Дев'ятирічна гостя із Запоріжжя, яка приїхала з мамою на змагання з карате, вже у перший день після екскурсії містом зізналася, що хотіла б жити у Львові. Все їй тут подобається, а найбільше - фабрика шоколаду. Мати житло у Львові - мрія не тільки цієї дівчинки, а й багатьох мешканців центральних та східних регіонів України. З огляду на значний попит, у Львові активно забудовують кожен вільний клаптик землі, навіть там, де будувати категорично не можна.
Крім того, купуючи квартиру у Львові, багато новоселів навіть не підозрюють про потенційні проблеми, які можуть на них чекати в майбутньому. Наприклад, із пошуком роботи та дитсадка для дітей.
Цінні території. Архикафедральний
собор святого Юра
Львів має декілька категорій цінних територій. Найвища категорія - це територія об'єкта світової спадщини, ансамблю історичного центру міста Львова. Він охоплює історичне середмістя, Високий замок та частину Підзамча, а також гору св. Юра з ансамблем Архикафедрального собору св. Юра. Загальна площа цієї заповідної території, яка оголошена Державним історико-архітектурним заповідником, становить 150 га. Без погодження з Міністерством культури України ніхто на цій території не має права будувати, можна лише реставрувати або проводити дуже обмежену реконструкцію, так звану ревіталізацію. Але саме в історичній частині Львова відбуваються найбільш кричущі порушення. Класичний приклад - будівля на площі Ринок, 32, де знищено інтер'єри пам'ятки архітектури задля облаштування так званого Театру пива, або ж історичний будинок на пл. Ринок, 10 - колишній палац Любомирських, пізніше - осідок Просвіти, який, за згодою міської влади, перетворили на так звану "Копальню кави" зі знищеними інтер'єрами палацу.
Автентичне і недоторкане історичне середовище Львова - це капітал майбутнього, привабливий образ міста на далекосяжну перспективу. Прихід сюди так званих малих інвесторів із неперевіреним капіталом та самовільним будівництвом з недотриманням українського законодавства призводить до руйнації історичного середовища.
Не менш цінною є й буферна (охоронна) зона навколо історичного центру. Це територія від церкви св. Покрови, що наверху вулиці Личаківської, до залізничного вокзалу, та від Янівського цвинтаря до початку вулиці Кульпарківської, від Підзамча до Стрийського парку та парку Залізна вода. Це велика територія площею понад
2 тис. га. Функція буферної зони - зберегти оточення історичного центру Львова. Тут можливі зміни, але дуже обережні. Проте в забудовників зовсім інше уявлення про цінності міста.
- Найбільш цінні, по-перше, землі, наближені до центру міста, - каже Віталій Дубина, керівник майстерні ДП "Містопроект", що займалася розробкою генерального плану розвитку Львова. - По-друге, території, які мають добрі транспортні зв'язки з іншими районами міста та добру інженерну інфраструктуру, зелені зони тощо. Привабливість цих районів приводить до подорожчання квадратного метра нерухомості. Тому забудовники намагаються будь-що забудувати всі майданчики, які тільки є в центральній частині міста. У Генеральному плані розвитку Львова ми цього не передбачали.
Руйнування домінант
У 1903-1911 рр. багато нарікань з боку мешканців Львова викликало будівництво тодішньою польською владою костелу св. Ельжбети, який перекрив вид на церкву св. Юра з району залізничного вокзалу. У радянські часи такі нарікання викликало спорудження поблизу центру міста дев'ятиповерхівки нинішнього будинку Статуправління. Він перекрив вид на історичну частину міста з боку пр. Чорновола. Історія триває. Одна з новітніх "домінант" - торговий центр "Роксолана" на площі Соборній, 15, зведений на місці двох розібраних пам'яток.
- Тепер ця макабрична споруда - з величезною банею, недолугими дахами - спотворила картину силуету історичного центру міста. Зокрема, закрила половину панорами історичного середмістя при його огляді з вулиці Зеленої, гори св. Яцка та з Цитаделі. Знищено пам'ятки архітектури, побудовано нову споруду, але досі жодна державна інституція не виступила з ініціативою розслідування цієї справи, - відзначає Василь Петрик, архітектор-реставратор, кандидат архітектури, доцент кафедри реставрації та реконструкції архітектурних комплексів НУ "Львівська політехніка".
