем дело с коллизийностью норм. Примерная форма устава, как и Жилищный кодекс, предусматривает, что членом кооператива может быть сугубо физическое лицо. Между тем Закон "О кооперации", а также Правила содержания жилых домов и придомовых территорий предусматривают, что членами кооператива могут быть как физические, так и юридические лица.
Согласно Жилищному кодексу, членами ЖСК могут быть граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив и внесенные в единый государственный реестр граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Но в современных условиях привязка к квартирной очереди при создании ЖСК вообще нонсенс. Конечно, инвесторы не соблюдают эти нормы. Однако были случаи, когда именно на основании того, что члены кооператива не состояли на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, суды принимали решение об отмене регистрации такого кооператива.
И это только цветочки.
"Первая проблема, которую надо решить в ЖСК, - отмечает В.Брыгилевич, - касается способа и формы принятия решений. Сейчас ЖСК - это обслуживающий кооператив. Де-факто кооперативы занимались обслуживанием жилья, пока не вступил в силу новый Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах". Там просто такая форма управления, как жилищный кооператив, не прописана. А жаль, потому что это замечательный способ управления жильем. Недаром самые лучшие ОСМД были созданы именно на базе бывших ЖСК. Очевидно, со временем нам придется возвращать ЖСК к этой форме управления.
Еще одна проблема, тормозящая развитие ЖСК, - норма ассоциированного членства, она не дает право голоса людям, которые вкладывают свои средства в строительство. Так устроены большинство кооперативов. Это полный абсурд! Я внес деньги, плачу паевой взнос, инвестирую в строительство, но не имею никаких прав! Прекрасно для нескольких человек, которые выступили учредителями строительного кооператива, но плохо - для ассоциированных членов ЖСК. Ведь пока они не получат право собственности на свои квартиры, эти люди являются никем и ничем. Их пай могут несколько раз продать, а позже, в лучшем случае, им могут просто вернуть деньги. И это украинское ноу-хау - ассоциированные члены строительного кооператива - шокирует наших иностранных коллег".
"Многих людей эта норма отталкивает, - соглашается председатель правления благотворительного фонда "Право и демократия" Андрей Бурый. - Люди боятся вкладывать деньги в такие кооперативы, и это тормозит их развитие. Есть опасения, что вы можете вложить средства, а получите ли жилье - еще неизвестно.
Если проанализировать ст. 384 Гражданского кодекса, ст. 19 Закона Украины "О кооперации", то увидим, что ЖСК является владельцем зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и проведения другой предусмотренной уставом деятельности, а также другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом. Это означает, что на стадии, которая предшествует передаче квартир инвестору, ЖСК имеет полное право распоряжаться всем домом, включительно с квартирами, на законных основаниях. Может даже передать их в залог. Также незащищенными остаются права инвесторов (членов кооператива) в случае ликвидации кооператива, в том числе в связи с банкротством. Основания для этого могут появиться как до, так и после завершения строительства".
Не все обстоит благополучно, по словам наших экспертов, и в вопросах налогообложения.
Согласно Налоговому кодексу определено, что ЖСК имеет право на получение статуса неприбыльности после завершения строительства (или приобретения) и сдачи объекта в эксплуатацию в случае его дальнейшего обслуживания и управления кооперативом. Однако не сказано, что в будущем такой кооператив будет иметь право строить новый дом в этом же статусе. Налоговая считает, что после получения статуса неприбыльности такой кооператив лишается права строить другие объекты в статусе неприбыльности. Однозначный ответ на этот вопрос и много других может дать лишь более четкое изложение нормы Налогового кодекса.
От аренды до собственности
Многое Украина могла бы взять из зарубежного опыта. В частности норвежского.
Первый жилищный кооператив в Норвегии создали в 1925 г. Он был предназначен для того, чтобы люди стали независимыми от землевладельцев, а еще - от политиков. Норвежская кооперативная модель базируется преимущественно на собственности на приобретенное в кооперативе жилье. Есть также несколько вариантов аренды жилья. Такое решение в Норвегии приняли после Второй мировой, поскольку во время войны многие дома были разрушены. А средств на новое строительство у людей не было.
Намного лучше к тому времени была ситуация в соседней Швеции, где развивалось кооперативное строительство, базирующееся на принципах собственности. В результате норвежские политики решили скопировать эту модель у соседей и перенести ее на свои территории. Это стало весьма удачным заимствованием. На сегодняшний день в Норвегии действует 41 объединение жилищных кооперативов, которые насчитывают 1 млн 50 тыс. членов. Это очень много, если принять во внимание, что все население страны - 5,3 млн чел.
Как рассказал начальник департамента Норвежской кооперативной жилищной федерации Хеннинг Лауридсен, жилищные кооперативы в Норвегии финансируются за счет банковских кредитов и капитала владельцев. При этом новый кооператив в Норвегии может взять в банке кредит под намного низшие проценты, чем физическое лицо. Банки считают, что предоставлять кредит ЖСК абсолютно надежно. "У нас есть девять тысяч жилищных кооперативов, и ни один из них не имеет задолженности в банке", - заметил чиновник.
