По словам председателя ассоциации ОСМД "Оберег" Стефании Климко, самыми распространенными "болезнями" домов являются устаревшие инженерные сети и дырявые крыши.
Так, средний возраст домов, входящих в ассоциацию, составляет 45–48 лет. За эти годы там не провели ни одного капитального ремонта. Еще до недавнего времени некоторые из них находились в аварийном состоянии. Жители годами воевали с городом за средства на ликвидацию проблем, но это ничего не давало. Кроме крыши и сетей, в старых жилых домах слабым местом являются устаревшие электрические сети, освещение лестничных клеток и фасады. Иногда с фасада и кирпич сыплется, и штукатурка... Таких домов во Львове, особенно в центральной части города, десятки тысяч.
Кого позвать на помощь?
После создания ОСМД во многих домах на счетах наконец начало оставаться от 1,5 до 3 тыс. грн. Небольшие деньги, но за них тоже можно что-то делать. Раньше, во времена жэков, эти средства преимущественно тратились на зарплату работникам и уплату налогов. На текущий ремонт домов, не говоря уж о капитальных изменениях, шли копейки.
С началом реформы жилищно-коммунальной сферы в Украине власть сказала жителям: спасение утопающих - дело рук самих утопающих.
Конечно, лучше всего жителям ОСМД было бы решиться делать что-нибудь собственноручно. Такие примеры во Львове есть. Скажем, еще много лет назад после завершения строительства члены жилищных кооперативов сами брали свои дома в обслуживание. Среди жителей находились сантехники, электрики, бухгалтер, уборщица. Особыми достижениями похвалиться не могли, но и до аварийного состояния дома тоже не доводили.
Один из таких жилищных кооперативов - "Рясненский" - уже многие годы возглавляет председатель правления Дарина Физяр. Дом одним из первых в микрорайоне установил индивидуальный тепловой пункт, регулирующий отопление в зависимости от температуры на улице. Польза от этого немалая. "Если, например, жители трехкомнатной квартиры в соседнем доме платили за тепло 2600 гривен, то у нас набегало 1800–1900", - говорит председатель кооператива.
Теперь, по ее словам, на очереди замена кровельного перекрытия. Чтобы его отремонтировать, нужны большие средства. "Без помощи города мы не справимся, - говорит пани Дарина. - В целом надо около миллиона гривен. Если бы люди согласились взять кредит, нам пришлось бы платить (в квартплате. – Ред.) дополнительно около 200 грн. Выплата банка растянется на семь лет, но со временем, когда тело кредита уменьшится, проценты тоже будут меньше".
Кроме того, в прошлом году в доме установили новые окна, а уже в нынешнем заменили канализацию в подвале. Работы выполняли усилиями сантехника и электрика, работающих в доме по соглашению. Если надо выполнить какие-то более сложные работы, нанимают посторонних специалистов.
Для надлежащего обслуживания домов, по мнению наших экспертов, нужен рынок услуг для ОСМД: сантехники, электрики, уборщицы, бухгалтера, управленцы и т.п. "Этого рынка услуг в Украине не просто нет, - считает львовский социолог Владимир Подгорнов. - Малому бизнесу вообще неинтересно это направление деятельности. Возможно, где-то и есть какие-то нормальные фирмы, но их мало. Зато достаточно фирм с сомнительной репутацией, которые людям надо обходить десятой дорогой".
Найти квалифицированного специалиста "на стороне" очень непросто. Кроме того, их услуги дороги. Менее чем за 150–200 грн в час ни один электрик не согласится работать. И это без стоимости материалов!
Еще сложнее жителям найти себе хорошего управленца. Свои услуги уже сегодня могут предложить десятки управляющих компаний. Но многим жителям они не по карману. Например, одна из львовских управленческих компаний уже в первый год обслуживания дома повысила стоимость управленческих услуг с 4 до 7,5 грн за 1 кв. м. Это означает, что семье, которая живет в квартире площадью 65 кв. м, только за уборку и вывоз мусора придется платить почти 500 грн ежемесячно. И это только начало роста цен, утверждают эксперты.
Гарантий надежной репутации новообразованных управляющих компаний государство не дает. Что самое сложное - если в доме не создадут ОСМД, отказаться от услуг непутевого управленца будет очень непросто. Согласно закону "О жилищно-коммунальных услугах", поменять управленца совладельцы дома смогут только по определенной процедуре.
Значительно дешевле доверить функцию обслуживания дома физлицу-предпринимателю, который не платит НДС. Тогда есть возможность сэкономить. Но найти квалифицированное и порядочное ФЛП, готовое взять на себя управление домом, также сложно.
Но они есть. Так, во Львове хорошо известен управленец ОСМД Стефания Климко, которая уже около десятка лет руководит комплексом домов. Кстати, повар по образованию. В своей работе она тоже практикует привлечение физлиц-предпринимателей. "Так получается дешевле для дома, - говорит С.Климко. - Нет смысла платить постоянную заработную плату людям, если потребность в их услугах возникает лишь время от времени. А высвобожденные средства идут на термомодернизацию домов и замену сетей, упорядочение территории и т.п.".
