Останнім часом на українському ринку нерухомості спостерігається, як би це сказати м’якше, деяке пожвавлення. Багато хто намагається пояснювати цей феномен, причому кожен на свій лад. Хто і наскільки далекий від істини? Мабуть, на це запитання може відповісти з достатньою мірою достовірності лише фахівець, безпосередньо причетний до складних процесів, що стосуються практично кожного з нас, власників хоч якоїсь нерухомості. Наш співрозмовник — начальник Київського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна Василь СЕНЧУК.
— Василю Володимировичу, то чим же можна пояснити паніку на ринку нерухомості, не помітити якої вже просто неможливо?
— Даруйте, але ніякої паніки немає! Що таке паніка? Насамперед — це некерований процес, який має в результаті непередбачувані наслідки. Зокрема й соціальні. Зараз же процес цілком контрольований, а БТІ працює в штатному режимі і виконує свої статутні обов’язки із забезпечення законності всіх майнових операцій на ринку нерухомості. Щоправда, аби бути справедливими, ми можемо говорити про певне пожвавлення у сфері купівлі-продажу об’єктів житлового фонду. Для нотаріального оформлення подібного юридичного акта необхідна довідка-характеристика, яку видаємо ми. Отож, порівняно з минулим роком, кількість виданих нами довідок зросла втричі.
— Як спеціалісти пояснюють таке пожвавлення, насамперед на вторинному ринку житла?
— Причин тут кілька. Насамперед, спостерігається так зване сезонне пожвавлення на ринку — і не лише нерухомості, — яке повторюється рік у рік. Хоча нинішнє пожвавлення ринку, втім, як і помітне підвищення цін на нерухомість, має і свої специфічні особливості. Вони пов’язані передусім із набуттям чинності з першого січня наступного року новим Цивільним кодексом. Потім, ціни підстьобнуло плановане запровадження 20-відсоткового ПДВ на будівництво житла. І хоча це ПДВ стосується лише нового житла, цілком закономірно, що ціни підскочили й на старі квартири. І, нарешті, певну знервованість вносить і гіпотетичне прийняття нового Закону «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмеження», який уже пройшов перше читання у Верховній Раді.
— На перший, ненавчений, погляд, нові закони мають ухвалюватися виключно з метою поліпшення життя й існування громадян країни. Тоді чому перспектива нового закону, який, здавалося б, мав покращувати побут, викликає — гаразд, не паніку, — та все ж ажіотаж серед тримачів квартир і земельних ділянок?
— Усе правильно. За однієї умови: якщо законопроекти пишуться, а потім приймаються і стають законами в інтересах спільної справи і здорового глузду, а не на догоду власним чи корпоративним інтересам тих, хто ці закони пише і приймає. Причому закон лише тоді принесе очікувану користь, якщо його суть і окремі положення не суперечать уже чинним законами або Конституції. Тоді — немає запитань.
— А що, запропоновані до прийняття законопроекти грішать недоліками?
— На жаль, так! Причому численними. І головний із них — явна тенденція до наступу на права місцевих органів самоврядування, позбавлення їх природних функцій і раніше делегованих прав, передбачених, до речі, 30-ю статтею Закону «Про місцеве самоврядування». Та й Конституцією, законом прямої дії, обов’язковим для виконання всіма державними органами. У тому числі й Верховною Радою.
— А конкретніше?..
— Можна й конкретніше. Скажімо, у проекті Закону «Про державну реєстрацію майнових прав» передбачається наділити цими повноваженнями певний держорган. Але не застерігається, який конкретно. Щось подібне уже відбулося в Росії і, як під копірку, у Білорусі. Отож, там за право реєстрації об’єктів нерухомості тепер б’ються міністерство юстиції, держбуд і комітети з питань землевпорядження. Все це призвело до загальної плутанини й анархії. А люди, задля яких усе це, за ідеєю, й робиться, ось уже багато місяців не можуть розпорядитися власністю на свій розсуд, поки «пани» з’ясовують стосунки. З сумом мушу констатувати, що така ситуація може очікувати й нас. Адже, по суті, що таке система упорядкування майнових відносин? Насамперед це база даних, потім конкретні і, що найважливіше, чіткі й недвозначні за тлумаченням «правила гри» — механізми реєстрації та умови володіння об’єктами нерухомості. Все це забезпечується розвиненою інфраструктурою реєструючого органу і, звісно ж, кваліфікацією та правовою грамотністю його працівників. Усім викладеним вимогам на сьогодні відповідають Бюро технічної інвентаризації. Як представники органів місцевого самоврядування вони діють на ринку нерухомості вже понад 70 років і нагромадили чималий досвід та інформацію.