Продолжительное время с целью обеспечения граждан доступным жильем государство регулировало цены на рынке. Ситуация изменилась в 1981–1983 гг., что было связано с изменениями на финансовом рынке. Произошла дерегуляция финансового рынка и рынка недвижимости. После этого рынок недвижимости в Норвегии стал самым либеральным среди стран Западной Европы.
"Когда члены жилищного кооператива продавали жилье, - говорит Хеннинг Лауридсен, - то продавали его по ценам, приближенным к рыночным. Но люди все равно хотели покупать жилье у кооперативов, поскольку доверяли им. Это жилье было надлежащего качества, кроме того, люди знали, что не было случаев, когда бы какой-то ЖСК не завершил строительство. Эту репутацию заработала ассоциация жилищных кооперативов.
При этом средства, которые кооператив получает от продажи жилья, он инвестирует в новое строительство. Фактически все, что жители платят за свое жилье, возвращается назад в кооператив, и это выгодно для многих людей. В общем, ежегодно жилищные кооперативы строят около четырех тысяч новых квартир. Большинство жилья - это трехкомнатные квартиры, остальные, около 27%, - двух- и четырехкомнатные. Почти 80% всего жилья - многоквартирные дома".
По его словам, с экономикой в Норвегии все обстоит благополучно. Но и здесь, как это ни парадоксально, есть проблема. Поскольку в Норвегии очень низкий уровень безработицы, стране не нужны низкие процентные ставки. Однако к этому принуждает европейский центральный банк. Если этого не будет делать банк Норвегии, пострадает ее экспортный сектор. Таким образом, многие норвежцы вкладывают свои свободные средства в недвижимость. Что, в свою очередь, вызывает рост цен на жилье.
В больших городах это стало серьезной проблемой, поскольку обычные граждане с низкими доходами не могли покупать жилье.
"Мы решили не ждать от правительства каких-то действий по решению этой проблемы, а стали искать возможности помочь людям получить доступ к рынку жилья. Поэтому решили применить модель, которая получила название "от аренды до собственности". Она предполагает, что человек может арендовать жилье в кооперативе в течение 3–5 лет, а дальше (это оговаривается в соглашении об аренде жилья с арендодателем) за определенную цену приобрести это имущество. Цена будет оставаться фиксированной, при условии, что арендатор купит жилье в течение ближайших 3–5 лет. И даже если за это время стоимость квартиры возрастет, для ее арендатора-покупателя ничего не изменится. Это лишь один из примеров, как мы помогаем членам кооператива в решении их жилищных проблем", - подчеркнул Хеннинг Лауридсен.
Совсем другой масштаб
В Норвегии, как и в большинстве западных стран, есть еще одно серьезное отличие жилищных кооперативов от их украинских аналогов - масштабность. Если в Украине свыше 90% жилищных кооперативов - это отдельные дома, то в Норвегии - это целые жилые микрорайоны, городки. Что делает их не просто рентабельными в эксплуатации, а весьма успешными.
"В некотором смысле, управляющему одного дома легче провести общее собрание, - говорит Владимир Брыгилевич. - Но, с экономической точки зрения, "один дом - один ЖСК", как и ОСМД, малорентабелен. И когда я рассказываю об этом немцам или полякам, они не понимают. Потому что, например, польские ЖСК - это огромные микрорайоны со своими библиотеками, большими придомовыми территориями, и они богаты. Поэтому польские ОСМД с завистью смотрят на ЖСК.
У польских ЖСК больший процент реализации термомодернизационных мер, чем у польских ОСМД, где есть профессиональные управляющие. Более того, в Польше, как и в других западных странах, председатель кооператива - де-факто управляющий. Он проходит обучение, получает лицензию. ЖСК - огромная сила, которая смогла отстоять свой закон о кооперации. У нас такого лоббизма нет. Украинские кооперативы слабые, потому что это однодомовые небогатые, а скорее бедные организации. И статус изменения собственности - паевой и частной - не проблема. Ведь за рубежом в строительных кооперативах есть также много частного жилья. Но это не мешает им быть успешными кооперативами.
Законодательные изменения
По мнению экспертов, действующее законодательство Украины содержит ряд пробелов и нуждается в усовершенствовании и доработке.
Прежде всего, по словам Сергея Комнатного, этот вопрос требует системности и комплексного подхода, а не точечных изменений в нормативные правовые акты. Необходим конкретный поэтапный план переформатирования жилищного законодательства, первым пунктом в котором должны стать разработка и принятие нового современного Жилищного кодекса. Что касается жилищных кооперативов как альтернативной системы финансирования покупки жилья и удачного решения жилищной программы Украины, а также последующего обслуживания жилых домов, целесообразно было бы:
- разработать отдельный закон, который урегулирует вопрос особенностей создания и деятельности жилищно-строительного кооператива, в частности четко определит права и обязанности членов кооператива, момент обретения права собственности на жилье членами кооператива, обслуживание в будущем такого жилого дома и т.п.;
- во время разработки нового Жилищного кодекса урегулировать вопрос создания и членства в жилищно-строительных кооперативах;
- внести изменения в Налоговый кодекс, предусмотрев прямые нормы, которые позволят действовать жилищно-строительным кооперативам в статусе неприбыльности, урегулировать вопрос уплаты налога на прибыль, а также налога на добавленную стоимость.