Ще приклад поганого поводження з архітектурним простором - будівля на вул. Підмурній, 5. Це будинок за 15 метрів від пам'ятки ЮНЕСКО, зведений у буферній зоні неподалік ринку "Добробут", який, по суті, теж є жахом для Львова. Він збудований на підставі якихось дозволів, але з перевищенням висотності принаймні удвічі. Своєю масою ця будівля закрила перспективу вулиць Краківської та Галицької. По суті, найдавнішу, основну вісь, уздовж якої колись розвивався Львів.
За словами Василя Петрика, Львів має радіальну планувальну структуру, а його вулиці "стріляють" по домінантах архітектурних пам'яток. Це - собор св. Юра, вежі костелу св. Магдалени, Бернардинський монастир. Численні вежі, шпилі, дзвіниці замикають перспективу історичних вулиць. Проте замість того, щоб зносити дисгармонійні споруди, які закривають історичний силует міста, влада дає дозвіл на спорудження все нових і нових багатоповерхових житлових будинків. Або не реагує на самовільне будівництво та порушення умов наданих дозволів.
Але це лише квіточки.
Найбільшим висотним будинком у Львові, схоже, стане 17-поверховий житловий будинок на вул. Лукаша, 1, збудований на земельній ділянці, відведеній під індивідуальне житлове будівництво. Нині він - конкуруюча домінанта міській Ратуші. Як вважає В. Петрик, це прецедент: уже скоро такі "свічки" можуть повилазити в інших районах міста. Але інспекція Держбудконтролю чомусь вирішила, що незаконно збудовані лише два верхні поверхи.
Неподалік сучасного польського консульства на вулиці Снопківській, 18 без жодних дозволів самовільно збудовано
10 поверхів житлового будинку. Будівництво триває, попри застереження прокуратури, скарги мешканців. Але міська влада, міліція не бачать можливості його припинити. Це страшенна трагедія для міста, коли воно потрапляє у правовий вакуум, де жодні закони України не діють.
Забудовники почуваються вільно навіть в історичному центрі Львова - на площі Ринок. Приклад - площа Ринок, 36, де повністю зруйновано пам'ятку національного значення. Розібрано історичні мури, перекриття та зроблено залізобетонний каркас всередині колишньої споруди. А Мінкультури України, яке відповідає за пам'ятки культурної спадщини ЮНЕСКО, - як у рот води набрало.
Свіжий приклад порушень - будівництво нового готелю на вул. Федорова, 23, 28, де завезено залізобетонні конструкції, викопано величезний котлован, і тепер він стоїть, заповнений водою. Житлові будинки по сусідству, також пам'ятки, під загрозою руйнування. Це - наслідок діяльності міськради, яка дозволила будівництво і всіляко йому сприяла, не проконтролювавши проходження документації, не видавши відповідних обмежень на проектування споруди.
Тепер рішенням суду будівництво готелю визнане незаконним і зупинене. І ось розв'язка: 29 жовтня ц.р. Київський апеляційний господарський суд задовольнив апеляційну скаргу інвестора ТзОВ "Українські інвестиційні системи" та зобов'язав Львівську міськраду виплатити компанії компенсацію на суму 71 млн грн за незаконно видане право на будівництво готелю на вул. Федорова 23, 28. Львівська міськрада планує подати касацію на таке рішення.
- Гадаю, інвестор відсудить кошти, які вклав у будівництво, а місто залишиться, у буквальному сенсі, біля розбитих ночов. Це буде його яскравий образ - яма з водою посеред міста, а поруч - потріскані будинки. І ніхто з міських очільників не знає, що з цим робити, - переконаний Василь Петрик.
До речі, з урахуванням "замороженого" будівництва готелю "Золотий лев", це буде вже четверта будівельна "яма" в історичному центрі Львова.
Генеральний план - забудовникам не указ
- Перевага генерального плану розвитку Львова вже в тому, що він існує, і це - єдиний регулюючий містобудівний документ, якого зобов'язані дотримуватися всі забудовники, - каже Василь Петрик. - Якби все виконувалося так, як у ньому прописано, можливо, були б позитиви. На генеральний план розвитку мало зважають як влада, так і забудовники, і навіть самі архітектори. Спочатку зміни вносили через так звані містобудівні обґрунтування. Тепер - через детальні плани територій, які не враховують параметрів генплану або ж його уточнюють.
