Опять идет большая приватизация — продажа объектов, балансовая стоимость которых превышает 250 млн грн. Предприятий, расположенных на земельных участках немалой площади. И это тоже привлекательный актив. Особенно, если предприятие давно не занимается своей основной деятельностью. Не менее актуален земельный вопрос и для объектов малой приватизации, в балансовой стоимости которых права на земельный участок не отражены и многие из которых при учете такого актива попали бы в большую приватизацию с существенным увеличением доходов государства от их продажи.
Но…
Вопреки здравому смыслу, практике цивилизованных стран и даже собственному Гражданскому кодексу, устанавливающему, что недвижимость — это «земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения», украинские чиновники изобрели собственный велосипед к понятию «недвижимость», разделив ее на две составляющие: земельный участок как самостоятельный объект и улучшения как «недвижимость, отличная от земли».
Такой подход породил странную ситуацию в приватизации госимущества. Оказалось, что в Украине предприятия можно продавать без связанных с ними земельных участков, а в результате порядочный покупатель вынужден платить дважды. И это несмотря на норму части 1 статьи 34 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества», которой руководствуется судебная практика. Согласно этой норме «целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (товаров, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен. Гражданский кодекс (статья 191) также устанавливает, что в состав предприятия как единого имущественного комплекса входят предназначенные для его деятельности земельные участки. Налицо когнитивный диссонанс, вынуждающий искать врача «ухо—глаз», так как вижу одно, а слышу другое.
Со временем здравый смысл все-таки посетил топ-чиновников в Украине, и с 2006 года законодательно было установлено, что объекты приватизации следует продавать вместе с земельными участками, на которых они расположены. Расчет был на то, что покупатель заплатит значительно больше за целостный объект, то есть вместе с правоустанавливающими документами на земельный участок. Вот только не было учтено, что преобладающая часть значимых объектов приватизации — это пакеты акций, и не во всех случаях в полном объеме. Вопрос тогдашнему руководству Минфина: «на каком земельном участке находится пакет акций?» остался без ответа. Предложение изменить формулировку на «с учетом стоимости прав на земельный участок, стоимость которых должна быть учтена в ходе независимой оценки», не было услышано. Без ответа остался и вопрос, как на земельном участке может находиться такой объект приватизации, как «единый имущественный комплекс», если земельный участок является его неотъемлемой составляющей?
Законом было предписано, что «органы приватизации осуществляют продажу земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации». Как отдельные объекты? Или как часть единого объекта приватизации? Тоже риторические вопросы.
К тому же средства от продажи государственных земельных участков отдельно учитывались в госбюджете и направлялись на отдельные статьи расходов. Например, на финансирование программы «школьный автобус» и мероприятия по подготовке к отопительному сезону. И когда министр образования того времени (квота Соцпартии) высказал требование выделить средства на школьные автобусы, то получил от премьера (Партия регионов) совет обратиться к однопартийцу, главе Фонда госимущества Украины, который не выполняет план по наполнению подвязанной к этой программе статьи доходов (плохо продает земельные участки!).
Похожая ситуация сложилась и с финансированием мероприятий по подготовке к зиме. На совещании в Кабмине мэры и главы районных администраций возмущались отсутствием финансирования, а в ответ от представителя ФГИУ получили встречные претензии, что средства от продаж земельных участков не поступают из-за волокиты или отказов при оформлении землеустроительной документации на местах (полномочия местных органов власти), без чего продажа земельных участков, а соответственно, и наполнение связанной статьи доходов невозможны. Мэры и главы администраций считали земельные участки своим активом, хотя Закон «О размежевании земель» в редакции того времени утверждал, что до проведения размежевания все земли являются государственными и передаются в оперативное управление местным радам или районным администрациям. Поэтому у местных чиновников появилась «иллюзия собственности».
Средства на проведение землеустроительных и оценочных работ не были выделены, стартовая стоимость госпакетов акций определялась работниками органов приватизации внутренней стандартизированной оценкой по данным балансов предприятий, что исключало возможность учета стоимости земельных участков. Лишь в отдельных случаях при наличии у государства контроля (более 60% акций) за средства предприятий (если они были!) проводились работы по землеустройству, определялась стоимость земельных участков, на которую увеличивался размер уставного капитала, что приводило и к увеличению стартовой цены госпакетов акций.
