«Ще у 2006 році забудовник мав здати першу і другу чергу житлового будинку в експлуатацію. Проте цього не сталося й досі. Є проблеми зі здачею інженерних комунікацій, немає електропідстанції, насосної... Забудовник усіляко уникає будь-яких контактів із довірителями».
Таких скарг сьогодні можна почути вдосталь.
За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, у стадії незавершеного будівництва зараз перебуває чотири тисячі житлових будинків загальною площею 17 млн. кв. метрів на 193 тис. квартир. Таким чином, майже через два десятиліття на ринку житла повторюється ситуація початку 1990-х років, коли забудовники опинилися без коштів на завершення будов. Але тепер, як вважають фахівці, ситуація трохи гірша. Через брак коштів істотно поменшало людей, готових купувати це житло. Винними в усіх бідах на будівельному ринку вважають забудовників. Але чи так це?
«Після кризи ми не розпочали жодної нової будови»
Типовою є ситуація, яка склалась у групі компаній «Комфортбуд». Донедавна підприємство було одним із найбільших забудовників, як за масштабами будівництва, так і за кількістю об’єктів на території Західної України. Але з початку економічної кризи воно не заклало жодного нового будинку. Є проблеми з об’єктами, спорудження яких було розпочате ще у докризовий період. Це чотири житлових будинки у Львові та Ужгороді.
- Оскільки компанія зараз не в змозі вкладати в будівництво житла значні власні кошти, а банки значно ускладнили процедуру отримання кредитів на будівництво, єдиним реальним інвестором залишаються довірителі, - стверджує начальник кредитного відділу цього підприємства Володимир Скаб’як. - Але вони мляво вкладають кошти у придбання житла, хоча вимагають від забудовника активних темпів будівництва, високої готовності об’єкта, додаткових гарантій своєчасної його здачі тощо. Виходить замкнене коло: люди не несуть коштів, бо ми не будуємо, а ми не продовжуємо будівництво, бо ні за що. Втім, гадаю, довірителям вдасться пояснити, що вдале завершення будівництва великою мірою залежить саме від них, а отже, об’єкти знову будуватимуться. У тих випадках, коли довірителів не вдасться переконати продовжувати вкладати кошти, сподіваємося, що банки-управителі зрозуміють ситуацію і все-таки допоможуть із грішми або ж посприяють із продажем незавершених об’єктів з метою добудови їх іншими забудовниками.
Проблемний управитель і забудовник
Одним із проблемних будинків групи компаній є об’єкт, що міститься на перехресті вулиць Стрийської та Наукової. Його фінансування «Комфортбуд» проводила через Фонд фінансування будівництва (ФФБ). Управителем фонду виступав банк «Дністер», який тепер перебуває у стадії ліквідації. Відповідно, всі його ліцензії відкликано. У банку працює ліквідаційна комісія, що вкрай обережно реагує на будь-які пропозиції забудовників. Ситуація ускладнюється тим, що «Комфортбуд» також не має змоги завершити цей об’єкт і сам ініціює заміну забудовника. Але як бути у випадку, коли є проблемний управитель і такий же забудовник? Як замінити їх? Процедура добровільної зміни забудовника ніде не прописана. У забудовників є всі підстави нарікати на чинне законодавство, в якому не прописані норми поведінки учасників будівельного ринку під час кризи. Тому вкрай потрібні круглі столи для напрацювання змін до законодавства, котрі б дозволили вирішити проблемні питання.
Домовитися з банком
Криза у будівельній галузі, на думку будівельників, особливо гостра в регіонах. Якщо в Києві завдяки іноземним інвесторам темпи житлового будівництва відновлюються, то в інших містах усе набагато складніше. Спрацьовує негативне ставлення людей до вкладення коштів у будівництво. Починаючи з минулого року, люди знову понесли свої кошти у банки на депозит. Говорити, що завтра щось зміниться і житлові будинки почнуть добудовувати, не доводиться.
Уряд запропонував свою допомогу забудовникам, у яких рівень готовності об’єктів становив 70%. На ці заходи пропонувалося виділити близько 3 млрд. грн. Але державних коштів на всіх бажаючих не вистачить.
- Ми знаємо про ці наміри уряду і навіть проводили переговори. Але результатів поки що не маємо, - каже комерційний директор ЖБК «Ваш дім» Тарас Цибульський. - Єдина компанія, якій пощастило, - «Карпатбуд». Державна іпотечна компанія розділила фінансування недобудов відповідно до чисельності населення міст. Львову дісталося не так багато.
Забудовники не втрачають надій домовитись із банками. На їхню думку, фінансовим установам варто було б вкласти в будівництво додаткові кошти, аби згодом отримати своє. Якщо нічого не робити, ситуація на будівельному ринку лише погіршиться, а об’єкти руйнуватимуться. Саме тому в Україні майже немає випадків, коли б забудовники консервували свої об’єкти.
У банкірів свої аргументи
- Докредитовувати клієнта, в якого вже наявний проблемний кредит, однозначно ніхто не буде, - каже начальник управління розвитку партнерських відносин Західного комерційного макрорегіону «Укрсоцбанку» Олена Лукас. - Де гарантія, що банк вкладе ще 50 млн. грн. у будівництво і отримає свої 150 млн. грн.? А якщо це «мертві» забудовники? Навіть майнові права на житлове будівництво не можуть служити для банку гарантією повернення кредитів.
Мало надій і на порятунок довгобудів за рахунок іноземних інвесторів. Їхні кошти сьогодні успішно працюють у Києві, деяких інших містах. У Львові про них поки що не чути. На заваді цьому стоїть місцева практика, коли депутати свідомо обмежували доступ на місцевий ринок забудовникам із інших областей України. Принаймні так діяли депутати двох попередніх каденцій Львівської міської ради. Звісно, вони давали можливість заробити місцевим компаніям, але тепер це обертається негативним боком.
