Знову йде велика приватизація — продаж об'єктів, балансова вартість яких перевищує 250 млн грн. Підприємств, розміщених на земельних ділянках чималої площі. І це теж привабливий актив. Особливо якщо підприємство давно не займається своєю основною діяльністю. Не менш актуальне земельне питання і для об'єктів малої приватизації, у чиїй балансовій вартості права на земельну ділянку не відбиті. А був би такий актив врахований — багато їх потрапили б у велику приватизацію, з істотним збільшенням доходів держави від продажу.
Але…
Всупереч здоровому глузду, практиці цивілізованих країн і навіть власному Цивільному кодексу, який встановлює, що нерухомість — це «земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення», українські чиновники винайшли власний велосипед до поняття «нерухомість», розділивши її на дві складові: земельна ділянка як самостійний об'єкт і земельне поліпшення як «нерухомість, відмінна від землі».
Такий підхід породив дивну ситуацію у приватизації держмайна. Виявилося, що в Україні підприємства можна продавати без пов'язаних із ними земельних ділянок, а відтак порядний покупець вимушений платити двічі. І це незважаючи норму частини 1 статті 34 Закону «Про оренду державного та комунального майна», якою керується судова практика. Згідно з цією нормою, «цілісний майновий комплекс — це господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (товарів, послуг), із наданою йому земельною ділянкою, на якій він розташований. Цивільний кодекс (стаття 191) також установлює, що до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять призначені для його діяльності земельні ділянки. Маємо когнітивний дисонанс, що примушує шукати лікаря «вухо-очі», бо бачу одне, а чую інше.
Згодом здоровий глузд усе-таки навідав топ-чиновників в Україні, і з 2006 року законодавчо було встановлено, що об'єкти приватизації слід продавати разом із земельними ділянками, на яких вони розташовані. Розрахунок робився на те, що покупець заплатить значно більше за цілісний об'єкт, тобто разом із правовстановлюючими документами на земельну ділянку. Ось тільки не було враховано, що переважна більшість значущих об'єктів приватизації — це пакети акцій, і не завжди в повному обсязі. Запитання тодішньому керівництву Мінфіну, «на якій земельній ділянці розміщений пакет акцій», залишилося без відповіді. Пропозицію змінити формулювання на «з урахуванням вартості прав на земельну ділянку, вартість яких має бути врахована під час незалежної оцінки», не почули. Без відповіді залишилося й запитання, як на земельній ділянці може міститися такий об'єкт приватизації як «єдиний майновий комплекс», якщо земельна ділянка є його невід'ємною складовою?
Закон розпорядився: «органи приватизації продають земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти, що підлягають приватизації». Як окремі об'єкти? Чи як частину єдиного об'єкта приватизації? Теж риторичні запитання.
До того ж кошти від продажу державних земельних ділянок окремо враховувалися в держбюджеті і скеровувалися на окремі статті витрат. Наприклад, на фінансування програми «Шкільний автобус» і підготовку до опалювального сезону. І коли міністр освіти того часу (квота Соцпартії) затребував виділити кошти на шкільні автобуси, то почув від прем'єра (Партія регіонів) пораду звернутися до однопартійця, голови Фонду держмайна України, який не виконує плану наповнення підв'язаної до цієї програми статті доходів (погано продає земельні ділянки!).
Схожа ситуація склалася і з фінансуванням заходів із підготовки до зими. На нараді в Кабміні мери й голови районних адміністрацій обурювалися, що немає фінансування, а у відповідь від представника ФДМУ отримали зустрічні претензії, що кошти від продажу земельних ділянок не надходять через тяганину або відмову при оформленні землевпорядної документації на місцях (повноваження місцевих органів влади), без чого продаж земельних ділянок, а відповідно й наповнення пов'язаної статті доходів, неможливі. Мери та голови адміністрацій вважали земельні ділянки своїм активом, хоча Закон «Про розмежування земель...» у редакції того часу стверджував, що до проведення розмежування всі землі є державними й передаються в оперативне управління місцевим радам або районним адміністраціям. Тому в місцевих чиновників з'явилася «ілюзія власності».
Коштів на проведення землевпорядних і оцінних робіт виділено не було, стартову вартість держпакетів акцій визначали працівники органів приватизації внутрішньою стандартизованою оцінкою за даними балансів підприємств, що виключало можливість урахування вартості земельних ділянок. Лише в окремих випадках за наявності в держави контролю (понад 60% акцій) за кошти підприємств (якщо вони були!) проводилися роботи із землевпорядження, визначалася вартість земельних ділянок, на яку збільшувався розмір статутного капіталу, що приводило і до підвищення стартової ціни держпакетів акцій.
