Поточний рівень цін на квадратні метри у найбільших мегаполісах України практично не залишає сумнівів якщо не в обвалі ринку, то принаймні у різкій корекції практично всіх його сегментів, пише Вадим Башта у своїй статті «Прогноз-2022: «Стоп-кран» на ринку житла: що буде із цінами. Три варіанти» для ZN.UA.
«Швидше за все, впаде все – від преміумкласу в «топових» локаціях центру до типового житла – квартир у спальних районах, варварськи забудованих огидними дешевими «свічками», і маргінальної старої «вторички», – пише Башта.
За його словами, на ринку намітилися всі ознаки перегріву – кількість покупців скоротилася, а кількість об'єктів збільшилась. При цьому на тлі коронавірусу покупці змітали все, за добрими цінами йшли навіть ті об'єкти, які раніше вважалися неліквідом.
«Угоди відбуваються і зараз. Але покупці стали набагато прискіпливішими, середній час підбору об'єкта виріс у рази. І якщо приходить реальний покупець — продавець, як правило, готовий до серйозного дисконту. Це перша ознака того, що ситуація змінюється, і ринок продавця знову стає ринком покупця», – зазначено у статті.
Башта пояснив, що ажіотаж, який не підкріплений збільшенням доходів населення, як завжди вичерпав попит майбутніх періодів. Внаслідок цього на ринку «революційна» ситуація — «продавці не хочуть, а покупці не можуть».
При цьому автор наголосив, що повторення 2008 року не відбудеться. Тоді ситуація була зовсім інша. Адже сотні тисяч доларів кредитів домогосподаркам уже ніхто не роздає.
«Звичайно, важливо розуміти, що планка цін вже ніколи не повернеться на стартові рубежі дворічної давності, коли все, за великим рахунком, і почалося. Але й купувати квартири за ціною, наближеною до цін найкращих районів європейських столиць просто абсурдно», – пише автор.
За словами Башти, корекція, торг, знижки відбувалися вже наприкінці 2021 року. Автор зазначив, що дуже скоро і на ринок продажів, і на ринок оренди надійдуть інвестиційні квартири, які купувалися не для вирішення житлового питання, а для збереження капіталу у 2020 та 2021 роках.
«Падіння попиту впливає насамперед на масовий сегмент. Ціни можуть залишитися більш-менш стабільними лише в дуже невеликому прошарку ринку — серед найбільш затребуваних проєктів із розвиненим житловим середовищем, інфраструктурою, поряд із зеленими зонами — екологічних та енергоефективних функціональних варіантах малоповерхового будівництва на «козирних» локаціях», – йдеться у статті.
За словами автора, більш серйозні зміни на ринку та встановлення цін, адекватних стану економіки та доходам потенційних клієнтів, як завжди відбуватиметься з дуже значним тимчасовим лагом. Адже нерухомість є надзвичайно інерційною — ціни лише вгору летять ракетою, а знижуються «черепахою».
«Є правило: швидкість зростання ціни вторинного житла у десять разів перевищує темпи зниження, тобто вартість може піднятися за три місяці та знижуватися протягом трьох років. Знайти клієнта забудовнику з кожним місяцем буде все складніше та складніше», – зазначив Башта.
Нагадаємо, з 1 січня 2022 року набув чинності закон 5600, яким, крім іншого, запроваджуються зміни правил оподаткування угод із нерухомістю. Тепер дохід від продажу третього та наступних об'єктів нерухомості, проданих фізичною особою за рік, має оподатковуватись за стандартною ставкою – 18%.