Недавно принятый закон 2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», нивелировал один из основных козырей застройщиков, которым они давили на рынок. На это в своей статье на ZN.UA обратил внимание аналитик компании Esperio Александр Болтян.
Разбирая положительные и негативные стороны закона, призванного принципиально изменить рынок недвижимости в Украине, эксперт обратил внимание на это важное обстоятельство.
«Застройщик обязан раскрывать перед инвестором информацию о том, сколько уже приобретено квартир в доме. То есть маркетологи не смогут больше манипулировать этой информацией, апеллируя к «бешенным продажам», - подчеркнул он.
Среди конструктивных изменений эксперт также выделил следующие моменты:
- Новый нормативно-правовой акт сделал невозможным продажу квартир, если у застройщика нет полного пакета разрешительных документов, на основании которых он сможет достроить дом.
- Теперь нельзя продавать квартиры, не принадлежащие к отдельным объектам права собственности.
- Ранее достаточно распространенной была схема, по которой нежилые помещения продавали дома под жилые. Это происходило, когда одну большую квартиру делили на несколько маленьких. Действующий порядок, предусматривающий более строгий учет всех объектов, делает невозможным такую ситуацию.
- Возникла возможность для инвестора расторгнуть не выгодный для него договор с компанией-застройщиком. Это может произойти, когда застройщик, например, решил без уведомления изменить технические параметры квартиры. Это также возможно, если срок сдачи дома в эксплуатацию задержался более чем на полгода.
"Эти изменения давно назревали, потому что количество обманутых инвесторов в новостройки, как и количество замороженных недостроев, росли в Украине ежегодно. И в некоторых случаях закон будет запрещать мошенникам отдельные лазейки. Но коррупционные схемы на высшем уровне при этом никуда не исчезнут", - подчеркнул эксперт.
Среди так и не урегулированных щелей законодательства эксперт указывает следующие проблемы:
- Закон не меняет принципиально работы рынка первичной недвижимости, лишь точечно улучшая защиту покупателей и позволяя надеяться на умеренное оживление ипотечного кредитования после войны.
- Действующий в Украине механизм, когда покупатели фактически выступают инвесторами в недвижимость, не покупая ее саму, а инвестируя средства в производные финансовые инструменты, не слишком распространен и понят западным инвесторам. Далеко не все из них готовы рискнуть и принять условия этого украинского ноу-хау. Не все считают эту модель финансирования надежной, прозрачной и безопасной.
- Базовые правила игры на рынке новостроек остаются неизменными, и ответов на ключевые вопросы именно к модели финансирования в законе нет.
Детальнее разбор изменений в законодательстве и какие изменения следует ожидать на рынке недвижимости, читайте в статье Александра Болтяна - "Изменят ли принципиально рынок недвижимости новые требования?".