Сказане архітектором-реставратором стосується багатьох новобудов, споруджених у Львові за останні два десятиліття. Особливо кричущими ці порушення стали останніми роками. Кожен забудовник за будь-яку ціну намагається перевищити висотність, закладену в генеральному плані міста, змінити цільове призначення територій проектування. Найбільше потерпають промислові території. На їх місці буквально на очах зростає житлова забудова. До того ж далеко не найкращої якості.
- Кожен, хто купив на місці виробничого підприємства або складу якусь земельну ділянку, намагається спроектувати в її межах багатоповерховий житловий будинок, - продовжує Василь Петрик. - Без детального плану, без містобудівної концепції, без урахування соціально-економічних потреб мешканців. Найбільша проблема Львова - коли споруджується житловий будинок, а потім забудовники входять з ініціативою змінити призначення території. По суті, містобудівники і проектувальники виступають обслуговуючим персоналом забудовників. Бо самовільне будівництво заборонене законодавством. Але його узаконення через містобудівну документацію - також протизаконне. Це стає причиною підтасування документації, вписування завідомо неправдивих даних і створює інформаційно-корупційний простір кругової поруки: Львівської міськради, забудовників, проектантів, архітекторів.
- Житлове будівництво з недотриманням правових механізмів призводить до численних скандалів, псує репутацію міста, - вважає В. Петрик. - Як наслідок, серйозний іноземний інвестор на скандальну територію не прийде, а прийде лише аферист і шахрай.
Два роки тому у Львові побували представники "Київміськбуду", але щось не "зрослося". Як повідомила прес-служба компанії, компанія працює лише у законодавчому полі. Щоб пропозиція будувати була цікава, вона мусить супроводжуватися повним комплектом документів, проблем із землевідведенням бути не повинно, а сама територія має бути повністю готова під будівництво. Якщо "Київміськбуд" отримає таку пропозицію, не виключено, що він її прийме. Але наразі зі Львова таких пропозицій не надходить.
У перші роки незалежності України у Львова була нагода прикрасити місто сучасним 5-зірковим готелем "Золотий лев". Австрійський інвестор виділив на споруду чималі кошти. Але ця будова стала найбільшим скандалом. Через непорозуміння інвестора та Львівської міськради будівництво було зупинене. Львівська влада, не вклавши жодної копійки у будівництво, раптом захотіла стати його співвласником. Усі спроби залагодити конфлікт результату не дали. Тепер на фундаментах так і не зведеного готелю тимчасово розмістився ринок "Добробут".
Нині забудовники зрозуміли одну просту річ: тільки самовільне будівництво та перевищення встановленого регламенту убезпечує реалізацію будь-якого наміру. Якщо забудовник встигає спорудити 10 поверхів, то має гарантію, що його, максимум, примусять розібрати один поверх. Решту він легалізує незаконними методами.
Якби хоч одне незаконне будівництво в Україні було повністю розібране, це стало б сигналом для інших забудовників, що вони не тільки не зможуть повернути вкладене, а й зазнають збитків. Будувати якісне сучасне житло у Львові могли б великі українські й закордонні компанії.
Як розповів Віталій Дубина, згідно з новим Генеральним планом розвитку Львова, новими районами житлової забудови мають стати Білогорща, Рясне-2, Голоско та Підголоско, Збоїще. Території останніх трьох районів привабливі тим, що на них мало забудови, нічого зносити не потрібно. Цінне й те, що там прокладено великий каналізаційний колектор. І, нарешті, цей район у півтора разу ближче до центру, ніж мікрорайон Сихів. Єдине, що потрібно, - заново створювати всю інженерну інфраструктуру та викупити приватизовані за останнє десятиліття ділянки, надані під колективні сади. Це забудовникам не цікаво.
