Девятилетняя гостья из Запорожья, приехавшая с мамой на соревнование по каратэ, уже в первый день после экскурсии по городу призналась, что хотела бы жить во Львове. Все ей здесь нравится, а больше всего - фабрика шоколада. Иметь жилье во Львове - мечта не только этой девочки, но и многих жителей центральных и восточных регионов Украины. Учитывая значительный спрос, здесь активно застраивается каждый свободный клочок земли, даже там, где строить категорически нельзя.
Кроме того, покупая квартиру во Львове, многие новоселы даже не подозревают о потенциальных проблемах, которые могут ожидать их в будущем. Например, с поиском работы и детского сада.
Ценные территории. Архикафедральный собор святого Юра
Во Львове несколько категорий ценных территорий. Самая высокая категория - это территория объекта мирового наследия, ансамбля исторического центра города Львова. Он охватывает исторический центр, Высокий замок и часть Подзамча, а также гору св. Юра с ансамблем Архикафедрального собора св. Юра. Общая площадь этой заповедной территории, объявленной Государственным историко-архитектурным заповедником, составляет 150 га. Без согласования с Министерством культуры Украины никто на этой территории не имеет права строить, можно только реставрировать или проводить весьма ограниченную реконструкцию, т.е. ревитализацию. Но именно в исторической части Львова происходят самые вопиющие нарушения. Классический пример - здание на площади Рынок, 32, где уничтожены интерьеры памятника архитектуры ради обустройства Театра пива, или же исторический дом на пл. Рынок, 10 - бывший дворец Любомирских, позже - обитель "Просвіти", которую, по согласию городской власти, превратили в "Копальню кави" с уничтоженными интерьерами дворца.
Аутентичная и нетронутая историческая среда Львова - это капитал будущего, привлекательный образ города на дальновидную перспективу. Приход сюда т.н. малых инвесторов с непроверенным капиталом и самовольным строительством с несоблюдением украинского законодательства приводит к разрушению исторической среды.
Не менее ценной является и буферная (охранная) зона вокруг исторического центра. Это территория от церкви св. Покровы, что вверху улицы Личаковской, до железнодорожного вокзала, и от Яновского кладбища до начала улицы Кульпарковской, от Подзамча до Стрыйского парка и парка "Залізна вода". Это огромная территория площадью более 2 тыс. га. Функция буферной зоны - сохранить окружение исторического центра Львова. Здесь возможны изменения, но крайне осторожные. Однако у застройщиков совершенно иное представление о ценностях города.
- Во-первых, самые ценные земли приближены к центру города, - говорит Виталий Дубина, руководитель мастерской ГП "Містопроект", занимавшейся разработкой генерального плана развития Львова. - Во-вторых, это территории, имеющие надлежащее транспортное сообщение с другими районами города и хорошую инженерную инфраструктуру, зеленые зоны и т.п. Привлекательность этих районов приводит к подорожанию квадратного метра недвижимости. Поэтому застройщики пытаются во что бы то ни стало застроить все имеющиеся площадки в центральной части города. В Генеральном плане развития Львова мы этого не предусматривали.
Разрушение доминант
В 1903–1911 гг. много жалоб со стороны жителей Львова вызвало строительство тогдашней польской властью костела св. Эльжбеты, который перекрыл вид на церковь св. Юра из района железнодорожного вокзала. В советские времена такие жалобы вызвало сооружение вблизи центра города 9-этажного нынешнего дома Статуправления. Он перекрыл вид на историческую часть Львова со стороны пр. Чорновила. История продолжается. Одна из новейших "доминант" - торговый центр "Роксолана" на площади Соборной, 15 построен на месте двух разобранных памятников.
- Теперь это макабрическое сооружение - с огромным куполом и уродливыми крышами - обезобразило картину силуэта исторического центра города. В частности, закрыло половину панорамы исторического центра города при его обзоре с улицы Зеленой, горы св. Яцка и Цитадели. Уничтожены памятники архитектуры, построено новое здание, однако до сих пор ни одно государственное учреждение не выступило с инициативой расследования этого дела, - отмечает Василий Петрик, архитектор-реставратор, кандидат архитектуры, доцент кафедры реставрации и реконструкции архитектурных комплексов НУ "Львовская политехника".