Частіше ж земельні ділянки вибували із держвласності «непомітно», тобто без надходжень у бюджет. Наприклад, державний пакет акцій (понад 90%) Київського мотоциклетного заводу (земельна ділянка понад 20 га), ціна якого стартувала з 32,5 млн грн., був проданий усього за 59,8 млн грн. Вартості величезної земельної ділянки в ціні не було! Можна, звісно, спробувати звинуватити покупця, але якщо продавець не розумів, що він продає насправді, то він дурень, а якщо знав і розумів, то він зловмисник. Чи потрібні державі дурні або зловмисники на відповідальних посадах?
Такі невизначеність і складнощі з земельними ділянками держоб’єктів дозволяли впливати на процеси самої приватизації. Наприклад, якщо керівник ФДМ, керуючись тільки йому відомими мотивами, був проти продажу конкретного об'єкта, то вистачало його резолюції на наказі про приватизацію «разом із земельною ділянкою», і приватизація відкладалася в довгу шухляду. Адже процедура оформлення земельних ділянок — тривала й недешева.
Наприклад, на запит ФДМУ Державний інститут землеустрою в місті Києві за оформлення земельних ділянок чотирьох великих київських державних підприємств попросив понад 10 млн грн та кілька місяців на саму роботу. Мимохідь зазначимо, що податковій службі для визначення суми податку на землю, що залежить від розміру ділянки, землевпорядна документація не потрібна, а ось для оформлення прав на земельну ділянку потрібно витратити чимало коштів і часу: узаконювання в Україні коштує дорого, тому багато хто користується «задарма».
Окремі й непоодинокі складнощі виникали в ситуаціях, коли земельні ділянки, пов'язані з держоб’єктами, виявлялися в комунальній власності. І це незважаючи на норму Закону «Про розмежування земель державної та комунальної власності» (частина 2 статті 117), яка встановлює, що земельні ділянки із розміщеними на них об'єктами держвласності та компаніями, акції яких належать державі, не підлягають передачі в комунальну власність.
Певні надії на поліпшення ситуації з'явилися під час роботи депутатів над новою версією Закону «Про приватизацію державного і комунального майна» (набув чинності в січні 2018 року). Але основні зусилля розробників та депутатів були спрямовані на впровадження продажу об'єктів малої приватизації через Prozorro, залучення зовнішніх радників, а також на те, як не допустити до приватизації капітал російського походження. На пропозицію керівникові ФДМУ ретельніше прописати процедури, пов'язані з земельними ділянками, і відповідні повноваження органів приватизації була проста відповідь: «Це складно, і ми цим не займатимемося». Тобто гроші за земельну ділянку отримувати хочемо, але бюрократичною процедурою хай займається сам покупець. І відіслали його (покупця) до Земельного кодексу (пункт 6 статті 3 закону про приватизацію), де сказано, що земля йде за об'єктом нерухомості. Але халепа в тому, що воно-то там сказано, ось тільки саме собою не робиться, а треба оббивати пороги місцевої влади, кланятися, й не тільки…
У результаті, в оновленому законі з'явилися нові суперечності, пов'язані з земельними ділянками. Так, у статті 1 закону єдиний майновий комплекс визначається як сукупність усіх видів майна, включно з правами на земельні ділянки. Зазначимо, що єдині майнові комплекси — державні або комунальні підприємства — володіють і користуються земельними ділянками на умовах права постійного користування. А стаття 28 закону встановлює, що особи, які купили державний або комунальний єдиний майновий комплекс, стають правонаступниками всіх їхніх майнових прав, крім права постійного користування земельною ділянкою. Тобто у вартості державного майнового комплексу право на земельну ділянку нібито є, але після продажу його вже немає? Чи не схоже це на гру в наперстки? То що ж продає держава в цьому випадку? Право на право оформлювати права? Адже не секрет: поточний стан більшості держпідприємств такий, що головною цінністю для покупця є тільки відповідна земельна ділянка.