Крім того, негаразди з регламентацією нової забудови зумовлені відсутністю відповідної містобудівної документації. Генеральний план є стратегічною документацією і не визначає умов та обмежень забудови конкретних ділянок, для цього необхідно розробити план зонування території (зонінгу). Міська рада замовила розробку зонінгу з певною затримкою, у 2014 р., перед введенням в дію п. 3 і 4 ст. 24 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно якими зміна цільового призначення земель і надання ділянок з комунального фонду без зонінгу або детального плану території забороняється. Наразі зонінг виданий для кількох районів міста, але в цілому ще не завершений, низка питань вирішується "в ручному режимі", з використанням раніше виконаних і не завжди адекватних напрацювань.
Чи потрібні Львову
такі інвестиції?
А доки в Україні панує правовий хаос, усе ще наявні в центральній частині Львова території військових частин, промислових підприємств, дворів навчальних закладів спішно забудовуються житлом. Головне - заробити "бабло" на житлі.
Як зазначає Віталій Дубина, житлове будівництво не може бути панацеєю для Львова, користі з таких інвестицій мало. І наводить думку відомого американського математика й системного аналітика, який займався будівництвом, Джея Форрестера. Він написав цілу книжку про ефективність тих чи інших містобудівних рішень. Один із його висновків полягає в тому, що міста, які починають масово будувати житло, сповзають у стан стагнації. Тобто житло - не той вид будівництва, який забезпечує процвітання містам. Можливо, кращі умови проживання, але - не розвитку, хоча й це під сумнівом, оскільки через неконтрольовану забудову - без спорудження дитячих садочків, шкіл, дитячих майданчиків, озеленених просторів - Львів втрачає комфортність для мешканців. Центральна частина міста поволі перетворюється у суцільний багатоповерховий спальний район.
Нині у Львові все ще збереглося достатньо промислових територій. Але є чітка тенденція до їх забудови житлом. Під натиском забудовників зникли "Львівприлад", три ділянки колишнього ВО "Кінескоп", ВО "Сільмаш", заводу залізобетонних виробів на вул. Кульпарківській, десятків інших. Подейкують, що має намір здатися забудовникам "Ізоляторний завод". Під житлове будівництво вже потрапили десятки автомобільних стоянок. Замість повноцінного спортивного комплексу з дитячою спортивною школою та автостоянками на Липовій Алеї, біля стадіону "Україна", незабаром виникне житловий комплекс.
Нині мало хто може уявити виробництво майбутнього. Навіть якщо це будуть сучасні високотехнологічні виробництва, вони все ж потребуватимуть сотні гектарів території. Адже щільність працівників там буде невисока. І, щоб забезпечити роботою 700-750 тис. мешканців Львова, знадобиться не 800-900 га промислових площ, які поки що збереглися, а набагато більше...
Звісно, місто житиме не тільки за рахунок виробничої діяльності. Розвивається туризм, є успіхи в ІТ-технологіях, освіті тощо, тобто для успішного функціонування міського середовища необхідно забезпечити багатовекторність розвитку, але в рамках обмеженої території і зі збереженням найкращих досягнень минулого, історичної пам'яті. Таку мету можна реалізувати тільки за умови дотримання встановлених регламентів - диктатури закону. Саме така диктатура є однією з умов формування високої архітектури.
Фото В. Петрика
Коментар
Богдан ГАГАЛЮК, депутат Львівської обласної ради:
- Житлового будівництва у Львові наразі більш ніж достатньо. Лише нинішнього року місто очікує здачі в експлуатацію близько 500 тис. квадратів. Це показник рівня 1990 р. Переважно житло зводиться у зоні існуючої забудови. Щоб прийшли великі компанії, у тому числі західні, місто має надати їм під забудову чималі площі. Тоді у складі цього житла вони зможуть будувати об'єкти соціальної сфери: дитячі садочки, школи тощо.
По периметру Львова є вдосталь територій, призначених під житлову забудову. У генеральному плані розвитку міста вони позначені як території колишньої промзони або територія майбутньої перспективної забудови, без чіткого зазначення її функціональності. У Рясне-2, яке генпланом позначене як місце житлової забудови, є свої плюси й мінуси. Мінус - житлова нерухомість тут найдешевша. Причина - відсутність соціальної інфраструктури та якісного сполучення з центральною частиною Львова. Їх розвиток міг би істотно змінити ситуацію на краще. Те ж саме можна сказати й про інші території, призначені під житлову забудову.