За словами голови асоціації ОСББ "Оберіг" Стефанії Климко, найпоширенішими "хворобами" будинків є застарілі інженерні мережі та діряві дахи.
Так, середній вік будинків, які входять до асоціації, становить 45–48 років. За ці роки там не провели жодного капітального ремонту. Ще донедавна окремі з них перебували в аварійному стані. Мешканці роками воювали з містом за кошти на ліквідацію проблем, але це нічого не давало. Крім даху та мереж, у старих житлових будинках слабким місцем є застарілі електричні мережі, освітлення сходових кліток та фасади. Інколи з фасаду і цегла сиплеться, і штукатурка… Таких будинків у Львові, особливо в центральній частині міста, десятки тисяч.
Кого покликати на поміч?
Після створення ОСББ у багатьох будинках на рахунках нарешті почало залишатися від 1,5 до 3 тис. грн. Невеликі гроші, проте за них теж можна щось робити. Раніше, в часи ЖЕКів, ці кошти переважно витрачалися на зарплату працівникам та сплату податків. На поточний ремонт будинків, не кажучи про капітальні зміни, йшли копійки.
З початком реформування житлово-комунальної сфери в Україні влада сказала мешканцям: порятунок потопаючих - справа рук потопаючих.
Звісно, найкраще мешканцям ОСББ було б наважитися робити щось власноруч. Такі приклади у Львові є. Скажімо, ще багато років тому після завершення будівництва члени житлових кооперативів самі брали свої будинки в обслуговування. Серед мешканців знаходилися сантехніки, електрики, бухгалтер, прибиральниця. Особливими досягненнями похвалитися не могли, але й до аварійного стану будинки теж не доводили.
Один із таких житлових кооперативів - "Рясненський" - уже багато років очолює голова правління Дарина Фізяр. Будинок одним із перших у мікрорайоні встановив індивідуальний тепловий пункт, який регулює опалення залежно від температури на вулиці. Користь від цього чимала. "Якщо, наприклад, мешканці трикімнатної квартири в сусідньому будинку платили за тепло 2600 гривень, то в нас набігало 1800–1900 гривень", - каже голова кооперативу.
Тепер, за її словами, на черзі заміна дахового перекриття. Щоб його відремонтувати, потрібні великі кошти. "Без допомоги міста ми не дамо собі ради, - каже пані Дарина. - Загалом, потрібно близько мільйона гривень. Якби люди погодилися взяти кредит, нам довелося б платити (в квартплаті. – Ред.) додатково близько 200 грн. Виплата банку розтягнеться на сім років, але з часом, коли тіло кредиту зменшиться, відсотки теж будуть меншими".
Крім того, торік у будинку встановили нові вікна, а вже нинішнього року замінили каналізацію в підвалі. Роботи виконували зусиллями сантехніка й електрика, які в будинку працюють за угодою. Якщо потрібно виконати якісь складніші роботи, наймають сторонніх фахівців.
Для належного обслуговування будинків, на думку наших експертів, потрібен ринок послуг для ОСББ: сантехніки, електрики, прибиральниці, бухгалтери, управлінці тощо. "Цього ринку послуг в Україні не просто немає, - вважає львівський соціолог Володимир Подгорнов. - Малому бізнесу нецікавий цей напрям діяльності. Можливо, десь і є якісь нормальні фірми, проте їх мало. Зате вдосталь фірм із сумнівною репутацією, які людям треба оминати десятою дорогою".
Знайти кваліфікованого фахівця "на стороні" дуже непросто. Крім того, їхні послуги дорогі. Менш ніж за 150–200 грн на годину жоден електрик не погодиться працювати. І це без вартості матеріалів!
Ще складніше мешканцям знайти собі доброго управлінця. Свої послуги вже сьогодні можуть запропонувати десятки керуючих компаній. Проте багатьом мешканцям вони не по кишені. Наприклад, одна зі львівських управлінських компаній уже в перший рік обслуговування будинку підвищила вартість управлінських послуг із 4 до 7,5 грн за кв. м. Це означає, що родині, яка мешкає у квартирі площею 65 кв. м, лише за прибирання та вивезення сміття доведеться платити майже 500 грн щомісяця. І це тільки початок зростання цін, стверджують експерти.
Гарантій надійної репутації новостворених керуючих компаній держава не дає. Що найскладніше - якщо в будинку не створять ОСББ, відмовитися від послуг непутящого управлінця буде дуже непросто. Згідно із законом "Про житлово-комунальні послуги", змінити управлінця співвласники будинку зможуть лише за визначеною процедурою.
Значно дешевше довірити функцію обслуговування будинку фізособі-підприємцю, який не сплачує ПДВ. Тоді є можливість економити. Але знайти кваліфікованого й порядного ФОПа, готового взяти на себе управління будинком, також складно.
Проте вони є. Так, у Львові добре відомий управлінець ОСББ Стефанія Климко, яка вже близько десятка років керує комплексом будинків. До речі, кухар за освітою. У своїй роботі вона теж практикує залучення фізосіб-підприємців. "Так виходить дешевше для будинку, - каже С.Климко. - Немає сенсу платити постійну заробітну плату людям, якщо потреба в їхніх послугах виникає лише час від часу. А вивільнені кошти йдуть на термомодернізацію будинків та заміну мереж, упорядкування території тощо".