Не кращі справи і з купівлею держспоруд. В абзаці 4 пункту 6 статті 26 припускається, що земельна ділянка, на якій розміщена окрема державна споруда, може перебувати в оренді або постійному користуванні третіх осіб. Приватизація цього об'єкта є підставою для дострокового припинення договору оренди або припинення права постійного користування в частині ділянки, необхідної для обслуговування та використання об'єкта за призначенням. А власника такої ділянки (читай — місцеву раду) зобов'язують у тримісячний термін укласти договір оренди з покупцем цієї споруди. Ще цікавіше, якщо права користування такою ділянкою не оформлені. У такому випадку власник земельної ділянки (місцеві ради) у шестимісячний термін вживає заходів для передачі в оренду покупцеві об'єкта приватизації необхідної земельної ділянки. Які саме заходи і що робити, якщо таких заходів не буде вжито, закон мовчить.
З урахуванням норм інших законів, у яких прописано, що земельні ділянки під держоб’єктами не підлягають передачі навіть у комунальну власність, а тим більше в приватну, виходить, що власником ділянки, який повинен «вжити заходів», є сама держава. І як бути зі статтею 122 Земельного кодексу, яка встановлює, що саме «державні органи приватизації здійснюють продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації»?
У такій ситуації радість переможців торгів, котрі виклали досить великі гроші за непридатні до використання держбудівлі, може бути передчасною або взагалі невиправданою. Вони ж думають, що отримали права й на земельну ділянку, а насправді купили «лотерейний квиток». Органи приватизації виставляють на торги не єдиний майновий комплекс, а «групу інвентарних об'єктів, розташованих на земельній ділянці площею…». А це означає, що після реєстрації прав власності на споруди покупець звертатиметься до місцевих органів із заявою про виділення йому всієї земельної ділянки з оголошення про приватизацію, а йому можуть виділити тільки ділянки, необхідні для обслуговування та використання об'єктів приватизації за призначенням. А це лише окремі споруди. З приводу всієї земельної ділянки доведеться «повмовляти» місцеві ради!
Неоднозначності й суперечності у питанні земельних ділянок державних об'єктів породжують і неоднозначності під час оцінки таких об'єктів. Наприклад, до викупу пропонується група інвентарних об'єктів держпідприємства, яке давно не діє. Технічна документація не містить ані слова про земельну ділянку, тільки поповерхову кількість квадратних метрів приміщень. Ба більше, під час збору (оцінником, а не замовником!) необхідної додаткової інформації з'ясовується, що вся земельна ділянка підприємства перебуває в комунальній власності і частково — у спірній оренді приватних осіб. Проте орган приватизації при рецензуванні вимагає (на словах!) урахувати вартість і земельної ділянки, киваючи на аналоги вторинного ринку. Але об'єкти вторинного ринку мають повністю підготовлену документацію на земельну ділянку, прав на яку набуває новий власник після угоди. А в держоб’єктів зазвичай таких документів немає і близько.
Чиновники відмовляються або не можуть зрозуміти, що продавати й, відповідно, оцінювати можна і потрібно тільки «відчужуване майно». А якщо право постійного користування земельною ділянкою (а іншого права в держпідприємств немає!) приватній особі-покупцеві не переходить, то на якій підставі його вартість треба включати у вартість об'єкта продажу? Фактично, покупець набуває права звернутися по право на отримання права платного користування земельною ділянкою (оренди) або права власності (якщо бажає ділянку викупити).
Відповідь на запитання «Хто винен?» шукати сенсу не бачимо, а ось на запитання «Що робити?» — спробуємо знайти. У чому причина такої прив’язаності права постійного користування до державних і комунальних підприємств? Чи не в тому, що щасливі власники права постійного користування платять податок на землю в розмірі 1% від нормативної вартості земельної ділянки, а особи недержавної форми власності, що мають право тільки на оренду земельної ділянки, мусять платити від 3 до 12% від тієї ж нормативної вартості? І тому новий власник колишнього державного об'єкта не поспішає переходити на оренду, що дозволяє йому заощаджувати чималі кошти, а то й узагалі не платити податку. Адже право постійного користування йому не перейшло, а право оренди ще не оформлене. А держава наївна (чи не наївна?) розраховує з нового власника відразу отримувати, як мінімум, потроєний податок.
То, може, просто урівняти суб'єктів і скасувати незрозуміле поняття «право постійного користування земельною ділянкою»? Або встановити однакові ставки податку на землю для суб'єктів, незалежно від форми власності? А ще краще — юридично об'єднати те, що й так нерозривно пов'язане: землю і невід’ємно розташоване на ній нерухоме майно.