- Доля житлових недобудов найбільше залежить від попиту, який є на ринку житла. Він, на щастя, є, - вважає Тарас Цибульський. - Проблема у фінансуванні будівництва, хоча банки зараз і відновлюють кредити на придбання житла. Що ж до наявних недобудов, то кожна з них має свою специфіку. У попередні роки серед охочих заробити на будівництві були й ситуативні забудовники, тобто такі, які будували житло лише за кошти довірителів. Люди, котрі понесли гроші до таких компаній, тепер у найгіршій ситуації. Якщо рівень готовності їхніх об’єктів становить 30-40%, відновити довіру приватних інвесторів буде складно. Ще складніше знайти ресурси для відновлення будівництва.
ФФБ себе вичерпав?
Як відомо, у західних країнах житло купують у готовому вигляді. Всі зобов’язання з його спорудження беруть на себе девелоперські компанії. В Україні, починаючи з 2008 року, житлове будівництво ведеться з допомогою Фондів фінансування будівництва (ФФБ). Ця схема передбачає спорудження забудовниками житла за кошти довірителів, що значно його здешевлює, але водночас вона містить певні ризики для інвесторів та фінансових установ. Нині є чимало об’єктів, де банки як заставу отримали в іпотеку майнові права. Тепер вони не знають, що з ними діяти, бо це неліквідне майно. З нього навіть стягнення робити нереально. Крім того, нині з’явилися різні технології, які ще більше ускладнюють банкам повернення їхніх коштів. Отож банки, звісно, не дуже хочуть мати справу з такими забудовниками.
На їхню думку, винні схеми будівництва. Принаймні таке припущення висловила представниця «Укрсоцбанку» Олена Лукас.
- На рівні держави я б скасувала фонди фінансування будівництва, - заявила вона. - Потрібно повернути все так, як було до січня 2008 року, коли банки кредитували позичальників-фізичних осіб. Кредитувати фізичних осіб набагато простіше.
За її словами, починаючи з 2008 року, у Західному комерційному макрорегіоні «Укрсоцбанку» не було створено жодного ФФБ. У банку є кошти. Під заставу житлової нерухомості він активно кредитує покупців на вторинному ринку житла.
З таким твердженням не погоджується Тарас Цибульський.
На його думку, ФФБ - структура, яка має чітку звітність перед державою. Якщо людина приносить забудовнику гроші, як це було з «Еліта-центром», і потім нікого не може знайти, - то нічого хорошого в цьому також немає. Бували випадки, коли довірителі укладали попередні договори купівлі-продажу і навіть не засвідчували їх у нотаріуса. Фактично це договір про наміри. Але за них інколи люди оплачували 50-70 і більше відсотків вартості житла. Довести в суді щось за такими договорами дуже складно.
Хоч би які звинувачення сипалися на кризу, проте вона багато що розставила на свої місця. Навчила кожного тверезо оцінювати власні можливості. Сьогодні, можливо, останньою оманливою надією залишилося сподівання на державні кошти у добудові недобудованого. З огляду на велику кількість цих об’єктів та стан держбюджету, навряд чи тепер цього слід очікувати. Мінрегіонбуд уже заявив, що фінансуватиме лише найбільш перспективні недобудови. Найважливіше, що могли б зробити законодавці, - повернути довіру до забудовників. Переглянути законодавство, яке б враховувало всі непрості умови будівництва у кризовий період. Поки що законодавці спізнюються. Наприклад, лише 11 травня 2011 року з’явилася постанова Кабінету міністрів про зміну управителя ФФБ. Цієї постанови чекали аж три роки. Тепер чекає своєї черги процедура зміни забудовника. І це далеко не все, що слід було б врегулювати на будівельному ринку. А відтак, можливо, відпаде потреба рятувати кризових забудовників за державний кошт.
Коментарі
Святослав Шеремета, депутат Львівської обласної ради:
- Ситуація у світі свідчить, що нинішня модель економіки себе вичерпує. Зміни мають відбутися й на будівельному ринку України. Сьогодні ризикують усі учасники проекту - забудовник, підрядник, керуюча компанія, інвестори. Проте в разі неуспіху в найбільшому програші опиняться інвестори, що вклали свої кошти. Дуже часто довірителі, які підписують угоди із забудовниками, не помічають наявних там ризиків. Звідси питання прозорості всіх процесів. Вийшов закон про доступ до публічної інформації, який стосується як влади, так і комерційних компаній. Відповідно до цього закону, всі комерційні компанії зобов’язані надавати інформацію будь-якому громадянинові України, котрий до них звертатиметься. Тепер вони не можуть відмовити в її наданні, прикриваючись комерційною таємницею. Сьогодні багато що залежить від активності людей, які вклали у будівництво свої кошти. Вони повинні самоорганізовуватись і примушувати забудовників довести будівництво до завершення.
Євген Яремко, експерт-оцінювач, агент із нерухомості:
- Вкладати кошти на якихось етапах будівництва люди не хочуть. Найголовніша причина - невідомо, коли будинок буде здано в експлуатацію. Терміни здачі новобудови часто затягуються не з вини будівельників. Про їх причини забудовники не дуже хочуть говорити.
Олексій Гончарук, президент ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам»:
- Для вирішення проблем із недобудованим житлом в Україні має значення й активність довірителів. У ряді міст, зокрема Львові, вона надто слабка. Хоча у місті є багато будинків, котрим давно час бути зданими в експлуатацію. Досвід свідчить, що в інтересах справи потрібно організувати ініціативну групу людей, яка б сформувала єдину вимогу до забудовників. Поодинці вони нічого не доб’ються.