В большинстве же случаев земельные участки уходили из госсобственности «незаметно», то есть без оплаты в бюджет. Например, государственный пакет Киевского мотоциклетного завода (земельный участок более 20 га) при стартовой цене государственного пакета акций (более 90%) 32,5 млн грн был продан всего за 59,8 млн грн. Стоимость огромного земельного участка в цене отсутствовала! Можно, конечно, попробовать обвинить покупателя, но если продавец не понимал, что он продает на самом деле, то он глупец, а если знал и понимал, то он злоумышленник. Нужны ли государству глупцы или злоумышленники на ответственных должностях?
Такая неопределенность и сложности с земельными участками гособъектов позволяли влиять на процессы самой приватизации. Например, если руководитель ФГИ, исходя из только ему известных мотивов, был против продажи конкретного объекта, то достаточно было его резолюции на приказе о приватизации «вместе с земельным участком», и приватизация откладывалась в долгий ящик. Ведь процедура оформления земельных участков длительная и затратная.
Например, на запрос ФГИУ Государственный институт землеустройства в городе Киеве за работы по оформлению земельных участков четырех крупных киевских государственных предприятий запросил более 10 млн грн и несколько месяцев работы. Мимоходом отметим, что налоговой службе для определения размера налога на землю, зависящего от размера участка, землеустроительная документация не нужна, а вот для оформления прав на земельный участок надо потратить немало средств и времени: узаконивание в Украине стоит дорого, поэтому многие пользуются «за так».
Отдельные и неединичные сложности возникали в ситуациях, когда земельные участки, связанные с гособъектами, оказывались в коммунальной собственности. И это несмотря на норму закона о размежевании земель государственной и коммунальной собственности (часть 2 статьи 117), устанавливающую, что земельные участки, на которых расположены объекты госсобственности и компании, акции которых принадлежат государству, не подлежат передаче в коммунальную собственность.
Некоторые надежды на улучшение ситуации появились во время работы депутатов над новой версией Закона «О приватизации государственного и коммунального имущества» (вступил в силу в январе 2018 года). Но основные усилия разработчиков и депутатов были направлены на внедрение продаж объектов малой приватизации через Prozorro, привлечение внешних советников, а также на то, как не допустить к приватизации капитал российского происхождения. На предложение руководителю ФГИУ тщательнее прописать процедуры, связанные с земельными участками, и соответствующие полномочия органов приватизации был дан простой ответ: «Это сложно, и мы этим заниматься не будем»! То есть деньги за земельный участок получать хотим, но бюрократической процедурой пусть занимается сам покупатель. И отослали его (покупателя) к Земельному кодексу (пункт 6 статьи 3 закона о приватизации), где сказано, что земля следует за объектом недвижимости. Но незадача в том, что оно-то там сказано, вот только само по себе не делается, а надо обивать пороги местной власти, кланяться и не только…
В результате в обновленном законе появились новые противоречия, связанные с земельными участками. Так, в статье 1 закона единый имущественный комплекс определен как совокупность всех видов имущества, включая права на земельные участки. Отметим, что единые имущественные комплексы — государственные или коммунальные предприятия — владеют и пользуются земельными участками на условиях права постоянного пользования. А статья 28 закона устанавливает, что лица, купившее государственный или коммунальный единый имущественный комплекс, становятся правопреемниками всех их имущественных прав, кроме права постоянного пользования земельным участком. То есть в стоимости государственного имущественного комплекса право на земельный участок как бы есть, но после продажи его уже нет? Не напоминает игру в наперстки? Так что же продает государство в этом случае? Право на право оформлять права? Ведь не секрет, что текущее состояние большинства госпредприятий таково, что главной ценностью для покупателя является только соответствующий земельный участок.