Що ж стосується інших органів, яким сьогодні делеговано права реєстрації об’єктів нерухомості, то ось лише кілька прикладів. Скажімо, за дев’ять місяців нинішнього року Київзем видав близько чотирьох тисяч актів на землю. Тоді як БТІ обслужило... 120 тисяч власників нерухомості. В Івано-Франківську за той самий період видано 60 актів на володіння землею, а місцеве БТІ обслужило п’ять тисяч власників. Гадаю, цифри свідчать самі за себе. А веду я до одного: навіщо шукати від добра добра, тобто городити нову структуру, витрачати на неї гроші, час, людські ресурси лише задля того, щоб зробити не так, як уже є. Тим самим паралізуючи ринок нерухомості через відсутність розвиненої інфраструктури нової контори, кваліфікованих працівників, а головне — власне механізмів майнової реєстрації: від бази даних і до елементарних бланків. Зламати старе не побудувавши перед тим нового — це не жарт. Жарт буде — розсьорбувати результати експерименту.
— Якими будуть наслідки цього для пересічних власників?
— Цілком конкретні. Ось ви купили квартиру, оформили акт купівлі-продажу у нотаріуса. І відразу запитання: коли платити гроші? Після підписання акта у нотаріуса чи ж після реєстрації права власності в поки що не визначеному органі реєстрації за не визначеною поки що системою? Ось вам конкретна колізія, яка містить у собі зачатки конфлікту. А таких конфліктів будуть десятки, якщо не сотні тисяч. І всі вони закладені в основі законопроекту.
— Зараз ми говоримо лише про проблеми з реєстрацією прав на об’єкти нерухомості. Але на підході закони про земельний кадастр. А ось упорядкування прав на землю поки що ніяк не відбите в нашій практиці...
— Дуже своєчасне запитання. У багатьох країнах світу діє, і не лише у сфері нерухомості, принцип «одного вікна». Це передбачає можливість реєстрації як права на нерухомість, так і права на володіння землею в одній і тій самій організації. На мою думку, ці функції також можна цілком безболісно передати органам місцевого самоврядування — організації з розвиненою структурою і напрацьованими десятиліттями механізмами роботи з об’єктами нерухомості. Згоден, обслуговувати квартири і поля — речі трохи різні. Але, погодьтеся, значно економніше й економічніше доповнити вже наявну структуру вузькими спеціалістами, ніж городити нову контору.
— Чому ж усі так затято рвуться до, здавалося б, рутинного заходу з реєстрації нерухомості, який в інших державах має виключно формально-інформаційний характер?
— Саме так — інформаційний! Пам’ятаєте: «Хто володіє інформацією — володіє світом»? Минув час накопичення капіталів — настав час накопичення інформації, що, у свою чергу, і принесе капітал. Недарма в новому законопроекті декларується «відкритість реєстру об’єктів нерухомості». Причому абсолютно не розкривається поняття цієї «відкритості». Відкритості для кого? Чи захочете ви, щоб хто завгодно міг отримати інформацію про ваш майновий стан і використовувати її надалі з власною метою? А саме це й передбачає новий законопроект.
Крім того, інформація — це, знову-таки, гроші в чистому вигляді. Скажімо, створено при Мін’юсті такий собі платний інформаційний центр. Але це — державний заклад, існування якого ми вже оплатили податками. І вже були спроби приєднати накопичену БТІ різних регіонів України інформацію до згаданого центру. У нас тоді вистачило мужності і здорового глузду протистояти такій процедурі.
— То на тобі — вирішили провести таку ж акцію, тепер уже з допомогою закону. Ситуація безнадійна?..
— Вірити в це не хочеться. Залишається надія на вольове рішення Верховної Ради і Президента про відстрочку запровадження нових законів до приведення їх ні, не до знаменника здорового глузду, — хоча б у відповідність юридичну, узгоджену з іншими законодавчими актами і, звісно ж, Конституцією. Інакше нас очікує хаос, вирятування з якого дуже проблематичне...