Еще один пример плохого обращения с архитектурным пространством - здание на ул. Подмурной, 5. Это дом в 15 метрах от памятника ЮНЕСКО, возведенный в буферной зоне недалеко от рынка "Добробут", который, в сущности, тоже является ужасом для Львова. Он построен на основании каких-то разрешений, но с превышением высотности как минимум вдвое. Своей массой это здание закрыло перспективу улиц Краковской и Галицкой. По сути, древнейшую, основную ось, вдоль которой когда-то развивался Львов.
По словам Василия Петрика, Львов имеет радиальную планировочную структуру, а его улицы "стреляют" по доминантам архитектурных памятников. Это - собор св. Юра, башни костела св. Магдалены, Бернардинский монастырь. Многочисленные башни, шпили, колокольни замыкают перспективу исторических улиц. Однако вместо того, чтобы сносить дисгармоничные сооружения, закрывающие исторический силуэт города, власть дает разрешение на возведение все новых и новых многоэтажных жилых домов. Либо не реагирует на самовольное строительство и нарушение условий предоставленных разрешений.
Но это только цветочки.
Самым большим высотным сооружением во Львове, похоже, станет 17-этажный жилой дом на ул. Лукаша, 1, построенный на земельном участке, отведенном под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас он - конкурирующая доминанта городской Ратуше. Как считает В.Петрик, это прецедент: уже скоро такие "свечки" могут вылезть в других районах города. Но инспекция Госстройконтроля почему-то решила, что незаконно построены только два верхних этажа.
Неподалеку от современного польского консульства на ул. Снопковской, 18 без каких-либо разрешений самовольно возведены 10 этажей жилого дома. Строительство продолжается вопреки предостережению прокуратуры, жалобам жителей. Но городская власть, милиция не видят возможности его прекратить. Это страшная трагедия для города, когда он попадает в правовой вакуум, где ни один закон Украины не действует.
Застройщики чувствуют себя свободно даже в историческом центре Львова - на площади Рынок. Пример - площадь Рынок, 36, где полностью разрушен памятник национального значения. Разобраны исторические стены, перекрытия и сделан железобетонный каркас внутри бывшего сооружения. А Минкультуры Украины, которое отвечает за памятники культурного наследия ЮНЕСКО, - как в рот воды набрало.
Свежий пример нарушений - строительство нового отеля на ул. Федорова, 23, 28, куда завезены железобетонные конструкции, выкопан огромный котлован, и теперь он стоит, заполненный водой. Жилые дома по соседству, тоже памятники, под угрозой разрушения. Это - результат деятельности горсовета, который разрешил строительство и всячески ему способствовал, не проконтролировав прохождение документации и не выдав соответствующих ограничений на проектирование сооружения.
Теперь решением суда строительство отеля признано незаконным и остановлено. И вот развязка: 29 октября с.г. Киевский апелляционный хозяйственный суд удовлетворил апелляционную жалобу инвестора ООО "Украинские инвестиционные системы" и обязал Львовский горсовет выплатить компании компенсацию на сумму 71 млн грн за незаконно выданное право на строительство отеля на ул. Федорова 23, 28. Львовский горсовет планирует подать кассацию на такое решение.
- Думаю, инвестор отсудит вложенные в строительство средства, а город останется, в буквальном смысле, у разбитого корыта. Это будет его яркий образ - яма с водой посреди города, а рядом - потрескавшиеся дома. И никто из городских руководителей не знает, что с этим делать, - убежден Василий Петрик.
Кстати, с учетом "замороженного" строительства отеля "Золотой лев", это будет уже четвертая строительная "яма" в историческом центре Львова.
Генеральный план - застройщикам не указ
- Преимущество генерального плана развития Львова уже в том, что он существует, и это - единственный регулирующий градостроительный документ, который обязаны соблюдать все застройщики, - говорит Василий Петрик. - Если бы все делалось так, как в нем прописано, возможно, были бы позитивы. Но генеральный план развития мало учитывают как власть, так и застройщики, и даже сами архитекторы. Сначала изменения вносились через т.н. градостроительные обоснования. Теперь - через детальные планы территорий, которые не учитывают параметров генплана или же его уточняют.