Не лучше обстоят дела и с покупкой госсооружений. В абзаце 4 пункта 6 статьи 26 предполагается, что земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее государственное строение, может находиться в аренде или постоянном пользовании третьих лиц. Приватизация этого объекта является основанием для досрочного прекращения договора аренды или прекращения права постоянного пользования в части участка, необходимого для обслуживания и использования объекта по назначению. А собственника такого участка (читай — местную раду) обязывают в трехмесячный срок заключить договор аренды с покупателем этого строения. Еще интереснее, если права пользования таким участком не оформлены. В этом случае собственник земельного участка (местные рады) в шестимесячный срок принимает меры для передачи в аренду покупателю объекта приватизации необходимого земельного участка. Какие именно меры и что делать, если такие меры не будут приняты, закон умалчивает.
С учетом норм других законов, предписывающих, что земельные участки под гособъектами не подлежат передаче даже в коммунальную собственность, а тем более в частную, получается, что собственником участка, который должен «принять меры», является само государство. И как быть со статьей 122 Земельного кодекса, устанавливающей, что именно «государственные органы приватизации осуществляют продажу земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации»?
В такой ситуации радость победителей торгов, выложивших довольно большие деньги за непригодные к использованию госстроения, может быть преждевременной или вообще неоправданной. Они же думают, что получили права и на земельный участок, а на самом деле купили «лотерейный билет». Органы приватизации выставляют на торги не единый имущественный комплекс, а «группу инвентарных объектов, расположенных на земельном участке площадью…». А это означает, что после регистрации прав собственности на строения покупатель будет обращаться в местные органы с заявлением о выделении ему всего земельного участка из объявления о приватизации, а ему могут выделить только участки, необходимые для обслуживания и использования объектов приватизации по назначению. А это только отдельные строения. По поводу всего земельного участка придется «поуговаривать» местные рады!
Неоднозначности и противоречия в вопросе земельных участков государственных объектов порождают и неоднозначности при оценке таких объектов. Например, к выкупу предлагается группа инвентарных объектов давно не действующего госпредприятия. Техническая документация не содержит ни слова о земельном участке, только поэтажное количество квадратных метров помещений. Более того, в ходе сбора (оценщиком, а не заказчиком!) необходимой дополнительной информации выясняется, что весь земельный участок предприятия находится в коммунальной собственности и частично в спорной аренде частных лиц. Тем не менее орган приватизации при рецензировании требует (на словах!) учесть стоимость и земельного участка, указывая на аналоги вторичного рынка. Но объекты вторичного рынка имеют полностью подготовленную документацию на земельный участок, права на который приобретет и новый собственник после сделки. А у гособъектов, как правило, таких документов нет и в помине.
Чиновники отказываются или не могут понять, что продавать и, соответственно, оценивать можно и нужно только «отчуждаемое имущество». А если право постоянного пользования земельным участком (а другого права у госпредприятий нет!) частному лицу-покупателю не переходит, то на каком основании его стоимость должна быть включена в стоимость объекта продажи? Фактически покупатель приобретает право обратиться за правом на получение права платного пользования земельным участком (аренда) или права собственности (если желает участок выкупить).
Ответ на вопрос «кто виноват?» искать смысла не видим, а вот на вопрос «что делать?» попробуем найти. В чем причина такой привязанности права постоянного пользования к государственным/коммунальным предприятиям? Не в том ли, что счастливые обладатели права постоянного пользования платят налог на землю в размере 1% от нормативной стоимости земельного участка. А лица негосударственной формы собственности, имеющие право только на аренду земельного участка, должны платить от 3 до 12% от той же нормативной стоимости. И поэтому новый собственник бывшего государственного объекта не спешит переходить на аренду, что позволяет ему экономить немалые средства, а то и вообще не платить налог. Ведь право постоянного пользования ему не перешло, а право аренды еще не оформлено. А государство наивно (или не наивно?) рассчитывает с нового собственника сразу получать как минимум утроенный налог.
Так, может, просто уравнять субъектов и отменить непонятное понятие «право постоянного пользования земельным участком»? Или установить одинаковые ставки налога на землю для субъектов независимо от формы собственности? А еще лучше юридически объединить то, что и так неразрывно связано: землю и то, что на ней неотъемлемо расположено, — улучшения.