Текущий уровень цен на квадратные метры в крупнейших мегаполисах Украины практически не оставляет сомнений если не в обвале рынка, то во всяком случае в резкой коррекции практически всех его сегментов, пишет Вадим Башта в своей статье «Прогноз-2022: «Стоп-кран» на рынке жилья: что будет с ценами. Три варианта»для ZN.UA.
«Скорее всего, упадет все — от премиум-класса в самых «топовых» локациях центра до типового жилья — квартир в спальных районах, варварски застроенных отвратительными дешевыми «свечками», и маргинальной ветхой «вторички», – пишет Башта.
По его словам, на рынке наметились все признаки перегрева — количество покупателей сократилось, а количество объектов увеличилось. При этом на фоне коронавируса покупатели сметали все, по хорошим ценам уходили даже те объекты, которые ранее считались неликвидом.
«Сделки происходят и сейчас. Но покупатели стали гораздо придирчивее, среднее время подбора объекта выросло в разы. И в случае, когда приходит реальный покупатель — продавец, как правило, готов к серьезному дисконту. Это первый признак того, что ситуация меняется и рынок продавца снова становится рынком покупателя», – указано в статье.
Башта объяснил, что ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда исчерпал спрос будущих периодов. В результате на рынке «революционная» ситуация — «продавцы не хотят, а покупатели не могут».
При этом автор подчеркнул, что повторения 2008 года не произойдет. Тогда ситуация была совершенно иная. Ведь сотни тысяч долларов кредитов домохозяйкам уже никто не раздает.
«Конечно, важно понимать, что планка цен уже никогда не вернется на стартовые рубежи двухлетней давности, когда все по большому счету и началось. Но и покупать квартиры по цене, приближенной к ценам лучших районов европейских столиц, просто абсурдно», – пишет автор.
По словам Башты, коррекция, торг, скидки происходили уже в конце 2021-го. Автор отметил, что совсем скоро и на рынок продаж, и на рынок аренды поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах.
«Падение спроса влияет прежде всего на массовый сегмент. Цены могут остаться более-менее стабильными лишь в очень небольшой прослойке рынка — среди самых востребованных проектов с развитой жилой средой, инфраструктурой, рядом з зелеными зонами — экологичных и энергоэффективных функциональных вариантах малоэтажного строительства на «козырных» локациях», – говорится в статье.
По словам автора, более серьезные изменения на рынке и установка цен, адекватных состоянию экономики и доходам потенциальных клиентов, как всегда будет происходить с весьма значительным временным лагом. Ведь недвижимость чрезвычайно инерционна — цены лишь вверх летят ракетой, а снижаются «черепахой».
«Есть правило: скорость роста цены вторичного жилья в десять раз превышает темпы снижения, то есть стоимость может подняться за три месяца и снижаться в течение трех лет. Найти клиента застройщику с каждым месяцем будет все сложнее и сложнее», – отметил Башта.
Напомним, с 1 января 2022 года вступил в силу закон 5600, которым, кроме прочего, вводятся изменения правил налогообложения сделок с недвижимостью. Теперь доход от продажи третьего и последующих объектов недвижимости, проданных физическим лицом за год, должен облагаться налогом по стандартной ставке – 18%.