UA / RU
Підтримати ZN.ua

Від спрощення до неконтрольованої забудови один крок

Автор: Ярослава Борка

Проєкт ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України» (№9627 від 21.08.2023) покликаний спростити процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок. На переконання законотворців, це сприятиме ефективному відновленню промисловості нашої держави та залученню іноземних інвестицій на відбудову країни. Але спрощення — це завжди ризик того, що контроль над процесами взагалі буде втрачено, особливо за наявності правових колізій і відсутності дієвих обмежень.

Читайте також: Конфіскація земельних ділянок: у кого можуть вилучити землю, що використовуються не за призначенням

Що змінює законопроєкт

Пропоновані зміни є логічним продовженням ЗУ №2247-IX, який спростив процедуру надання та зміни цільового призначення земельних ділянок для розміщення підприємств, що евакуюються із зони бойових дій, об’єктів для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб, сталого функціонування газотранспортної та газорозподільної систем, водопостачання, теплогенерації тощо.

Так, законопроєкт №9627 передбачає внесення змін до Земельного кодексу України (ЗКУ), які спрощують порядок встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок на територіях за межами населених пунктів для розміщення будівель сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства, комплексних промислових споруд, промислових будівель і складів, трубопроводів, комунікацій і ліній електропередачі, у разі, якщо стосовно таких територій відсутня затверджена містобудівна документація на місцевому рівні.

При цьому законодавчі зміни не стосуватимуться:

Крім того, для досягнення цілей законопроєкту №9627 запропоновано внести такі зміни до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»:

Відповідно до положень законопроєкту зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється:

Варто звернути увагу на той факт, що спрощена процедура діятиме протягом дії правового режиму воєнного стану та п’яти років з дня його припинення або скасування в Україні або у відповідній окремій місцевості.

Необхідно зазначити, що документ, який буде підставою для зміни цільового призначення землі, буде також особливим видом містобудівних умов та обмежень, що дасть можливість починати проєктування об'єкта будівництва.

Отже, реалізація положень законопроєкту №9627 також нерозривно пов'язана із законом №2254-IX, який вирішує низку містобудівних питань, що виникли внаслідок військового вторгнення РФ в Україну.

Читайте також: Доступ до землі: в Україні змінилися правила реєстрації

Які ризики несе законопроєкт

Основним, але не єдиним недоліком законопроєкту є невідповідність його положень нормам чинного Земельного кодексу. Наприклад, законопроєкт не враховує приписів статті 23 ЗКУ, у якій визначається пріоритетність земель сільськогосподарського призначення порівняно з іншими категоріями земель.

Так, відповідно до частини першої цієї статті землі, придатні для потреб сільського господарства (крім самозаліснених земель), мають надаватися насамперед для таких цілей:

Також колізія у законопроєкті №9627 виникає і з частиною третьою статті 23 ЗКУ, яка передбачає необхідність надавати інші категорії земель, відмінних від земель сільськогосподарського призначення, для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та електронних комунікаційних мереж, магістральних трубопроводів тощо. З огляду на вищевикладене можна зробити висновок, що неврахування відповідних норм земельного законодавства може призвести до втрати пріоритетних земель сільськогосподарського призначення, які є критично важливими для держави в умовах ведення війни.

Окремої уваги у дослідженні цього питання вартий висновок Головного науково-експертного управління Апарату ВР України щодо цього законопроєкту, яким констатовано, що у проєкті не визначені будь-які обмеження щодо розміру земельних ділянок, віднесених до категорій земель, щодо яких допускається зміна їхнього цільового призначення.

Крім того, у висновку ГНЕУ вказано, що у пояснювальній записці до законопроєкту не наведено орієнтовних прогнозів обсягу земель, які планується залучити під будівництво в цілях реалізації цього проєкту, з урахуванням уже існуючих потреб фізичних та юридичних осіб. А це не дає змоги здійснити об’єктивний аналіз наслідків прийняття проєкту закону для забезпечення, зокрема, продовольчої безпеки.

На практиці, як зазначає ГНЕУ, реалізація запропонованих у законопроєкті новел щодо спрощення зміни цільового призначення земельних ділянок може спричинити їхню неконтрольовану забудову:

Особливого значення ці ризики набувають на територіях навколо великих міст, ситуація із забудовою яких і так є критичною на сьогодні.

Також запровадження такого підходу збільшує корупційні ризики у цій сфері, оскільки у проєкті не визначено чітких і однозначних критеріїв, на підставі яких цільове призначення земельних ділянок може бути змінено з однієї категорії на іншу.

Отже, враховуючи все викладене вище, зазначений законопроєкт може сприяти реалізації інвестиційних проєктів, необхідних для швидкого відновлення промисловості нашої держави, але тільки за умови його доопрацювання та усунення численних недоліків. В іншому разі він лише погіршуватиме тут бізнес-клімат, що, радше, відлякуватиме звиклих до якісних регуляцій інвесторів.