Сказанное архитектором-реставратором касается многих новостроек, сооруженных во Львове за последних два десятилетия. Особенно вопиющими эти нарушения стали в последние годы. Каждый застройщик любой ценой старается превысить высотность, заложенную в генеральном плане города, изменить целевое назначение территорий проектирования. Больше всего страдают промышленные территории. На их месте буквально на глазах растет жилая застройка. К тому же далеко не лучшего качества.
- Каждый, кто купил на месте производственного предприятия или склада какой-то земельный участок, старается спроектировать в его пределах многоэтажный жилой дом, - продолжает Василий Петрик. - Без детального плана, без градостроительной концепции, без учета социально-экономических нужд жителей. Самая большая проблема Львова - когда строится жилой дом, а затем застройщики входят с инициативой изменить назначение территории. В сущности, градостроители и проектировщики выступают обслуживающим персоналом застройщиков. Ведь самовольное строительство запрещено законодательством. Но его узаконивание через градостроительную документацию - тоже противозаконно. Это становится причиной подтасовки документации, вписывания заведомо неправдивых данных и создает информационно-коррупционное пространство круговой поруки: Львовского горсовета, застройщиков, проектантов, архитекторов.
- Жилищное строительство с несоблюдением правовых механизмов приводит к многочисленным скандалам, портит репутацию города, - считает В.Петрик. - Как следствие, серьезный иностранный инвестор на скандальную территорию не придет, а придет лишь аферист и мошенник.
Два года назад во Львове побывали представители "Киевгорстроя", но что-то не "срослось". Как сообщила пресс-служба, компания работает только в законодательном поле. Чтобы предложение строить было интересным, оно должно сопровождаться полным комплектом документов, проблем с землеотводом быть не должно, а сама территория должна быть полностью готова под строительство. Если "Киевгорстрой" получит такое предложение, не исключено, что он его примет. Но сейчас из Львова таких предложений не поступает.
В первые годы независимости Украины у Львова была возможность украсить город современным 5-звездным отелем "Золотой лев". Австрийский инвестор выделил на сооружение немалые средства. Но это строение стало огромным скандалом. Из-за расхождений между инвестором и Львовским горсоветом строительство было остановлено. Львовская власть, не вложив ни копейки в строительство, вдруг захотела стать его совладельцем. Все попытки уладить конфликт результата не дали. Теперь на фундаменте так и не построенного отеля временно разместился рынок "Добробут".
Нынче застройщики поняли одну простую вещь: только самовольное строительство и превышение установленного регламента обеспечивают реализацию любого намерения. Если застройщик успевает построить 10 этажей, то есть гарантия, что его, максимум, заставят разобрать один сверху. Остальные он легализирует незаконными методами.
Если бы хоть одно незаконное строительство в Украине было полностью разобрано, это стало бы сигналом для других застройщиков, что они не только не смогут вернуть вложенное, но и понесут убытки. Строить качественное современное жилье во Львове могли бы крупные украинские и зарубежные компании.
Как рассказал Виталий Дубина, согласно новому Генеральному плану развития Львова, новыми районами жилой застройки должны стать Белогорща, Рясное-2, Голоско и Подголоско, Сбоище. Территории последних трех районов привлекательны тем, что на них мало застройки, ничего сносить не надо. Ценно и то, что там проложен большой канализационный коллектор. И, наконец, этот район в полтора раза ближе к центру, чем микрорайон Сыхов. Единственное, что нужно, - заново создавать всю инженерную инфраструктуру и выкупить приватизированные за последнее десятилетие участки, выделенные под коллективные сады. Это застройщикам неинтересно.