За її словами, з асоціацією ОСББ сьогодні працюють три ФОПи, які мають усі КВЕДи, потрібні для нормальної життєдіяльності будинків. В основі відносин ОСББ і виконавців послуг - оплата за фактично виконані роботи. Крім бухгалтерії, звісно, бо там стала оплата. Прибирання, технічні роботи, вивезення сміття тощо - лише через тимчасові угоди. Уклали договір, виконали роботу, згідно з актом людині заплатили гроші й на певний час про неї забули.
"Якщо візьмемо людину на ставку, вона не буде зацікавлена швидко і якісно виконати роботу. Адже оплата йде, роботу можна розтягнути на 2–3 дні. А коли її виконує ФОП, вона буде зацікавлена в результативній праці, бо інакше до неї більше не звернуться.
Зокрема, оплата праці електрика, сантехніка залежить від конкретного обсягу та складності робіт. Ми обговорюємо саму роботу та кількість витрачених годин і складаємо угоду. Якщо використовується електрозварювання - це дорожче. Якщо на пластику - дешевше".
Стефанія Климко вважає, що, попри початковий етап формування ринку послуг для мешканців житлових будинків в Україні, вже зараз є більше пропозицій, аніж попиту. Найчастіше фірми, які надають послуги ОСББ, функціонують у вигляді ТзОВ. Практика свідчить, що мати справу з підприємством дешевше, а якість його роботи - вища. Прикладом може бути Львівське комунальне ремонтно-аварійне підприємство. Тобто міська "аварійка".
"Ми співпрацювали в заміні теплових мереж, - продовжує С. Климко. - Вони виконали цю роботу якісно, бо розуміли, що коли "нахалтурять", потім доведеться переробляти безкоштовно. Адже в нас є договір на аварійне обслуговування. І ми щомісяця платимо їм за це певні кошти. Тому за повторні виклики вони не беруть додаткової оплати. Але таких випадків майже немає".
Загалом, на її думку, ОСББ себе виправдовує, бо дає змогу будинкам виживати й розвиватися. У цьому вона зайвий раз переконалася під час недавньої поїздки до Польщі. Розповідаючи про стан житлово-комунального господарства, міський воєвода Кракова між іншим зауважив, що в будинках, у яких світяться вікна, - створені ОСББ. А ті, в яких частина вікон темні, - клієнти керуючих компаній. Але, оскільки їхні послуги надто дорогі, чимало мешканців змушені шукати дешевші варіанти житла. Незабаром ця тенденція повториться і в Україні.
А поки що у Львові, як і загалом в Україні, триває списання житлових будинків з міського балансу, а їх мешканцям, згідно із законом "Про житлово-комунальні послуги", дається рік часу, щоб обрати форму управління будинком. На вибір - три варіанти: залишатися з колишніми ЖЕКами, які будуть трансформовані в комунальні керуючі компанії, укласти угоду (якщо в будинку створено ОСББ) з керуючою компанією чи з ФОП. Або ж давати собі раду самотужки, виносячи рішення на загальних зборах, що дозволяє заощадити кошти на ремонт будинку. Але в усіх цих випадках без кваліфікованих електриків, сантехніків, управлінців, прибиральниць нічого не вийде.
Таким чином, влада знову поставила віз попереду коня.
За словами експертів, нинішня житлова реформа задумувалася не для того, щоб дати можливості новим будинкам, а щоб скинути з балансу ще радянський житловий фонд. Хто візьме в управління будинки, зношені на 90%? Створіть умови, дайте людям, яким не пощастило жити в сучасних нових будинках, можливість стати на ноги. Ніхто не каже: подаруйте нам 10 мільярдів. Вони не подарують, усі розуміють. Але ви покладіть їх у банк. Нехай на людей працюють. Ти взяв ті кошти, вирішив питання, а потім повернув через квартплату. Ось така потрібна допомога.
Володимир КРИВДИК, голова ОСББ "Біля Анни":
- Півтора року тому, коли в Україні заговорили про ліквідацію ЖЕКів, мешканці нашого будинку запропонували мені як найбільш підходящому кандидатові створити ОСББ. І я його створив. Провів загальні збори, підписав документи. Але річ у тому, що в нашому будинку є лише 23 квартири. Оскільки ж сусідні будинки теж мають небагато квартир, ми подумали, що було б незле створити асоціацію і спільно управляти будинками. Але вийшло так, що з нашої вулиці створили ОСББ тільки два будинки. Решта сказали, що їм це не потрібно, що спочатку нехай держава їм полагодить дахи, відремонтує фасади, мережі. І так усе завмерло.
В. ПОДГОРНОВ, заступник голови правління ОСББ (Львів):
- Після створення ОСББ ми залишилися в ЖЕКу. А що робити, коли в Україні немає ринку керуючих компаній? До кого звертатися? Щоб люди хотіли з ними працювати, в них має сформуватися відповідна репутація. А то вчора створюється ТзОВ, у штаті якого тільки стіл та бухгалтер, - і вже тобі управлінська компанія? А далі вони будуть звертатися до тих самих майстрів із ЖЕКу. Єдине - що мешканцям доведеться платити керівництву ОСББ, платити керуючій компанії й через неї майстрам, які виконуватимуть роботи. В результаті, вартість обслуговування будинку зростає вдвічі, а то й утричі! Хто при здоровому глузді піде на таке?
Людям би радив: якщо закон вимагає створити ОСББ - створюйте! Проте не поспішайте псувати стосунки з комунальними підприємствами, бо якщо в керівництво керуючих компаній пролізуть аферисти, ви платитимете комірне в кілька разів вище. А отримувати будете ті ж самі послуги.