По ее словам, с ассоциацией ОСМД сегодня работают три ФЛП, имеющие все КВЭДы, необходимые для нормальной жизнедеятельности домов. В основе отношений ОСМД и исполнителей услуг - оплата за фактически выполненные работы. Кроме бухгалтерии, конечно, поскольку там постоянная оплата. Уборка, технические работы, вывоз мусора и т.п. - только через временные соглашения. Заключили договор, выполнили работу, согласно акту человеку заплатили деньги - и на определенное время о нем забыли.
"Если возьмем человека на ставку, он не будет заинтересован быстро и качественно выполнить работу. Ведь оплата идет, работу можно растянуть на 2–3 дня. А когда ее выполняет ФЛП, оно будет заинтересовано в результативной работе, ведь иначе к нему больше не обратятся.
В частности, оплата труда электрика, сантехника зависит от конкретного объема и сложности работ. Мы обсуждаем саму работу и количество израсходованных часов и заключаем соглашение. Если используется электросварка - это дороже. Если на пластике - дешевле".
Стефания Климко считает, что несмотря на начальный этап формирования рынка услуг для жителей домов в Украине, уже сейчас больше предложений, чем спроса. Чаще всего фирмы, предоставляющие услуги ОСМД, функционируют в виде ООО. Практика свидетельствует, что иметь дело с предприятием дешевле, а качество его работы - выше. Примером может быть Львовское коммунальное ремонтно-аварийное предприятие. То есть городская "аварийка".
"Мы сотрудничали в замене тепловых сетей, - продолжает С.Климко. - Они выполнили эту работу качественно, поскольку понимали, что если "нахалтурят", потом придется переделывать бесплатно. Ведь у нас есть договор на аварийное обслуживание. И мы ежемесячно платим им за это определенные средства. Поэтому за повторные вызовы они не берут дополнительной оплаты. Но таких случаев почти нет".
В целом, по ее мнению, ОСМД себя оправдывает, поскольку дает возможность домам выживать и развиваться. В этом она лишний раз убедилась во время недавней поездки в Польшу. Рассказывая о состоянии жилищно-коммунального хозяйства, городской воевода Кракова между прочим заметил, что в домах, в которых светятся окна, - созданы ОСМД. А те, в которых часть окон темные, - клиенты управляющих компаний. Но поскольку их услуги очень дорогие, немало жителей вынуждены искать более дешевые варианты жилья. В скором времени эта тенденция повторится и в Украине.
А пока что во Львове, как и в целом в Украине, продолжается списание жилищных домов с городского баланса, а их жителям, согласно закону "О жилищно-коммунальных услугах", дается год времени, чтобы выбрать форму управления домом. На выбор - три варианта: оставаться с бывшими жэками, которые будут трансформированы в коммунальные управляющие компании, заключить соглашение (если в дом создано ОСМД) с управляющей компанией или с ФЛП. Или же справляться своими силами, вынося решения на общем собрании, что позволяет сэкономить средства на ремонт дома. Но во всех этих случаях без квалифицированных электриков, сантехников, управленцев, уборщиц ничего не получится.
Таким образом, власть вновь поставила телегу впереди коня.
По словам экспертов, нынешняя жилищная реформа задумывалась не для того, чтобы дать возможности новым домам, а чтобы снять с баланса еще советский жилищный фонд. Кто возьмет в управление дома, изношенные на 90%? Создайте условия, дайте людям, которым не повезло жить в современных новых домах, возможность встать на ноги. Никто не говорит: подарите нам 10 миллиардов. Они не подарят, все понимают. Но вы положите их в банк. Пусть на людей работают. Ты взял эти средства, решил вопрос, а потом вернул через квартплату. Вот такая нужна помощь.
В. КРИВДИК, председатель ОСМД "Біля Анни":
- Полтора года назад, когда в Украине заговорили о ликвидации жэков, жители нашего дома предложили мне как самому подходящему кандидату создать ОСМД. И я его создал. Провел общее собрание, подписал документы. Но дело в том, что в нашем доме только 23 квартиры. Поскольку в соседних домах тоже немного квартир, мы подумали, что было бы неплохо создать ассоциацию и совместно управлять домами. Но получилось так, что с нашей улицы создали ОСМД только два дома. Остальные сказали, что им это не надо, что сначала пусть государство им починит крыши, отремонтирует фасады, сети. И так все замерло.
В. ПОДГОРНОВ, заместитель председателя правления ОСМД (Львов):
- После создания ОСМД мы остались в жэке. А что делать, если в Украине нет рынка управляющих компаний? К кому обращаться? Чтобы люди хотели с ними работать, у них должна сформироваться соответствующая репутация. А то вчера создается ООО, в штате которого только стол и бухгалтер, - и уже тебе управленческая компания? А в дальнейшем они будут обращаться к тем же мастерам из жэка. Единственное, что жителям придется платить руководству ОСМД, платить управляющей компании и через нее мастерам, которые будут выполнять работы. В результате стоимость обслуживания дома вырастит вдвое, а то и втрое! Кто при здравом уме пойдет на такое?
Людям бы советовал: если закон требует создать ОСМД - создавайте! Но не спешите портить отношения с коммунальными предприятиями, поскольку, если в руководство управляющих компаний пролезут аферисты, вы будете платить квартплату в несколько раз выше. А получать будете те же услуги.