Кроме того, неурядица с регламентацией новой застройки обусловлена отсутствием соответствующей градостроительной документации. Генеральный план является стратегической документацией и не определяет условия и ограничения застройки конкретных участков, для этого необходимо разработать план зонирования территории (зонинга). Городской совет заказал разработку зонинга с некоторой задержкой, в 2014 г., перед введением в действие п. 3 и 4 ст. 24 Закона "О регулировании градостроительной деятельности", согласно которым изменение целевого назначения земель и выделение участков из коммунального фонда без зонинга или детального плана территории запрещается. Пока что зонинг выдан для нескольких районов города, но в целом еще не завершен, некоторые вопросы решаются "в ручном режиме", с использованием прежде выполненных и не всегда адекватных наработок.
Нужны ли Львову
такие инвестиции?
А пока в Украине царит правовой хаос, все еще имеющиеся в центральной части Львова территории воинских частей, промышленных предприятий, дворов учебных заведений поспешно застраиваются жильем. Главное - заработать "бабло" на жилье.
Как отмечает Виталий Дубина, жилищное строительство не может быть панацеей для Львова, пользы от таких инвестиций мало. И приводит мнение известного американского математика и системного аналитика, занимавшегося строительством, Джея Форрестера. Он написал целую книгу об эффективности тех или иных градостроительных решений. Один из его выводов заключается в том, что города, начинающие массово строить жилье, сползают в состояние стагнации. То есть жилье - не тот вид строительства, который обеспечивает процветание городам. Возможно, лучшие условия проживания, но не развития, хотя и это под вопросом, поскольку из-за неконтролируемой застройки - без сооружения детских садов, школ, детских площадок, озелененных пространств - Львов теряет комфортность для жителей. Центральная часть города медленно превращается в сплошной многоэтажный спальный район.
Сейчас во Львове все еще сохранилось достаточно промышленных территорий. Но есть четкая тенденция их застройки жильем. Под давлением застройщиков исчезли "Львовприбор", три участка бывшего ПО "Кинескоп", ПО "Сельмаш", завода железобетонных изделий на ул. Кульпарковской, десятков других. Поговаривают, что намерен сдаться застройщикам "Изоляторный завод". Под жилищное строительство уже попали десятки автомобильных стоянок. Вместо полноценного спортивного комплекса с детской спортивной школой и автостоянками на Липовой аллее, возле стадиона "Украина", вскоре вырастет жилой комплекс.
Сегодня немногие могут представить производство будущего. Даже если это будут современные высокотехнологические производства, для них все же потребуются сотни гектаров территории. Ведь плотность работников там будет невысокая. И чтобы обеспечить работой 700–
750 тыс. жителей Львова, понадобится не 800–900 га пока еще сохранившихся промышленных площадей, а намного больше...
Конечно, город будет жить не только за счет производственной деятельности. Развивается туризм, есть успехи в ІТ-технологиях, образовании и т.п., то есть для успешного функционирования городской среды необходимо обеспечить многовекторность развития, но в рамках ограниченной территории и с сохранением лучших достижений прошлого, исторической памяти. Такую цель можно реализовать только при условии соблюдения установленных регламентов - диктатуры закона. Именно такая диктатура является одним из условий формирования высокой архитектуры.
Фото В. Петрика
Комментарий
Богдан ГАГАЛЮК, депутат Львовского областного совета:
- Жилищного строительства во Львове сейчас более чем достаточно. Только в этом году город ожидает введение в эксплуатацию около
500 тыс. квадратов. Это показатель уровня 1990 г. Преимущественно жилье строится в зоне существующей застройки. Чтобы пришли большие компании, в том числе западные, город должен предоставить им под застройку немалые площади. Тогда в составе этого жилья они смогут строить объекты социальной сферы: детсады, школы и т.п.
По периметру Львова достаточно территорий, предназначенных под жилую застройку. В генеральном плане развития города они обозначены как территории бывшей промзоны или территория будущей перспективной застройки, без четкого указания ее функциональности. В Рясном-2, которое генпланом обозначено как место жилой застройки, есть свои плюсы и минусы. Минус - жилая недвижимость здесь самая дешевая. Причина - отсутствие социальной инфраструктуры и качественного соединения с центральной частью Львова. Их развитие могло бы существенно изменить ситуацию к лучшему. То же самое можно сказать и о других территориях, выделенных под жилую застройку.