Нещодавно ухвалений закон 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» нівелював один з основних козирів забудовників, яким вони тиснули на ринок. На це в своїй статті на ZN.UA звернув увагу аналітик компанії Esperio Олександр Болтян.
Розбираючи позитивні та негативні сторони закону, який покликаний принципово змінити ринок нерухомості в Україні, експерт звернув увагу на цю важливу обставину.
«Забудовник зобов’язаний розкривати перед інвестором інформацію про те, скільки вже придбано квартир у будинку. Тобто маркетологи не зможуть більше маніпулювати цією інформацією, апелюючи до «шалених продажів», - наголосив він.
Серед конструктивних змін експерт також виділив наступні моменти:
- Новий нормативно-правовий акт унеможливив продаж квартир, якщо у забудовника немає повного пакета дозвільних документів, на підставі яких він зможе добудувати будинок.
- Відтепер не можна продавати квартири, які не належать до окремих об’єктів права власності.
- Раніше досить поширеною була схема, за якою нежитлові приміщення будинку продавали під житлові. Це відбувалося, коли одну велику квартиру ділили на кілька маленьких. Чинний порядок, який передбачає більш суворий облік усіх об’єктів, унеможливлює таку ситуацію.
- З'вилася можливість для інвестора розірвати не вигідний для нього договір із компанією-забудовником. Це може статися, коли забудовник, наприклад, вирішив без попередження змінити технічні параметри квартири. Це також можливо, якщо термін здачі будинку в експлуатацію затримався більш як на пів року.
"Ці зміни давно назрівали, бо кількість ошуканих інвесторів у новобудови, як і кількість заморожених недобудів, зростали в Україні щороку. І в деяких випадках закон заборонятиме шахраям якісь лазівки. Але корупційні схеми на вищому рівні при цьому нікуди не зникнуть", - наголосив експерт.
Серед так і не врегульованих шпарин законодавства експерт вказує наступні проблеми:
- Закон не змінює принципово роботи ринку первинної нерухомості, лише точково покращуючи захист покупців і дозволяючи сподіватися на помірне пожвавлення іпотечного кредитування після завершення війни.
- Чинний в Україні механізм, коли покупці фактично виступають інвесторами у нерухомість, не купуючи її саму, а інвестуючи кошти у похідні фінансові інструменти, не надто поширений і зрозумілий західним інвесторам. Далеко не всі з них готові ризикнути та пристати на умови цього українського ноу-хау. Далеко не всі вважають цю модель фінансування надійною, прозорою та безпечною.
- Базові, правила гри на ринку новобудов лишаються незмінними, і відповідей на ключові питання саме до моделі фінансування у законі немає.
Детальніше розбір змін у законодавстві та які зміни слід очікувати на ринку нерухомості, читайте в статті Олександра Болтяна - "Чи змінять принципово ринок нерухомості нові вимоги?".